北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

原告诉称

原告谢萍、梁丁、蒙厚华、宁金琼、龙永翔、薛丽萍、陈群文、秦燕芳、梁远俊、李丽玲诉称，其于2011年11月与第三人签订了《商品房买卖合同》，购买第三人开发销售位于三海市场的房产。之后，经了解被告于2010年7月15日颁发给第三人《商品房预售许可证》（灵建预售字[2010]第010号），该商品房的土地使用权属三海村委会所有，属于商服用地。现第三人在没持有新的《建设用地规划许可证》，也没有取得国土资源部门颁发的土地使用权证书的情况下建设商品房，改变该土地用途，没有缴纳变更土地用途出让金，这是违反《中华人民共和国土地管理法》以及其他有关法律、法规的。被告没有对第三人申请颁发的商品房预售许可进行严格审查，越权发证，违反《中华人民共和国行政许可法》及《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律、法规规定。致使众原告购买的房产仅有约25年的使用期限，严重损害了原告谢萍、梁丁、蒙厚华、宁金琼、龙永翔、薛丽萍、陈群文、秦燕芳、梁远俊、李丽玲的合法权益。因此，被告颁发给第三人《商品房预售许可证》的行政行为是违法的，请求依法应予确认其违法性。

为支持其主张，原告谢萍、梁丁、蒙厚华、宁金琼、龙永翔、薛丽萍、陈群文、秦燕芳、梁远俊、李丽玲在法定期限内向本院提交了如下证据材料：

1、谢萍、梁丁、蒙厚华、宁金琼、龙永翔、薛丽萍、陈群文、秦燕芳、梁远俊、李丽玲身份证与结婚证；2、《商品房预售许可证》；3、国有土地使用权登记卡；4、建设用地规划许可审批单存根；5、建设工程规划许可证审批单；6、建设工程施工许可证；7、商品房买卖合同；8、房产证；9、举报材料；10、收条；11、钦州市人大函；12、公证书、（2009）桂灵证字第809号合同书；13、电脑资讯单。

被告辩称

被告灵山县住房和城乡建设局辩称，一、2010年7月14日第三人向被告申请办理三海市场公寓楼预售许可手续，并提交相关材料。次日，被告受理了第三人的申请，并对第三人提供的有关材料进行审核。经审核，认为第三人的申请符合相关法定条件，根据《城市商品房预售管理办法》第八条，《中华人民共和国行政许可法》的相关规定，作出《商品房预售许可决定》，送达给第三人，随即依法向第三人颁发了灵建预售字[2010]第010号《商品房预售许可证》。综上，被告向第三人颁发的灵建预售字[2010]第010号《商品房预售许可证》的行政行为符合法律规定，原告谢萍、梁丁、蒙厚华、宁金琼、龙永翔、薛丽萍、陈群文、秦燕芳、梁远俊、李丽玲的诉讼主张不成立；二、原告谢萍、梁丁、蒙厚华、宁金琼、龙永翔、薛丽萍、陈群文、秦燕芳、梁远俊、李丽玲在签订购房合同的时候已经知道被告具体行政行为的内容及其他情况，但现在原告谢萍、梁丁、蒙厚华、宁金琼、龙永翔、薛丽萍、陈群文、秦燕芳、梁远俊、李丽玲才提起诉讼，明显超过诉讼时效，应驳回原告谢萍、梁丁、蒙厚华、宁金琼、龙永翔、薛丽萍、陈群文、秦燕芳、梁远俊、李丽玲的诉讼请求。

第三人灵山县第四房产开发公司的陈述意见与被告灵山县住房和城乡建设局的答辩意见一致，另认为，原告谢萍、梁丁、蒙厚华、宁金琼、龙永翔、薛丽萍、陈群文、秦燕芳、梁远俊、李丽玲所诉求的内容不属于人民法院行政诉讼的受案范围，应予以驳回。

