北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

上诉人诉称

李波不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第二、三项；二、判决振兴公司返还李波购房款148．2万元，支付148．2万元的赔偿金共计296．4万元；三、判令振兴公司承担本案的全部诉讼和保全费用。理由如下：一审法院认定事实不清。上诉人在一审时提交了海口市房地产交易管理所《预售备案登记表》和Ｃ幢的901、905、906三套房产已重复出售给他人的《商品房买卖合同》等文件的复印件，证明901、905、906已经被振兴公司＂一房二卖＂，但一审法院以《商品房买卖合同》为复印件为由不予认定错误。登记在上诉人名下的Ａ幢801、802、806及Ｃ幢的901、905、906六套房产也己先后重复卖给他人，该六套房产已经向其他购买人交付，均己先后装修使用，这是本案的事实基础，而上诉人不可能获得其他购买人的《商品房买卖合同》等重要文件，该证据属于《民事诉讼法》第六十四条第二款规定的人民法院应当调查收集的证据，人民法院应当对该情况进行调查以查清事实。

被上诉人辩称

振兴公司答辩称：一、双方当事人之间的纠纷不是商品房买卖纠纷，而是借贷纠纷。2002年7月年底，答辩人因资金周转困难，便向原告分三次借款120万元，双方约定以商品房买卖并办理预售房备案登记的方式进行。2002年7月15日原告购买答辩人开发的位于海口市蓝天路南侧金桃苑Ｃ栋9层（901－906）六套房并办理预售房备案登记后向答辩人支付30万元借款。之后原告分别于2002年12月13日和2002年12月31日以同样方式向答辩人分别支付借款各60万元。2003年12月11日经协商，向预售房备案登记机关注销备案登记，双方签订了《注销预售备案登记协议》。

答辩人于2003年12月12日按原告的指定，将借款本金及利息共75万元汇至海南圣飞达艺术装饰工程有限公司的帐下，原告同日也出具收到该笔借款的收据，之后，双方解除金桃苑Ｃ栋6、7层共12套房的预售备案登记。除金桃苑Ｃ栋9层6套房的借款30万元未还外，答辩人已清还原告的其他借款及利息。二、李波的诉请明显超过诉讼时效，即便双方签订的四份《商品房买卖合同》是真实的，其房产交付时间均在2003年，按法律规定，其诉请超过法律规定的诉讼时效，应不受法律保护。因此，原告诉请的返还购房款及赔偿损失无事实及法律依据，应依法予以驳回。

振兴公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第二项；二、认定李波与振兴公司签订的商品房买卖合同为借贷关系。理由如下：一、一审法院认为双方于2002年7月15日和2002年12月31日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示是不恰当的。2002年7月15日双方签订的《商品房买卖合同》，李波购买振兴公司位于海口市机场路南侧金桃苑Ｃ幢第9单元901－906号六套房，建筑面积为788平方米，合同约定的价款为每平方米400元，如果这份《商品房买卖合同》是真实的，那么这6套房的房价应为315200元，而不是30万元整。2007年12月31日李波购买的金桃苑Ａ幢第8单元801－806号6套房，同样的6套房，同样的面积，房价却是118．2万元，差不多是Ｃ栋第9单元6套房的四倍，而时间仅相差不到半年，这样的房价难道不值得让人怀疑其购房的真实性吗。2、一审法院并未认真审查被李波购买金桃苑Ｃ栋第9单元901－906号及Ａ幢第8单元801－806号共12套房屋的房款是否真实支付的事实。上诉人开具30万元及118．2万元的购房款收据，目的是为了办理房屋预售备案登记的需要，而非真实收到上述款项。

一审法院要求李波提供上述款项支付的相关凭证，其一直未能提供。一审法院对付款的真实性未查明，以致造成认定事实上的根本性错误。3、金桃苑Ｃ幢第6、7单元12套房屋，双方也签订了《商品房买卖合同》，也有振兴公司出具的购房款收据，但双方签订的《注销预售备案登记协议》、银行的《进帐单》及李波出具的收据证明上诉人支付借款本金及利息的事实。《注销预售备案登记协议》中清楚表明，上诉人以金桃苑Ｃ幢第6、7单元12套房的预售备案方式向原告借款，从而说明本案的事实即双方的借贷关系，一审法院据此认定是借贷关系，但没有透过本案的假象看本质，没有认定金桃苑Ｃ幢第9单元及Ａ幢第8单元12套房的真实借贷关系是错误的。二、被上诉人的诉请明显超过诉讼时效。

依法律规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2002年底至2003年初，在此时期上诉人未将房屋交予被上诉人，被上诉人应当知道其权利受侵害，一审法院认为上诉人不具备法定交付房屋的情况，被上诉人在行使房屋交付请求权存在障碍，诉讼时效期间应从房屋具备法定交付条件之日起计算有不妥之处，按此推定，是否不具备法定交付条件，在20年或30年李波再行使其权利，其权利还受法律的保护吗？这显然与诉讼时效的立法本意是相悖的。请求二审法院依法查明本案的事实，认定双方的真实借贷关系，撤销一审判决，驳回李波的诉讼请求。

