北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

上诉人诉称

宣判后，明文公司不服，向本院提起上诉，其上诉主要理由为：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖（预售）合同》第十二条约定的办理权属证书显然应为房屋产权证而不是国有土地使用权证；2、由于办理国有土地使用权的国家行政机关的失误致使明文公司无法办理国有土地使用权登记，故未办理国有土地使用权的登记备案并非明文公司的责任。3、即使明文公司违约，原审判决计算违约金的方式也有误。明文公司已为刘京办理了房屋产权证，仅余国有土地使用权登记未予办理，违约责任亦应相应减轻；4、根据双方合同约定，明文公司应于交付房屋后18个月内办理权属登记手续，本案中明文公司于2002年6月24日将房屋交付给刘京，权属登记截止日期应为2003年12月23日，其请求逾期办证违约金的诉讼时效应于2005年12月20日到期，而刘京于2007年12月14日才提起诉讼，超过了法定诉讼时效。据此请求撤销原判，驳回刘京要求明文公司支付违约金的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人刘京答辩称，1、本案上诉人的违约责任应以被上诉人取得房屋产权证的次日起算。明文公司在刘京于2006年6月12日取得房屋所有权证的次日即2006年6月13日，具备办理国有土地使用权登记条件的情况下，未履行国有土地使用权备案登记义务，此时刘京才知道自己的合法权利被侵害，因此本案的诉讼时效应当从2006年6月13日起计算，刘京于2007年12月14日提起诉讼，未超过法定诉讼时效，其要求明文公司支付违约金的诉讼请求应当得到支持。成都市锦江区人民法院审理李林宽一案作出的生效判决已认定李林宽要求上诉人支付违约金的诉讼时效应从李林宽取得房屋分户产权证的第二日起计算，上述认定具有法律效力，故被上诉人违约金诉讼请求并未超过诉讼时效。据此，请求驳回明文公司的上诉，维持原审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实及所采信的证据与原审相一致，本院对此予以确认。

本院认为

本院认为，一、关于《商品房买卖（预售）合同》第十二条中约定的“权属登记”是否既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权登记的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”、《城市房屋权属登记管理办法》第六条“房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权利主体一致原则”的规定，本案《商品房买卖（预售）合同》第十二条中约定的“权属登记”应当既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权登记。故明文公司称“办理权属登记”应为房屋产权登记而不是国有土地使用权登记的理由不能成立，本院不予采纳。刘京要求明文公司为其办理国有土地使用权分摊登记备案的诉讼请求符合合同约定，应予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。

二、明文公司未能办理国土分户登记备案手续是否系因明文公司的原因。明文公司主张国土面积分摊计算有误影响了备案登记，其没有过错。对此本院认为，上诉人称其在办理完毕分户产权后即将相关资料报国土部门申请办理分户国土使用权证登记备案，但被告知《土地用途面积分摊表》有误，由于上诉人对其上述事实主张未提交证据证明，故明文公司不能以所谓国家行政机关失误作为其未办理国土分户备案手续的免责理由。

综合以上分析，明文公司没有履行在房屋交付使用后18个月内将办理权属登记需由明文公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应当承担违约责任。

三、明文公司的违约责任是否应予减轻的问题。明文公司称，如果合同约定中包括了房屋产权及国有土地使用权的登记备案，其已完成了房屋产权的备案义务，亦不属全部违约，故不应承担全部违约责任。对此本院认为，根据本院前述认定，双方合同第十二条约定中既包括房屋产权的登记，也包括国有土地使用权的登记，明文公司未为刘京办理国有土地使用权的登记备案，属违约行为，即应按合同约定承担违约责任。明文公司认为其已办理了房屋产权证，故应减轻违约责任的主张，并无合同依据，亦未经刘京认可，本院对此不予采纳。

四、关于刘京要求明文公司支付逾期办理国土分户备案登记违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”按照双方合同约定，明文公司为刘京办理国有土地使用权备案登记的时间应为房屋交付后18个月内，本案中刘京认可明文公司于2002年6月24日按约交付房屋，而明文公司办理国有土地使用证备案登记的时间最迟应在2003年12月23日之前，至2003年12月24日，明文公司仍未履行该合同义务，刘京即应知道自己的权利受到侵害，故应从此时开始计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”故刘京要求明文公司向其支付违约金的诉讼时效期间应自2003年12月24日至2005年12月24日，而其向原审法院提起诉讼的时间为2007年12月14日，已超过法定诉讼时效，丧失了胜诉权，故对其要求明文公司向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原审法院对诉讼时效的认定有误，本院对此予以纠正。

刘京认为成都市锦江区人民法院对明文公司与李林宽一案作出的判决已发生法律效力，而该判决即认定李林宽要求明文公司支付违约金的诉讼时效应从李林宽取得房屋产权证的次日起算，故本案亦应从刘京取得产权证的次日，即2006年6月13日起计算诉讼时效，刘京的逾期办证违约金的主张未超过诉讼时效。对此本院认为，成都市锦江区人民法院作出上述判决，仅是该院对诉讼时效作出的主观认定，不能当然作为本院对本案诉讼时效的认定依据。故刘京主张本案的诉讼时效认定应与前述生效判决结果一致，于法无据，本院对此不予采纳。

综上，原审认定事实清楚，但对诉讼时效的认定有误，本院予以部分改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持成都市锦江区人民法院（2008）锦江民初字第495号民事判决第一项、第三项，即“成都明文置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起九十日内为刘京办理所购的位于成都市锦江区东御街55号1幢2层83号房屋的国有土地使用权备案登记；驳回刘京的其他诉讼请求”。

二、撤销成都市锦江区人民法院（2008）锦江民初字第495号民事判决第二项，即“成都明文置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向刘京支付逾期办理国有土地使用权证备案登记的违约金（违约金从2006年6月13起至备案登记完成之日止，按照中国人民银行规定的同期定期存款利率，以本金165482元计算）”。