北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

原告诉称

2012年7月30日，岳鑫与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定岳鑫向原告贷款39万元，用于购买位于遂州市××城东大道××号遂州山语城11号楼1单元3层××号的房屋，贷款利率在基准利率水平上下调8%，逾期还款的罚息利率为合同利率上浮50%。被告岳鑫未严格履行还款义务，截至2018年2月2日，岳鑫尚欠借款本金283518.34元，利息（含罚息）822.21元，共计284340.55元。同时，合同约定的房屋也未办理抵押登记，被告遂州公司作为保证人，应对全部借款本息及原告实现债权的费用（诉讼费、律师费等）承担连带清偿责任。故诉至法院请求判令：1、解除原告与被告岳鑫签定的《个人住房（商业用房）借款合同》2、被告岳鑫偿还原告截至2018年2月2日的借款本金283518.34元，利息（含罚息）822.21元，共计284340.55元，并承担从2018年2月3日起至实际债务履行完毕之日止的利息、罚息（以原告系统帐号显示的数据为准）；3、被告岳鑫承担原告因实现债权支付的律师代理费14217元；4、原告对位于遂州市××城东大道××号遂州山语城11号楼1单元3层010303号的房屋享有抵押权，即原告有权对前述房屋申请拍卖、变卖，并对所得价款享有优先受偿权；5、被告遂州公司对第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；6、本案的诉讼费用由两被告共同承担。

被告辩称

被告岳鑫未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

被告遂州公司辩称：1、我公司未与原告签订担保合同，不应该承担连带担保责任；2、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是原告的格式合同，加重了我公司的义务；3、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的落款日期是2011年8月17日，最高额保证期间为2011年8月17日至2012年8月16日，保证期限已过。即使认定《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》有效，担保期已过，我公司不应该承担担保责任；4、原告的证据中没有提供实现债权支付律师费的相关凭证，应不予支持。

本院查明

2012年7月30日，岳鑫与工商三峡分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：岳鑫向原告借款39万元；借款期限为15年；借款用途为购买遂州公司开发的位于遂州市××城东大道××号遂州山语城11号楼1单元3层××号房屋；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上下调8%，并根据人民银行的基准利率于每年的1月1日进行调整。借款逾期的，罚息利率为该合同所执行贷款利率水平上浮50﹪；发放贷款的其他前提条件为办理预抵押；还款方式为委托扣款；还款方法采用等额本息还款法。借款担保方式为抵押和最高额保证，抵押物为城东大道96号遂州山语城11号楼1单元3层××号房屋。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约。借款人违约的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。

合同签订后，原告于2012年7月31日按照约定向被告岳鑫一次性发放了贷款39万元，收款人为被告遂州公司。2011年8月17日，原告与被告遂州公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告遂州公司对自2011年8月17日至2012年8月16日因购置遂州市中南路遂州山语城住房、商业用房房产而与原告发生借贷关系的债务人提供最高额保证，被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）。保证方式为连带责任保证，保证期间自单笔借款合同签订之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。至起诉之日，被告岳鑫的房屋产权证未办理完毕，房屋不动产登记证无法办理，抵押未生效，遂州公司的担保责任尚未解除。截至2018年2月2日，被告岳鑫欠原告借款本金283518.34元，利息（含罚息）822.21元。原告遂诉至法院。

本院认为

原告工商三峡分行与被告岳鑫、遂州公司分别签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，系有效协议，协议双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中原告已经按照合同约定，履行了贷款发放义务，岳鑫应按照合同约定承担还款责任，遂州公司应按照合同约定承担连带责任保证。合同履行中，被告岳鑫未按期足额还本付息，已构成违约，原告有权按合同约定要求与被告岳鑫解除《个人住房（商业用房）借款合同》并立即清偿借款本息及相关费用，故对于原告要求岳鑫偿还截至2018年2月2日的借款本金283518.34元，利息（含罚息）822.21元的诉讼请求，本院予以支持。经审查，原被告合同约定的贷款利率及罚息利率未超出法律规定水平，对原告请求被告岳鑫承担自2018年2月3日至借款还清之日止的利息及罚息的诉讼请求，本院予以支持。

被告遂州公司辩称未与原告签订担保合同，但无相关证据推翻原告提供的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，本院不予采信，被告遂州公司的连带清偿责任无法免除。格式合同指全部由格式条款组成的合同，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》经原告与遂州公司双方协商后签字盖章确认，不存在格式条款情形，对于被告遂州公司此答辩意见本院不予采信。保证期间是指当事人约定的或者法律规定的，保证人承担保证责任的期限。原告与被告遂州公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中2011年8月17日至2012年8月16日这一期间是“债权确定期间”而不是保证期间，本案的保证期间应从主债务期满之日即主合同到期日开始计算。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任”的规定，原告与被告岳鑫解除《个人住房（商业用房）借款合同》不影响被告遂州公司保证责任的承担。对于原告与被告岳鑫签订的借款合同中“发放贷款的其他前提条件为办理预抵押”这一条款，原、被告依法已就本案抵押房屋办理了预告抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定来看，预告登记的目的，系保障将来实现物权并非物权登记。因此房屋的预告抵押登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。

原告对位于遂州市××城东大道××号遂州山语城11号楼1单元3层××号的房屋享有优先受偿的诉讼请求，本院依法予以驳回。当然因抵押尚未生效，被告遂州公司的连带保证责任尚未解除，对原告主张被告遂州公司对被告岳鑫的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的律师代理费，原告未提供证据证明律师代理费实际支出，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三条、第十三条、第十四条、第十八条、第二十一条、《物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定

裁决结果

一、解除原告中国工商银行股份有限公司三峡分行与被告岳鑫于2012年7月30日签定的《个人住房（商业用房）借款合同》。

二、被告岳鑫在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司三峡分行截至2018年2月2日的借款本金283518.34元，利息822.21元，共计284340.55元，并自2018年2月3日起至实际清偿之日止，以283518.34元为本金基数计算，支付逾期还款利息、罚息（以原告对账系统为准）。

三、被告湖北遂州置业有限责任公司对被告岳鑫第二项给付义务承担连带清偿责任。

四、驳回原告中国工商银行股份有限公司三峡分行的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省遂州市中级人民法院。