李波答辩称：一、振兴公司认为本案的《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，明显缺乏依据。振兴公司对其主张并没有提出任何令人信服的事实和理由，仅仅强调了这样两个细节：一是第一个合同的＂房价应为315200元，而不是30万元整。＂二是第一个合同的房价与第二个合同的房价存在差异。众所周知，现在是市场经济，房子卖多贵多便宜都是市场行为，且权利人有权自由处置自己的权利，可以贱卖，也可以天价，还可以无偿赠予，不能因此就认定这不是双方真实意思的表示。至于价格算的是整数还是有零头，纯属计算问题，不影响问题的本质。而双方购买合同的事实既有合同作证，又有公证书、预售登记、付款凭证、收费单据等相关证据印证，形成了完整的证据锁链，事实清楚明白，证据确实充分。

二、本案未超过诉讼时效。本案的房屋尚不具备法定交付条件，被告交付房屋不仅在事实上，而且在法律上存在障碍。诉讼时效期间应以权利可以行使而不行使之时为起算点，因此，在房屋尚不具备法定交付条件时，诉讼时效期间应自房屋具备法定交付条件之日起计算。综上，被答辩人的上诉理由应该依法驳回。

本院二审审理期间，振兴公司提交2002年12月24日与2003年1月8日两份振兴公司向李波借款的借条作为新证据，用以证明本案是借款关系。

李波对上述两份证据的真实性没有异议，对关联性与证明力有异议。其认为：这两份借条在诉讼以前就已经形成，不是新证据。借条只能证明李波与振兴公司之间存在借贷关系，与本案的购房合同没有关系，且从振兴公司2002年12月24日和2003年1月8日出具的收据看，其内容为购房款，数额均为118．2万元，和这两份借条的数额与内容不相符。

本院查明

另经本院查明，金桃苑Ｃ幢901、905、906，金桃苑Ａ幢的801、802、806房的买卖合同目前仍备案登记在李波名下，该六套房屋尚未办理房产证。

除此之外，本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案争议的焦点为：一、本案法律关系的性质是借款关系还是商品房预售合同关系。振兴公司在二审中提供两份借条，认为双方于2002年12月23日、2002年12月31日签订合同后开出的收据时间与两份借条的时间一致，可以证明该两份合同项下的购房款即为借款。而对2002年12月23日签订的两份合同性质一审已经作出认定，双方当事人对此并未提出上诉。本案二审审理的是双方讼争的2002年7月15日和2002年12月31日签订的合同性质。由此，振兴公司欲以2002年12月24日的借条来证明双方2002年7月15日所签订合同项下购房款为借款有违逻辑。而2003年1月8日的借条亦仅能证明双方之间存在借款关系，并不能否认双方之间存在商品房预售合同关系；除此之外，振兴公司并没有提供出其他证据证明Ｃ幢第九单元及Ａ幢第八单元商品房买卖合同项下的购房款为李波出借给振兴公司的借款。因此，可以认定双方签订的相关商品房买卖合同是当事人真实的意思表示，本案的法律关系性质应为商品房预售合同关系。振兴公司主张为借款关系的理由不充分，本院不予支持。

二、关于李波的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。振兴公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2002年底至2003年初，在此期间振兴公司未将房屋交予李波，李波就应当知道其权利受到侵害，诉讼时效应从此时起算。而李波提起诉讼并非要求振兴公司交房，而是认为振兴公司将其购买的24套房屋＂一房二卖＂，应返还其购房款并赔偿损失。根据海口市房产管理局金桃苑Ｃ幢第6、7、9层、Ａ幢第8层房屋备案登记情况看，从2002年1月起陆续有房屋预售备案登记，登记的最迟时间为2005年10月。李波主张其2005年底、2006年初才发现房屋被＂一房二卖＂，与海口市房产管理局房屋备案登记的时间相吻合，李波2007年7月18日向法院申请诉前保全并随即提起诉讼，并没有超过诉讼时效。因此，振兴公司主张李波的诉讼请求已超过诉讼时效的理由不能成立。

三、关于振兴公司是否应当向李波再支付74．1万元赔偿金的问题。李波主张振兴应向其再支付74．1万元赔偿金的依据是Ａ幢801、802、806，Ｃ幢的901、905、906也已被振兴公司＂一房二卖＂。李波在二审时向法院申请调查金桃苑Ｃ幢901、905、906，Ａ幢801、802、806的《商品房买卖合同》及收费单据。本院向李波释明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，其应当先行举证，只有确因客观原因不能自行收集证据的，才可以申请人民法院调查收集。本案二审开庭审理时李波承认已到海口市房产管理局调查，该六套房屋仍然预售登记在李波名下，目前均未办理房产证。其未就金桃苑Ｃ幢901、905、906，Ａ幢801、802、806的《商品房买卖合同》及收费单据再次申请法院进行调查取证。由于该六套房屋买卖合同的预售登记仍然在李波名下，李波仅以房屋已有人入住为由主张房屋已经另卖给他人，理由不充分。故李波提出振兴公司应再向其支付74．1万元的赔偿金的上诉请求及其理由不能成立。尽管金桃苑Ｃ幢901、905、906及Ａ幢801、802、806目前仍预售登记在李波名下，但李波一审时请求判令解除其与振兴公司所签订的该6套房的买卖合同，一审予以支持后，振兴公司并未就此提出上诉，故应予维持一审解除该6套房买卖合同的判决。

综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李波、振兴公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。