北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

原告诉称

原告梅河口市海龙镇人民政府、马绍华、赵延辉诉称：原告于2002年6月在海龙市场内建设旧城改造项目，需要动迁被告的旧房，被告要求回迁106平方米门市房。双方签订产权调换合同，新旧房应找差价26788元。在施工中，被告要求在原合的基础上，再追加面积52平方米，每平方米1300元，计67600元，被告实际占有面积160.63平方米（含公摊面积）。被告实际应补差价款96,637元。协议约定，被告应在2002年10月31日前结清差价款，但被告拖欠至今，应承担借款利息136276元（97,737元*2%*70.5个月）。产权换房协议双方约定的结清差价款的时间，没有约定任何前提条件，被告不按时拨付差价款就是违约。

被告辩称

被告李文秀辩称：原告要求给付房屋差价款96637元，数额不准确。被告应付的差价款是89415.66元，计算方式如下：原协议差价款为26788.16元，52平方米价格为每平方米1300元，计67600元，两项合计94388.16元。此外，还应减去协议中原告未支付给被告的安置补助费3972.5元和打井垫付款1000元。实际被告只需给付原告差价款89415.66元。原告要求被告承担差价款违约利息136276元，是无理要求。协议约定，原告应于2002年10月31日前为被告办理完“房屋所有权证”和“土地使用证”。被告同时支付换房差价款。根据合同法第66条规定，在原告未履行给被告办理完两证的情况下，被告有权拒绝履行支付差价款。所以原告所诉利息要求不成立。

在开庭审理过程中，本案原被告对本案以下事实有争议，本院评判如下：

一、被告应否给付原告房屋差价款96637元？

原告主张被告应当给付房屋差价款96637元。

原告针对自己的主张提供的证据是1、产权调换协议书1份，证明被拆除房屋与产权调换房屋差价款为26788.16元，由被告支付给原告。该款于2002年10月31日前结清。2、承诺书1份，证明开发方（原告）同意李文秀（被告）原住宅部分52平方米回迁，每平方米单价1300元整，计67600元。3、梅河口市村镇规划设计室图纸1份，证明被告房屋实际面积160.63平方米（含公摊面1.39㎡）比产权调换协议书约定面积差1.73平方米，金额2249元。

被告对上述证据的质证意见是对原协议差价款26788.16元和承诺书中52平方米价格为每平方米1300元，计67600元，无异议。对公摊面积1.73平方米金额2249元有异议，认为房屋产权调换协议中未约定公摊面积，海龙镇当时的所有回迁户都没有公摊面积一说。原告要求的公摊面积无任何依据。

被告主张应给付原告房屋差价款89415.66元。

被告针对自己的主张提供的证据是：1、原协议差价款为26788.16元，承诺书中52平方米，价格为每平方米1300元，两项合计94388.16元。2、产权调换协议书中第6条第1款约定临时安置补助费每月每平方米建筑面积5元，按5个月计算为3972.5元（158.9㎡*5元*5个月）。3、2005年8月验收前原告承诺给被告打井买泵，做价1000元，由被告垫付，2005年12月未由原告支付（有承诺书为证）

原告对上述证据的质证意见是临时安置补助费和打井的费用，在通化中院的判决书中都给判上了，不能再拿双份钱了。

本院查明

经查明，产权调换协议书中约定原告为被告回迁门市房106.9平方米，住宅房屋52平方米计158.9平方米。按合同约定被告应给原告差价款94388.16元。原告要求被告给付公摊面积1.73平方米，价款2249元，被告提出异议，认为产权调换协议中未约定公摊面积由被告承担。因此被告可不承担公摊面积金额2249元。被告提出临时安置补助费3972.5元和打井费用1000元，应当由原告给付。而临时安置补助费通化中院（2006）通中民二终字第105号判决书已经判决原告给予赔偿。打井费1000元在产权调换协议中无约定，且原告不认可，因此被告请求冲抵差价，本院不能支持。

