北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

原告诉称

原告南都物业公司诉称：2006年7月15日，被告购买了杭州市萧山区天乐云都翠竹苑41幢房屋。原、被告双方签订物业管理服务协议1份，协议约定：原告为被告提供物业管理服务，并向被告收取物业管理服务费。协议生效后，原告按约履行了物业管理服务义务，但被告拒绝支付自2008年1月1日起至2011年12月31日止的物业服务费共计54055.68元。故起诉要求被告支付物业服务费54055.68元，及该款自2008年1月1日起至付清日止按日万分之五计算的滞纳金。

被告辩称

被告熊伟明辩称：2006年7月，因被告所在的浙江登峰交通集团为了筹集资金所需，要求集团所属单位中层以上干部必须“购买”集团名下天乐景观房产公司开发的天乐云都小区的房产，而被告根据该要求购买了杭州市萧山区天乐云都翠竹苑41幢房产。2007年，房价大幅提升。2008年年初，集团推翻了原协议，如被告真实购买此房产，则必须在2008年初缴清被告所在单位代缴的首付款及按揭的所有款项，否则视为放弃购买，为此，被告于2008年年初到天乐景观房产公司缴纳了房款，但对方要求被告在确认书上签名及签2008年1月9日的日期，但该确认书的内容及要求签署的日期与实际不符，而被告书写时间时特意写成08.19，当时对方没提出异议，也未提出办理与交房有关的手续。2010年5月，房产按揭银行通知被告需补办房产抵押手续。2010年5月6日，被告与天乐景观房产公司、原告签署了商品房买卖合同补充协议、业主临时管理规约、前期物业服务协议及承诺书等相关手续，此时被告才知由原告管理小区物业，但原告并未提出办理相关的房产交付手续，而被告对这些交房手续并不清楚。2011年6月2日，原告又以被告不缴纳物业费为由，拒不交出被告所购房产钥匙。另被告所购房产的直到2011年11月份才办理了土地证。被告认为，原告诉称的事实不清，理由不充分。1、原告不能证实与被告是什么时间签署物业管理协议。2、原告出示的确认书，与事实不符，且无天乐景观房产公司的单位名称、单位公章及法定代表人的名字、签章，被告认为该确认书无效。3、原告出示的业主临时管理规约、前期物业服务协议等证据显示与被告签署的时间是2010年5月6日，与其主张要求被告支付自2008年1月1日起的物业费自相矛盾。4、原告在与被告签署前期物业服务协议格式合同时，就物业服务费收费标准、收费方式、收费时间等重要而敏感的条款未当面与被告协商，也没有采取合理的方式提请被告引起注意，只是要求在此合同的最后一页签字，且签署的时间为原告自已所为而非被告所签。5、原告未向被告发入伙通知，未与被告办理入伙手续，致使被告迟迟拿不到钥匙、图纸等，原告要承担责任，被告要求只收取2010年5月6日起至2011年12月31日的物业服务费，其余部分减免。6、原告未尽到物业管理责任，被告房屋前后绿化凋零、杂草丛生，原告未起到清理义务。原告在查收被告房屋时未仔细查验，致使被告房屋有渗漏现象。综上，被告请求法院驳回原告主张的滞纳金、2010年5月6日前的物业服务费的诉讼请求，2010年5月6日起至2011年12月31日期间的物业服务费按7折收取，并尽快修复被告房屋的渗漏。

本院查明

原告南都物业公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、前期物业服务管理协议、业主临时公约各1份，欲证实原、被告之间存在物业服务关系的事实；2、确认书1份，欲证实被告于2007年12月31日前已经收到交房通知及自2008年1月1日起应向原告支付物业服务费的事实；3、2011年7月24日的物业费用缴纳通知单（复印件）、投递详单、2011年12月12日物业催缴通知单（复印件）、EMS详单各1份，欲证实原告曾向被告催缴物业费的事实。经质证，被告对证据1的真实性无法确定，签署的时间2010年5月6日与原告所说的时间自相矛盾；对证据2确认书上被告的签字没有异议，但对签署该确认书的时间有异议，具体时间不清楚，但不是2008年1月9日，这个时间（即2008年1月9日）是被告根据房产公司的要求签的；对证据3的真实性无异议，2份催缴通知单均已收到。经本院审查，并结合原、被告在庭审中的陈述，认为证据1、3是客观、真实的，且与本案具有关联性，故本院予以认定；对于证据2的确认书，虽被告在庭审过程中对其所签署的时间及确认书的内容提出异议，但被告作为完全民事行为能力人在签字确认该确认书时应属明知确认书的内容，为此，即使签署的时间实际不是2008年1月9日，按被告自己的陈述是2008年年初，但根据确认书的内容仍可证实其确认收到交房通知及办理交房手续的时间，故本院确认该确认书具有证明力。

