北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

一审法院认定事实：原户籍所在地为湖北省××埫口镇××号的柳三美通过其姐柳春美得知，郜小勤因在奓山街联富路58号修建房屋需要资金，拟将其位于武汉市蔡甸区奓山街瑠环村七组104号的三间瓦房（以下简称104号房屋）出售，经该村与郜小勤同族的嫂子肖凤仙介绍，柳三美与郜小勤口头协商购买104号房屋事宜。1997年10月18日，柳三美向郜小勤支付房款4200元，郜小勤遂将104号房屋的集体土地建设用地使用证原件交付柳三美，并将房屋腾退后交由柳三美居住。2004年，柳三美将104号房屋出借给林丑合居住。2008年，柳三美将该房屋以4200元转卖给林丑合，并将房屋集体土地建设用地使用证原件交给林丑合，其一直在该房屋居住至今。2016年9月，因林丑合所居住的104号房屋一直未修缮成为危房，武汉市蔡甸区奓山街办事处拟将该处房屋拆迁，其招商引进办公室与林丑合签订房屋拆迁协议时，林荣贵向该村委会主张104号房屋的权属，致拆迁协议未能达成。

一审另查明，林荣贵与郜小勤于1978年11月10日登记结婚，郜小勤系湖北省武汉市奓山街瑠环村村民，林荣贵属城镇居民。104号房屋系郜小勤以其个人名义于1991年6月向原汉阳县土地管理局申请获批后，在该块住宅用地上所修建，用地面积106.5㎡。柳三美户籍于2005年1月9日因搬迁由湖北省××埫口镇××号迁至湖北省武汉市蔡甸区奓山街瑠环村，林丑合户籍所在地系湖北省××乡团结村××组。

本案的争议焦点：一、柳三美与郜小勤关于104号房屋交易行为的法律关系应如何认定？一审法院认为，郜小勤因在奓山街新建房屋需要资金，有意出售位于武汉市蔡甸区奓山街瑠环村的104号房屋，柳三美获悉相关信息后与郜小勤协商，可见双方系为房屋买卖而进行磋商；从磋商的结果看，柳三美向郜小勤支付房款4200元，郜小勤在收取房款后将104号房屋的集体土地使用权证原件交给柳三美，并将房屋腾退交由其居住，因而，柳三美与郜小勤的交易行为更符合农村房屋买卖的特征。关于郜小勤主张双方系房屋租赁关系的辩解意见，一审法院认为，郜小勤收取柳三美房款交付房屋权属证书及房屋后，在双方无任何亲属或其他关系的情况下，一直未向对方收取房屋租金明显不符合常理；如果双方系房屋租赁，作为出租方的郜小勤断无可能将房屋权属证书原件一直交由承租方柳三美进行保管，且承租人将房屋多年来交于其他人居住，郜少勤亦未提出异议直至得知104号房屋将拆迁，故对郜小勤的辩解意见依法应不予支持，柳三美与郜小勤间系农村房屋买卖合同关系。

二、关于柳三美与郜小勤农村房屋买卖合同的效力判断？一审法院认为，柳三美与郜小勤均具备完全民事行为能力，双方关于房屋买卖的行为系各自真实意思表示，虽然柳三美购买郜小勤房屋时并非瑠环村村民，但起诉前其户籍已迁至瑠环村，其购买该集体经济组织内房屋的行为效力已经得到补正，该农村房屋买卖合同已经不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故柳三美与郜小勤间的房屋买卖合同有效。关于郜小勤及林荣贵抗辩104号房屋系夫妻共同财产，林荣贵不知情亦不同意，郜小勤自行处分该房产行为无效的意见，依照《最郜人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”及《最郜人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“……夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，郜小勤出售房屋时正值其家庭在奓山街新建房屋需要资金，柳三美购房时有理由相信其出售房屋的决定系夫妻共同意思表示，且柳三美购房时已支付合理的对价，故一审法院对郜小勤及林荣贵的意见依法不予支持。诉讼时效适用于债权请求权，本案系确认之诉，并不适用两年的诉讼时效，故郜小勤及林荣贵主张柳三美的诉请超过诉讼时效的意见，依法不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第五十八条、《最郜人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最郜人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：确认柳三美与郜小勤关于武汉市蔡甸区奓山街瑠环村万家咀104号的房屋买卖合同有效。本案诉讼费100元，由郜小勤负担。

本院二审期间，柳三美提交录音证据一份，拟证明郜小勤承认已将房屋出卖给柳三美，与林丑合没有关系。

经质证，郜小勤对该证据的证据来源有异议，关于证明的内容，认为该证据也是断章取义，是郜小勤找村书记谈房子的事情，好像柳三美不在场，柳三美的证明力是片面的，郜小勤开始也是说没有将该房屋出卖。林荣贵表示同意郜小勤的质证意见。林丑合表示对此证据无异议，这段录音为其所录制。

本院认为，柳三美在二审中提交的证据能够达到其举证目的，本院予以采信。

经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案争议的焦点为柳三美与郜小勤之间关于案涉房屋交易行为的性质认定及效力判断。

关于柳三美与郜小勤之间就案涉房屋交易行为的性质认定问题。本案审理过程中，柳三美与郜小勤均认可双方就买卖案涉房屋进行过磋商，随后柳三美向郜小勤支付一定款项，郜小勤将案涉房屋的集体土地使用权证原件交给柳三美并将房屋交由其居住，此交易行为符合农村房屋买卖的特征。故郜小勤主张双方之间为房屋租赁合同关系的上诉理由不成立，一审认定双方之间为农村房屋买卖合同关系并无不当。

关于柳三美与郜小勤之间农村房屋买卖合同的效力判断问题。因双方均为完全民事行为能力人，买卖案涉房屋的行为系双方真实意思表示，虽然柳三美购买案涉房屋时并非瑠环村村民，但起诉前其户籍已迁至瑠环村，其购买该集体经济组织内房屋的行为效力已得到补正，故双方之间的房屋买卖合同有效。针对郜小勤主张案涉房屋是其与林荣贵婚后共同财产，其处分该房屋时林荣贵不知情，事后亦表示不同意，此房屋买卖合同无效的上诉理由，因郜小勤出售案涉房屋时正值其新建房屋需要资金，柳三美购房时有理由相信其出售房屋的决定系夫妻共同意思表示，且柳三美已支付合理的对价，故郜小勤的该项上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

综上所述，郜小勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：