为支持其主张，第三人灵山县第四房产开发公司在法定期限内向本院提交了如下证据：

三海市场公寓楼住户房产登记一览表，证明第三人与原告等签订房产买卖合同，大部份购房户已办理房产证。

经庭审举证、质证，本院认证如下：

被告提供的证据１、３、４、14，原告谢萍、梁丁、蒙厚华、宁金琼、龙永翔、薛丽萍、陈群文、秦燕芳、梁远俊、李丽玲及第三人经质证后均没有异议。本院认为，被告提供的证据1、3、4、14来源合法，内容客观真实，与本案有关联，对其证明力，本院予以采信；被告提供的证据２，第三人质证后无异议，原告质证后均认为该份申请表的内容部分违背事实，该土地的使用性质是商服并不是住宅用地，第三人未经过批准改变了用途向被告方提出商品房预售许可申请不符合法律规定。本院认为，被告提供的证据2，是第三人依法定程序向被告提交的许可申请，证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，对其证明力，本院予以采信；被告提供的证据５，第三人质证后无异议，原告质证后均认为该份使用权证的土地使用者是灵山县三海镇三海村民委员会，用途是商服，商品房预售许可证依据该份证审批缺乏依据，第三人未经过批准改变用途，而作为依据向被告申请是违法的。本院认为，被告提供的证据5，是经灵山县人民政府调查审定，准予登记而颁发的，且证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，对其证明力，本院予以采信；被告提供的证据６，第三人经质证后无异议，原告经质证后均认为该协议是在近期才补写出来的，在（2011）灵民初字第1154号案提供给法庭的是公证处公正的合同书，该份合同书与协议内容明显有矛盾，该协议不是当初签订的协议。根据最高法院有关解释，土地使用权是村委会应变更为第三人名下才能申办，现没有依法办理变更登记不符合法律规定。本院认为，原告没有提供相应证据证明其主张，所以，被告提供的证据6，符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院予以采信；被告提供的证据７，经第三人质证后无异议，原告质证后均认为该两份许可证是违法的，应将土地使用权变更为第三人的名下，土地改变用途不经过审批且不交纳土地出让金而向被告提出申请不符合法律规定。

本院认为，被告提供的证据7，是被告依职权分别作出的两个不同的具体行政行为，不属于本案审查范围，但对其证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告提供的证据８，第三人经质证后无异议，原告质证后均认为证明上的内容有涂改，不能作为证据使用，投资的多少不能单以一份证明来说明，还应有其他账单为据。本院认为，原告没有提供相应证据证明其主张，所以，被告提供的证据8，因证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，对其证明力，本院予以采信；被告提供的证据９，第三人经质证后无异议，原告均对其证据的真实性没有意见，但对合法性有意见，属于改变用途没有办理有关手续的行为违法。本院认为，被告提供的证据9，是第三人与承包方遵循平等、自愿、公平和诚信原则，就本建设工程施工事项协商一致的协议，本院予以采信；被告提供的证据10，第三人经质证后无异议，原告质证后均认为改变土地用途未经批准办理变更手续不合法。本院认为，被告提供的证据10，是第三人依程序向被告提交的材料，对其证明力，本院予以采信；被告提供的证据11，第三人经质证后无异议，原告质证后均认为该两份证据都违反了有关法律规定，不合法。本院认为，被告提供的证据11是被告依职权作出的，本院予以采信；被告提供的证据12，第三人经质证后无异议，原告质证后均认为颁发该商品房预售许可证的程序违反相关法律规定，不合法。本院认为，被告提供的证据12，是被告依法定程序及其职权颁发的，本院予以采信；被告提供的证据13，第三人经质证后无异议，原告质证后均认为在网上公示是第三人在网上公示有商品房出卖的信息，许可证是否向社会公示很多人不清楚。本院认为，被告提供的证据13是客观真实的，是被告依职权按法定程序作为，本院予以采信；被告提供的证据15、16，第三人经质证后无异议，原告质证后均认为被告未依据规定严格把关，按照《城市商品房预售管理办法》第五条规定第（一）项，第三人将土地改变用途没有交纳出让金已明显违法；未按约定的土地用途进行开发建设也明显违法，被告方未严格审查所发的证属于违法。本院认为，被告提供的证据15、16，是现行合法有效的规章，本院予以采信。

原告提供的证据1、13，被告及第三人经质证后均无异议，本院予以采信；原告提供的证据2、3、4、5、6，被告及第三人经质证后对其证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，但均认为不能证明原告的主张。本院认为，原告提供的证据2、3、4、5、6，是有关职能部门依法作出的，对其证明力，本院予以采信，但不能证明原告的主张；原告提供的证据7，被告质证后认为商品房买卖合同与本案发证没有关系，从民商行为上证实原告谢萍、梁丁、蒙厚华、宁金琼、龙永翔、薛丽萍、陈群文、秦燕芳、梁远俊、李丽玲与第三人购买房屋签订房屋买卖合同，合同约定是合同双方当事人具体约定并审查清楚，如何约定是双方当事人的事情；商品房买卖合同是作为商品房买卖，是去办证的依据；原告提供商品房买卖合同刚好证实原告的起诉超过的诉讼时效，合同签订时间为2011年10月12日，到现在起诉时间明显超过了诉讼时效，特别合同第二条有明确约定；原告称其未取得合同原件，这是买卖双方签订合同是否收执合同的问题，与被告发证行为无关。第三人质证后认为本案属行政诉讼，该五份合同只能证明原告的主体行为，五份合同里相互有出入的部分仅属于第三人的笔误。