被告熊伟明为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、商品房买卖补充协议1份、房屋所有权证1份、发票及收据共7份，欲证实被告与原告签署的时间是2010年5月6日的事实；2、商品房买卖合同、确认书各1份，欲证实原告提供的确认书无效的事实；3、于2012年2月22日拍摄的照片12张，欲证实原告的物业服务没有到位（包括房屋渗漏处没有修好、未经验房、房屋有人进去、可视对讲机不可用）的事实。经质证，原告对证据1中房屋买卖补充协议的真实性无法确定，且与本案无关；对房屋产权证没异议；对发票及收据的真实性没有异议，但与本案无关。对证据2中的商品房买卖合同和确认书的真实性、合法性没有异议，且根据商品房买卖合同可以证明被告在2006年7月15日购买了房屋，并应承担自交付日起相应的物业服务费。对于证据3的照片，认为照片显示的区域属业主自行打理的花园，被告提出的可视对讲机随时可以向原告领取；关于房屋渗漏问题，原告已联系房产公司，且房产公司已经进行了修理，并通知被告，然被告一直没有来过；验房是有的。经本院审查，并结合原、被告在庭审中的陈述，认为证据1并不能证实原、被告之间签订前期物业服务管理协议、业主临时公约的时间为2010年5月6日，故本院确认证据1不具有证明力；证据2中的确认书与原告提供的确认书系同一份确认书的复印件，且内容相同，故证据2中的确认书和商品房买卖合同并不能证实被告所要证明的对象，但根据该2份证据可以证实杭州天乐景观房地产开发有限公司已于2007年12月30日前以书面的形式向被告发出了交房通知及被告应承担次月（即2008年1月）1日起的物业服务费的事实，故本院确认证据2具有证明力；证据3尚不足以记分证实原告未尽物业管理服务职责，故本院确认证据3不具有证明力。

根据法庭调查，本院查明的事实如下：

被告系杭州市萧山区天乐云都翠竹苑41幢业主，房屋建筑面积为368.93平方米，属独立别墅。2010年5月6日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》1份，协议约定：原告为被告提供物业管理服务。独立别墅物业服务费按每月每平方米3.3元收取。付款方式与时间为自开发商通知交付房屋的次月1日起，原告向被告开始计收物业服务费，被告应于交付之日向原告支付12个月的物业服务费，次年起每半年的首月5日前预付半年的物业服务费；开发商已通知交付的物业，因业主、使用人未居住、未使用或未前来办理交付手续，物业服务费按70%的标准收取，但自开发商通知交付物业之日起已满1年，业主或使用人仍未居住、未使用或未前来办理交付手续，被告应全额交纳物业服务费；业主违反协议，不按照约定的收费标准和时间缴纳物业服务费用的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每天万分之五加收滞纳金，被告拒不缴纳物业服务费的，原告可依法向物业所在地人民法院提起诉讼，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押该物业服务等内容。合同生效后，原告按约履行了物业管理服务义务，但被告至今未支付自2008年1月1日起至2011年12月31日止的物业服务费共计54055.62元。

另查明，2006年7月15日，被告与杭州天乐景观房地产开发有限公司签订商品房买卖合同1份，合同约定：被告向杭州天乐景观房地产开发有限公司购买杭州市萧山区天乐云都翠竹苑41幢房屋，出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有规定，将具备商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，即买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，视同房屋已交付，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，并承担房屋交付之日起应承担的相应物管费（第11条第2款）等内容。2008年年初，被告签署确认书1份，确认书载明：本人熊伟明所购买天乐云都翠竹苑41幢房屋，已于2007年12月30日前收到杭州天乐景观房地产开发有限公司以邮寄、电话等形式发出的交房通知，并于2008年1月9日前来天乐云都交房现场办理交房手续。

本院认为

本院认为：原、被告之间签订的前期物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关的法律法规的规定，故合法有效。合同双方当事人均应按约全面履行各自的义务，但被告未按约支付物业服务费，应承担逾期支付物业服务费的民事责任。原告主张的滞纳金诉讼请求过高，本院予以酌情调整。另因原、被告签订的前期物业服务协议的时间是2010年5月6日，为此，原告要求被告支付此前的滞纳金，理由不够充分，本院不予支持。被告辩称物业服务费应从2010年5月6日起按7折收取及原告的物业管理服务未尽职，但未能提供充分的证据予以证实，故本院不予采信。关于被告陈述房屋存在渗水问题，可要求原告协助处理，但不属本案处理范围，被告可另行处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、熊伟明在本判决生效后十日支付浙江南都物业管理有限公司物业服务费54055.62元，及自逾期之日起（其中物业服务费45533.34元自2010年6月6日起计算，物业服务费7304.81元自2011年6月6日起计算，物业服务费1217.47元自2011年12月6日起计算）至本判决确定履行日止按日万分之二点一计算的滞纳金。

二、驳回浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1680元，减半收取840元，由浙江南都物业管理有限公司负担165元，熊伟明负担675元。浙江南都物业管理有限公司同意熊伟明应负担的675元案件受理费在本判决生效后十日内直接向其支付，其已预交的案件受理费本院不再办理退费手续。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1680元。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）