北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

原告谢依千一审诉称：原告于2005年购买被告商住楼房一套，已交清全部房款，于当年冬天入住。双方签订了商品房买卖合同，被告也为原告出具了收款收据。但原告多次找被告办理房屋产权证，被告始终借故推托，至今未果。现要求被告立即协助原告办理房屋产权过户手续。

被告天磊公司一审辩称：原告诉称于2005年从被告手中购买一套商品房，已交清全部购房款18万元，与事实不符，应驳回原告的诉讼请求。因为：一、谢依千没有向被告刘希鹏交购房款18万元。2005年9月2日庄河市天磊房地产开发有限公司大连伟鹏建筑工程有限公司与谢依千签订委托代理合同规定：因你不服辽宁省高级人民法院辽高民权终字第272号民事判决，向辽宁省高级人民法院提出申诉，现委托谢依千代理此案，达成如下协议：甲方以现金15万元和住宅一套（此房座落于城关街道新华路南端天磊小区2号楼2单元403室，面积为152.61平方米）作为本案代理费。现金15万元在签订合同时付乙方10万元，剩余5万元在接到开庭通知时一次性付清，住宅房在签订合同时交付给乙方，并办理商品房销售手续。该合同第五条第二款规定：如本案败诉，在接到判决书后十日内退还给甲方现金15万元和本合同项下的住宅一套（含室内装修整体不得破坏，无偿退还给甲方）。被告依据该委托合同之规定于2005年9月28日与原告签订商品房销售合同，并向原告打假收条18万元，目的想给原告办理过户手续。为什么至今未给原告办理过户手续，主要原因在于原告至今未给被告办理向省高级法院申诉所有材料，原告八年未给被告书写申诉状，也未给被告收集证据，也就是自2005年9月2日原、被告签订委托代理合同到现在，原告未向被告做一点工作，未给被告向辽宁省高级人民法院写申诉状。原告未履行委托合同义务，故被告不可能将所争房屋过户给原告。二、被告代理人于2012年7月25日抄录城关派出所于凯警官询问谢依千的笔录中，于警官问谢依千：“那套房子在什么位置？答：在新华小区南端2号楼2单元4层403室。问：你要申请办理产权那套房子是买的吗？答：是我买的，是我在给刘希鹏当了两年法律顾问后，刘希鹏没有给发工资，把他开发的新华小区2号楼2单元4层403的房子抵给我了，就算是用房子抵我工资了。当时，刘希鹏还和我签了商品房买卖合同，并且还给一张18万元收据。问：刘希鹏给你什么样收据？答：盖财务专用章收据18万元。问：你当时付钱给刘希鹏了吗？答：没有，当时就是以房子抵我工资。问：你什么时间得到这套房子？答：可能在2004年至2006年间。”从以上询问笔录可以看出，本案所争房屋不是原告拿18万元买的，是原、被告双方签订委托代理合同，原告得到所争房屋。从事实上看，原告从未给被告当两年法律顾问，原告从未给被告代理一件案子，怎么能给原告工资呢？原告说给被告当了两年法律顾问没有事实依据。委托合同第五条第二款规定：如本案败诉，原告退还甲方现金15万元和本合同项下的住宅一套整体无偿退还给甲方。因原告至今什么工作也未做，必须返还15万元和住宅一套退还给被告。

一审法院经审理查明事实后，作出如下判决：被告庄河市天磊房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助原告谢依千办理案涉位于新华小区2号楼2单元403室房屋的产权过户登记手续。案件受理费3900元，由被告负担。

