北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

上诉人诉称

建设公司不服原审判决，向本院提出上诉称：一、一审判决适用法律错误。1、本案购买厂房分期付款协议书是在1995年5月25日签订，是95年1月1日《房地产管理法》实施后的合同行为，应当适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，建设集团不仅行使解除权的方式不符合法律规定，而且行使解除权的时间也已超过法律的规定。2、建设公司已累计支付了大部分的购房款，不构成根本违约，而且，讼争房产已交付建设公司使用11年，建设集团一直没有主张合同解除。

二、一审判决的内容违反不告不理的程序性规定。建设集团诉讼请求计算房屋占用费的时间是自2006年4月1日至房屋退还之日，但一审判决的时间是从1995年6月1日开始起算，违反了不告不理的原则和中立的原则。三、一审判决认定事实错误。1、1995年签订的分期付款协议是对1992年房产买卖合同的变更，双方已经从购房关系转变为欠款关系，建设集团签订分期付款协议后已明确放弃了行使合同解除权。故双方不能用解除合同来解决逾期付款纠纷，一审判决违背了合同的真实意思。2、建设集团邮寄的催收通知等文件的地址不是建设公司的法定地址，建设公司没有收到该等通知。3、关于房屋租金水平的问题。汕头经济长期处于低潮，大量房屋租赁不出去，这是事实，即使出租，收益水平也是很低的。本案的评估本身违背了事实，不客观、不公正。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决；2、驳回建设集团的诉讼请求；3、诉讼费由建设集团承担。

被上诉人辩称

建设集团口头答辩称：一、关于法律适用问题。本案合同的订立时间实际上是1992年10月21日，就是在《城市房地产管理法》颁布前订立的合同，所以不适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，也不适用1999年才生效的《合同法》，而应当适用合同成立时候的法律法规。一审法院适用合同订立当时仍生效的《经济合同法》是正确的。建设公司至今只支付了54%的房款，其违约的情形非常明显，建设集团请求解除合同是合理合法的。二、关于建设公司提出的不告不理的程序性问题，建设集团的第三项诉讼请求是要求建设公司支付逾期付款的违约金，在合同解除后，要求建设公司支付房屋占用费，就是说建设集团要求的赔偿金的时间范围是包括了1995年到房屋实际返还之日的，一审法院没有判决违约金，而是判决建设公司支付房屋占用费的时间从1995年6月1日开始计算，不存在超范围的问题。

三、关于上诉意见中的其他问题。1、《购买厂房分期付款协议书》的法律性质只是商品房买卖过程中关于房款支付的补充规定，双方的房屋买卖关系没有因为该协议的签订而改变。2、建设集团有权按照法律规定解决纠纷，就包括了解除权。权利的放弃必须是明示，在《购买厂房分期付款协议书》里面没有提到建设集团放弃解除权。3、有关文书的送达问题，在建设公司提交的裁定中也说明了建设集团寄送的地点是正确的。4、房屋的租金是一审法院按照法定程序由有评估资质的机构做出的，应当以该评估结论作为定案依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院查明：原审查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。

本院另查明：在原审法院（2000）汕中法立保字第14号民事裁定书中，建设公司确认其当时的住所地为汕头市珠池路建设大厦。

本院认为

本院认为：建设集团与建设公司于1992年10月21日签订《房产买卖合同》，1995年5月25日双方又签订了《购买厂房分期付款协议书》，上述合同及协议是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定有效，原审对涉案合同效力的认定正确，本院予以维持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应严格按约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在涉案合同的履行过程中，建设公司至今未能付清房款，构成违约，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于建设公司未能按约定履行其合同义务，建设集团请求解除涉案合同的诉请具有事实与法律依据，原审判决予以解除正确，本院予以维持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案合同的解除是由于建设公司的违约行为所致，建设集团与建设公司除产生相互返还的民事责任外，建设公司的违约行为对涉案合同的解除负有过错责任，建设公司不仅应向建设集团返还涉案的房产，还应就合同解除对建设集团所造成的损失承担赔偿责任。由于涉案合同已被解除，建设公司须将讼争房产恢复原状予以返还。合同约定的违约责任是就迟延履行情况作出的，而建设公司不仅存在迟延支付房款的情况，同时其亦占用了涉案房产并以此获取利益，建设公司是受益者，故本案依照涉案房产在建设公司占用期间的租金收益来确定建设集团的损失更为合理。应建设集团的申请，原审法院依法委托了汕头市铭信土地房地产评估有限公司对H1工业大厦第5、6、7层房屋自1995年6月1日起至2005年12月31日的月租金和自2006年1月1日起的月租金进行了评估，并以此认定因建设公司违约而造成建设集团的损失。对于评估结论，建设公司上诉提出异议，但并未提供足以反驳该评估结论的证据及理由。

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定，原审以该评估结论作为定案依据正确，本院予以维持。至于建设公司对诉讼时效问题的上诉，经查，本案证据证明建设集团在知道自己的权益受到侵害，即建设公司不能按约支付购房款后，每年均向建设公司发出催讨欠款通知书，邮寄地址也经建设公司所确认，故诉讼时效因建设集团提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，至起诉之日均未超过二年。原审认定建设集团的诉求没有超过诉讼时效正确，本院予以维持。

综上所述，原审判决认定基本事实清楚，实体处理恰当，本院依法予以维持。建设公司的上诉缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。