本院认为，原告提供的证据7，是原告谢萍、梁丁、蒙厚华、宁金琼、龙永翔、薛丽萍、陈群文、秦燕芳、梁远俊、李丽玲与第三人签订的商品房买卖合同，符合本案实际，对其证明力，本院予以采信；原告提供的证据8，被告质证后对其真实性、合法性没有异议，但不能证实原告的主张，房产证的发证行为是另一个行政行为。第三人质证后认为房产证是原告方亲自到房产部门签字办理的，与本案无关。本院认为，原告提供的证据8是房产部门依职权发放的，对其证明力，本院予以采信；原告提供的证据9、10、11，被告及第三人经质证后认为证据只能证实相关人员提出举报，公民、法人依法享有监督、举报的权利，但不能证实原告的主张。本院认为，原告提供的证据9、10、11是法律赋予公民的权利，但与本案无关联，本院不予认定；原告提供的证据12，被告及第三人经质证后均认为：1、公证书里面的合同与本案无关，被告没有依据该公证书里合同书进行行政许可；2、被告对第三人提交的材料进行了审查；3、该证据是被告方在收到原告提交的证据材料时才发觉有该份公证书的，之前没有任何人提交给过被告，被告发证时未发现有该份公证书、合同书，该证据真实、合法与否不在本案审查的范围。本院认为，原告提供的证据12是职能部门依法作出，本院予以采信，但不能证明原告的主张。

第三人灵山县第四房产开发公司提供的证据，原告谢萍、梁丁、蒙厚华、宁金琼、龙永翔、薛丽萍、陈群文、秦燕芳、梁远俊、李丽玲质证后均认为原告谢萍、梁丁、蒙厚华、宁金琼、龙永翔、薛丽萍、陈群文、秦燕芳、梁远俊、李丽玲虽然办了房产证，但仍属于程序违法。被告质证后，认为该证据与本案无关。本院认为，该证明是职能部门依法作出，本院予以采信，但不能证明第三人的主张。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年9月5日，灵山县三海镇（现为灵城镇）三海村委会取得了灵山县人民政府颁发的证号为灵国用1999第01-240号《国有土地使用证》，拥有坐落在三海村灵中路口的土地使用权，使用权面积2521.66平方米，土地用途为商服，土地类型为出让，终止日期为2037年11月1日。2009年12月3日，三海村民委员会为甲方，第三人灵山县第四房产开发公司为乙方，就合作开发建设三海市场商品住宅楼项目有关事宜协商一致，订立了《合作开发建设商品房协议》，甲方三海村民委员会以三海市场土地2521.66平方米折算人民币4150000元作为股权份额股金为合作开发条件。2010年4月8日，第三人灵山县第四房产开发公司依程序及条件办理取得了由灵山县住房和城乡建设局颁发的许可证编号为：450721201000333的《建设工程规划许可证》，同意第三人灵山县第四房产开发公司按已审定的规划图和建筑设计图建设三海市场公寓楼。2010年7月14日，第三人灵山县第四房产开发公司依程序及条件办理取得了由灵山县住房和城乡建设局颁发的许可证编号为：452824201007140101（084）的《建设工程施工许可证》，同意第三人灵山县第四房产开发公司建设三海市场公寓楼1-4幢，2-6层加跃层工程建设。2010年7月，第三人灵山县第四房产开发公司向被告灵山县住房和城乡建设局提交了商品房预售申报表，同时，提交以下资料：1、第三人灵山县第四房产开发公司的《营业执照》；2、第三人灵山县第四房产开发公司《房地产开发企业资质证书》；3、土地使用者为灵山县三海镇三海村民委员会的灵国用1999第01-240号《国有土地使用证》；4、三海村委与第三人签订的《合作开发建设商品房协议》；5、建设单位为第三人灵山县第四房产开发公司的建字第450721201000333号《建设工程规划许可证》及其附件；6、建设单位为第三人灵山县第四房产开发公司编号为452824201007140101（084）三海市场公寓楼的《建设工程施工许可证》；7、云南世博建设管理有限公司出具三海市场公寓楼的工程建设进度及投入开发建设的资金占工程建设总投资额25%的《证明》；8、第三人灵山县第四房产开发公司与浦北县第八建筑安装工程公司订立的三海市场公寓楼《建设工程施工合同》；9、建设单位为第三人灵山县第四房产开发公司的三海市场公寓楼《商品房预售方案》等材料。2010年7月14日，被告灵山县住房和城乡建设局向第三人灵山县第四房产开发公司作出了《申请商品房预售许可受理通知书》，同月15日，被告灵山县住房和城乡建设局作出了编号为灵建预决字（2010）第010号《商品房预售许可决定书》以及编号为灵建预售字[2010]第010号《商品房预售许可证》，并向第三人灵山县第四房产开发公司送达，同时将批准预售信息在灵山县房产交易网发布公示。

