北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

原告诉称

原告与被告杨宏系夫妻关系。涉案房屋由原告和被告杨宏共同建设所有，该房屋建成后一直由被告杨宏的父母居住使用。2012年底，原告在与被告杨宏协商收回房屋时得知该房屋已被杨宏于2012年3月8日出卖给被告王思。此后原告多次联系王思要求退房未果。被告杨宏未经原告同意处分夫妻共有财产，其出卖行为无效，被告王思不是涉案房屋所在村居集体经济组织成员，不享有该集体经济组织的宅基地使用权，其购房行为无效。请求依法确认两被告签订的《农村房屋买卖合同》无效，被告王思返还原告房屋。

案经送达，被告杨宏未到庭答辩，庭前提交书面说明一份辩称：原告与被告杨宏于1971年结婚，被告杨宏的户籍地系日照市岚山区岚山头街道办事处某居，涉案房屋宅基地使用权人系日照市岚山区岚山头街道某社区卢志某。被告杨宏于1995年从卢志某处购买现位于日照市岚山区岚山头街道某社区的宅基地使用权一处，同原告及儿子在该宅基地上建设了涉案房屋，未办理房屋产权证书，亦未对房屋宅基地使用权人办理变更登记。被告杨宏原在日照市岚山某冷藏厂上班，平时住该厂宿舍，放假后去日照市岚山区碑廓镇某村居住。被告杨宏于2012年退休后为他人看门，亦未回家居住。后在儿媳陈某的联系下，被告杨宏以21万元价格将房屋出卖给被告王思，2012年底，原告李春英计划从日照市岚山区碑廓镇某村搬至涉案房屋居住时，被告杨宏才告知其房屋已出卖，卖房款并被儿子借走。原告李春英不同意出卖涉案房屋，要求被告王思退房，被告杨宏现亦同意原告的主张。

被告辩称

原告未在卖房协议上签名，亦无拥有涉案房产所有权的证明以及其与被告系夫妻关系的证明，原告无起诉主体资格。被告杨宏的父母已去世多年，原告诉称该房屋由杨宏的父母居住不实。原告知晓并同意被告杨宏出卖该房屋，且至起诉前并未向被告王思要求退房事宜。原告亲属与被告王思签订房屋买卖合同书，是双方真实意思表示，王思一次性交付了购房款21万元，原告及亲属亦交付了房屋，且该房屋买卖行为亦经过日照市岚山区岚山头街道办事处某社区的认可，双方签订的房屋买卖合同合法有效，应驳回原告的诉讼请求。

本院查明

原告李春英与被告杨宏系夫妻关系，杨为某系李春英、杨宏之子，陈某系杨为某之妻。日照市岚山区岚山头街道某社区前身为日照市岚山街道办事处某村。1991年11月，卢志某从原日照市岚山街道办事处某村获得宅基地使用权一处，该宅基地使用权四至为东至卢振某、西至巷、南至巷、北至巷。原日照市土地管理局为卢志某颁发日集建（1991）字第2＊（3）2＊号集体土地建设用地使用证。1995年，未经日照市岚山街道办事处某村委会准许，被告杨宏从卢志某处购买该宅基地使用权，后杨宏、李春英夫妇在该宅基地上建设涉案房屋一处（正房四间、东西平房及南平房），后杨宏、李春英及其儿子杨为某在该房屋内居住，陈某与杨为某结婚后亦居住在该房屋内，后杨宏、李春英搬到他处居住。上述涉案房屋未办理产权证书。2012年2月10日，杨为某在报刊《晨鸿信息》上刊登房屋出售信息，记载：“出售岚山车站后四合院1处，主房4间，水电齐全，交通方便，搬进即可入住，价格21万，非诚勿扰电话1386330＊＊＊＊”。2012年3月8日，被告杨宏作为甲方，与乙方被告王思订立《农村房屋买卖合同书》一份，合同约定杨宏自愿以21万元价格将位于某社区岚山汽车站北侧，东临卢振某、西至巷、北至巷、南至巷、面积为182平方米的房屋出售给王思，合同签订后，房价涨落，买卖双方不得反悔，合同备注处记载：“备注：原土地证属卢志某，土地证号日集建（1991）字22（3）23号，后转给杨宏又转让给王思，特此证明”，合同并盖有日照市岚山区岚山头街道某社区居民委员会印章。当日被告王思将购房款21万元交付给陈某，陈某为原告出具收条一张，记载：“收条今收到王思购房款贰拾壹万元正（210000）收款人：陈某2012.3.8号”。两被告签订买卖合同后，杨宏、陈某及王思共同到日照市岚山区岚山头街道某社区盖章见证，日照市岚山区岚山头街道某社区亦认可双方房屋买卖合同的真实性。在签订房屋买卖合同当日，杨宏将其保管的日集建（1991）字第2＊（3）2＊号集体土地建设用地使用证交付给被告王思，三四天后，陈某与被告杨宏将房屋腾出并交付给被告王思。

还查明：庭审中，证人黄某某、周某某证明两被告买卖房屋、原告李春英亦参与了腾房，证人李某某、徐某某证明二人为被告王思装修了涉案房屋。上述证言未得到原告李春英的认可。

上述事实，有当事人陈述、农村房屋买卖合同书、证明、报纸、调查笔录、证人证言及庭审记录等在卷佐证。

本院认为

违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。集体所有的土地依法属于村民集体所有。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的与特定身份关系相联系的权利，宅基地使用权违法转让属于违反国家法律强制性规定的行为。农村房屋买卖合同的生效依赖于宅基地使用权的有效转让。原告李春英、被告杨宏、王思均非日照市岚山区岚山头街道某社区的居民，两被告订立的农村房屋买卖合同书因涉及转让日照市岚山区岚山头街道办事处某社区的宅基地使用权，违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的强制性规定而无效，故原告李春英有关请求确认两被告签订的农村房屋买卖合同书无效的诉讼请求，本院予以支持。在杨宏、李春英共同生活期间，由其二人之子杨为某刊登卖房公告，杨宏及其儿媳陈某与买房人王思签订房屋买卖合同并通过所在村居盖章确认，杨宏交付其保管的涉案房屋集体土地建设用地使用证、杨宏及其儿媳陈某腾房，以上事实足以使买房人相信该卖房行为系杨宏、李春英全家一致的意思表示。出卖人杨宏作为原宅基地使用权的实际使用人，其出卖房屋的行为隐含了放弃该宅基地使用权的意思表示，放弃权利的行为系单方法律行为，无需他人意思表示即可生效。随着涉案房屋的交付，出卖人的弃权行为也发生法律效力，因房屋买受人不同意返还房屋，故出卖人杨宏放弃宅基地使用权的行为亦不可撤销。根据“房地一致”原则，杨宏、李春英因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，无权再向买房人主张返还房屋，故原告李春英有关请求被告王思返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。

裁判结果

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告杨宏与被告王思于2012年3月8日签订的《农村房屋买卖合同书》无效。

二、驳回原告李春英的其他诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。