二、被告应否给付原告违约利息136,276元？

原告主张被告应当给付违约利息136,276元。

原告针对自己的主张提供的证据是1、产权调换协议书中第四条差额结算，证明被拆除房屋与产权调换房屋差价款为26788.16元，由乙方（被告）支付给甲方（原告）。该款于2002年10月31日前结清。2、承诺书1份，证明2002年10月9日开发方（原告）同意李文秀同志住宅部分52平方米回迁，每平方米单价为1300元整，开发方负责办理产权证。契税由李文秀同志承担支付。

被告对上述证据的质证意见是产权调换协议书第三条第2款规定原告于2002年10月31日前负责给被告办理完“两证”。根据格式合同顺序原被告同时于2002年10月31日前履行。根据《合同法》第66条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。因此原告所诉利息要求是无理要求。

本院认为

本院认为，产权调换协议中约定，原被告于2002年10月31日前同时履行，即原告为被告办理完房屋所有权证和土地使用权证，被告给付原告房屋差价款26788.16元。而52平方米房款67600元，在产权调换协议中未约定。按照交易习惯，被告回迁后应给付房款，被告拖欠至今，实属违约，应承担违约责任，应给付迟延履行的债务利息。

经过庭审中对无争议事实的归纳和本院综上认定的证据，可证明本案如下事实，2002年6月26日，原告梅河口市海龙镇人民政府与被告李文秀签订《产权调换协议书》。协议约定，对被告的门市房106.9平方米予以拆迁。在施工中被告要求在原合同的基础上，再追加面积52平方米，按原合同单价计算每平方米1300元。回迁房屋于2002年10月31日前交付给原告。产权调换协议第三条第2款规定，甲方（原告）于2002年10月31日前负责给乙方（被告）办理完产权调换房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》，手续费用由甲方承担，所支付的契税由乙方承担。第四条规定，被拆除房屋与产权调换房屋差价款为26788.16元，由乙方支付给甲方。该款于2002年10月31日前结清。但追加的52平方米房款在协议中未约定给付时间。因原告未按期交付房屋，被告提起诉讼要求原告赔偿经济损失。通化中院（2006）通中民二终字第105号判决书，认定原告房屋交付时间是2005年8月，并判决原告赔偿被告经济损失165319.50元（其中临时安置补助费135065元）。现原告诉至本院要求被告给付房屋差价款96637元，并赔偿违约利息136276元。

本院认为，产权调换协议约定原告给被告回迁门市房106.9平方米，住宅房52平方米，总计158.9平方米。其中106.9平方米差价款267,88.16元，52平方米房款67600元，总计94388.16元。协议第三条第2款和第四条约定，原告于2002年10月31日前为被告办理完房屋所有权证和土地使用权证，被告同时支付给原告产权调换房屋差价款26788.16元，“两证”手续费由原告负担，契税由被告负担。双方当事人约定同时履行，根据《合同法》第66条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此被告未给付267,88.16元差价款不存在违约利息的问题。但52平方米房款67600元，双方未在协议中约定，按照交易习惯，被告应在原告交付房屋后给付。而原告交付房屋的时间是2005年8月，此时被告应给付房款67600元。被告拖欠至今，实属违约，应承担欠款期间的银行利息。

原告要求按2分利率给付利息，因双方无此约定，本院不予支持。被告提出原告还应给付被告临时安置补助费3972.5元和打井费1000元的理由不成立，本院也不予支持。再者原告要求被告承担公摊面积1.73平方米，金额2249元，因是房屋拆迁，而不是商品房买卖。因此公摊面积价款，被告不应承担。《中华人民共和国合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第61条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。综上所述，本院判决如下：

裁判结果

一、被告李文秀欠原告梅河口市海龙镇人民政府、马绍华、赵延辉房屋差价款94388.16元，在本判决生效后一个月内给付；并自2005年9月1日起按中国建设银行同期贷款利率，按本金67600元计息，至给付时止；

二、原告在本判决生效后一个月内给被告办理完房屋所有权证和土地使用权证。契税由被告承担（凭完税凭证支付给原告）。

如果未按本判决指定的期间履行给金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第229条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。