本院查明

另查明，原告梁丁与原告谢萍系夫妻关系，于2011年11月15日与第三人灵山县第四房产开发公司签订了《商品房买卖合同》，购买了三海市场公寓楼第一幢A单元401号房，并办理了编号为灵房权证灵山字第201129731号《房屋所有权证书》；原告陈群文与原告秦燕芳系夫妻关系，于2011年10月5日与第三人灵山县第四房产开发公司签订了《商品房买卖合同》，购买了三海市场公寓楼第4幢A单元301号房，并办理了编号为灵房权证灵山字第201229996号《房屋所有权证书》；原告龙永翔与原告薛丽萍系夫妻关系，于2011年10月12日与第三人灵山县第四房产开发公司签订了《商品房买卖合同》，购买了三海市场公寓楼第1幢C单元601号房，并办理了编号为灵房权证灵山字第201129720号《房屋所有权证书》；原告蒙厚华与原告宁金琼系夫妻关系，于2011年8月10日与第三人灵山县第四房产开发公司签订了《商品房买卖合同》，购买了三海市场公寓楼第1幢A单元501号房，并办理了编号为灵房权证灵山字第201230293号《房屋所有权证书》；原告梁远俊与原告李丽玲系夫妻关系，于2011年10月12日与第三人灵山县第四房产开发公司签订了《商品房买卖合同》，购买了三海市场公寓楼第2幢C单元401号房，并办理了编号为灵房权证灵山字第201129809号《房屋所有权证书》。所有原告与第三人灵山县第四房产开发公司签订的《商品房买卖合同》第一条均载明该地块的土地使用权证年限至2037年11月1日等事项。

本院认为，依照《中华人民共和国行政许可法》第二十二条的规定，行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。根据中华人民共和国建设部发布的《城市商品房预售管理办法》第四条规定，国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;省、自治区建设行政主管部门，归口管理在行政区域内城市商品房预售管理；市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责在行政区域内城市商品房预售管理。被告灵山县住房和城乡建设局是灵山县人民政府的工作部门，对第三人灵山县第四房产开发公司提交的商品房预售申请依其职权，有权作出是否受理和批准行政许可，本案中，被告灵山县住房和城乡建设局收到第三人灵山县第四房产开发公司提交的商品房预售申报，经审查，认为第三人的申报报送的资料齐备，基本符合预售条件，同意核发商品房预售许可，作出了《申请商品房预售许可受理通知书》和灵建预决字［2010］第010号《商品房预售许可决定书》及灵建预售字［2010］第010号《商品房预售许可证》，并向第三人灵山县第四房产开发公司送达，同时将批准的预售信息在灵山县房产局交易网站发布公示。被告灵山县住房和城乡建设局根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，向第三人灵山县第四房产开发公司颁发的灵建预售字［2010］第010号《商品房预售许可证》，符合法定条件、程序，无超越职权和滥用职权行为，被告答辩理由成立，其请求确认颁发给第三人灵山县第四房产开发公司的灵建预售字［2010］第010号《商品房预售许可证》的行政行为合法，本院予以支持，原告谢萍、梁丁、蒙厚华、宁金琼、龙永翔、薛丽萍、陈群文、秦燕芳、梁远俊、李丽玲请求确认被告灵山县住房和城乡建设局于2010年7月15日为第三人灵山县第四房产开发公司颁发的灵建预售字［2010］第010号《商品房预售许可证》的行政行为违法，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释〉》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：

驳回原告谢萍、梁丁、蒙厚华、宁金琼、龙永翔、薛丽萍、陈群文、秦燕芳、梁远俊、李丽玲请求确认被告灵山县住房和城乡建设局于2010年7月15日向第三人灵山县第四房产开发公司颁发的灵建预售字［2010］第010号《商品房预售许可证》的行政行为违法的诉讼请求。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交上诉状副本一式六份，上诉至广西壮族自治区钦州市中级人民法院。