天磊公司上诉的主要理由及请求是：1.天磊公司与谢依千于2005年9月28日签订的商品房销售合同是一个假合同。当时谢依千请求刘希鹏需要签订商品房销售合同才能到银行贷款，当时房价是每平方米3400元，案涉房屋不可能以总价18万元的价格销售。2.18万元的房款收据是三联单，没有开具地税的收费发票，办不了过户，也证明是2005年9月28日签订的商品房销售合同是假合同。2.一审判决中有关“乙方不再给甲方2005年至2006年两年的法律顾问费”的认定有误。谢依千没有担当天磊公司两年法律顾问，二者没有两年法律顾问的合同，代理费均是一案一交；天磊公司不可能一年给谢依千169，437元，当时法律顾问的年报酬是1-3万元，也不可能出现169，437元这个数字。3.2014年5月23日张明海证实，2005年9月28日谢依千与天磊公司签订协议书时，只是拿第2页叫张明海在代表人栏内签张明海名字，没有第1页。张明海不是法定代表人，张明海在代表人栏内签名是无效行为，该协议书不应认定有效。4.天磊公司在一审提供了委托代理合同，正因为有该委托代理合同才签订了商品房销售合同，是为了谢依千办理贷款使用。天磊公司被谢依千骗了，天磊公司因谢依千诈骗案涉房屋一案，已举报到庄河市人民检察院，转到庄河市公安局立案侦查，现正在调查之中。5.从谢依千在城关派出所作的询问笔录可以看出，案涉房屋不是谢依千拿18万元购买的。谢依千没有按照委托代理合同的约定履行义务，没有理由得到案涉房屋，一审判决天磊公司协助谢依千办理过户登记没有事实依据。6.一审判决遗漏了原告。2005年9月28日签订的商品房销售合同中乙方是谢依千、贺岩，而谢依千起诉时，贺岩没有作为原告起诉。7.谢依千起诉时漏掉诉讼程序，谢依千一审起诉要求天磊公司协助过户，但漏掉了商品房销售合同是否有效，合同在没有确认是否有效的情况下就让天磊公司协助过户缺乏事实依据。8.2013年6月28日天磊公司向一审法院提交了司法鉴定申请书，要求对2005年9月28日协议书中的天磊公司印章与打字先后顺序进行鉴定，对2005年9月28日协议书时间进行鉴定，一审法院至今没有准予鉴定。据此，天磊公司请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。

谢依千二审答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.谢依千列谁为原告起诉是其自己的权利，谢依千与贺岩虽在商品房销售合同第1页签名，但二人是夫妻关系，夫妻关系存续期间取得财产应属夫妻共同财产。2.谢依千依据其与天磊公司签订的商品房销售合同要求天磊公司协助过户，无需再要求确认该合同有效，一审法院程序没有错误。3.天磊公司与谢依千于2005年9月28日签订了商品房买卖合同，并于同日签订协议书对房款支付方式进行了约定，天磊公司当日出具18万元房款的收款收据，视为双方对债权抵顶的认可。一审时天磊公司虽对协议书的真实性提出异议，但其异议主张多次矛盾；并且，天磊公司要求鉴定其公司印章的真伪，先是以不信任辽宁德恒物证司法鉴定所为由拒绝缴纳鉴定费，在法院委托辽宁学苑司法鉴定中心后又因鉴定申请方告知撤销申请为由而退鉴。后天磊公司又要求西南政法大学对印章和打字先后顺序、协议书打字时间进行鉴定，但在一审法院多次通知天磊公司提供样本而天磊公司没有提供的情况下导致退鉴。故天磊公司已经以自己的行为放弃了鉴定的权利，视为其对协议书的真伪举证不能。故一审法院在鉴定程序方面没有任何错误。

本院认为，本案在二审审理过程中，天磊公司庭后向法庭提交了一份庄河市公安局刑事侦查大队的受案登记表，该侦查大队就庄河市检察院移送的天磊公司法定代表人刘希鹏举报何永华、谢依千未依约为刘希鹏代理辽宁省高级人民法院的诉讼案件而骗取了刘希鹏原打算作为代理费给付的案涉房屋及有关车库、现金有关事宜同意初查。经本院核实，公安机关对该案件是否立案尚在初查过程中，未有结论。而该案件的审查结果，对本案处理有重大影响，原审法院可待该案审查结果作出后再行处理本案。鉴于此，本案发回重审为宜。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

一、撤销庄河市人民法院（2011）庄民初字第5166号民事判决；

二、发回庄河市人民法院重审。

二审案件受理费3900元（上诉人已预交），退回庄河市天磊房地产开发有限公司。

审判长  侯学枝

审判员  刘冬艳

审判员  丁大勇

二〇一五年七月十七日

书记员  王亮