北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

滨海置业向本院提出诉讼请求：1.依法判令王庆良、周幼娟偿还滨海置业代垫的银行贷款本息33,561.85元（自2017年8月起暂计至2018年3月），并从垫款之日起按同期人民银行贷款利率支付垫款利率直至还清垫款之日止；2.王庆良、周幼娟按总价622,295元的10%支付违约金62,229.5元；3.王庆良、周幼娟支付本案诉讼费用。诉讼中，滨海置业变更诉讼请求：1.依法判令解除滨海置业与王庆良、周幼娟签订的《商品房买卖合同》（备案号为LY1310XJ010608）；2.王庆良、周幼娟偿还滨海置业代垫的银行贷款本息46,993.07元（自2017年5月起至合同解除之日止，暂计至2018年6月），并从垫款之日起按同期同类人民银行贷款利率支付垫款利率直至还清垫款之日止；3.王庆良、周幼娟按总房款622,295元的10%支付违约金62,229.5元；4.王庆良、周幼娟在合同确定解除之日起7日内与滨海置业共同前往房产部门或房屋权属登记机构办理备案号为LY1310XJ010608《商品房买卖合同》的注销备案登记手续、注销预告登记手续，因注销登记所发生的全部费用由王庆良、周幼娟支付；王庆良、周幼娟逾期履行的，每日按总房款的万分之三承担违约金；5.本案诉讼费用由王庆良、周幼娟负担。事实与理由：滨海置业在罗源县罗源湾开发区开发罗源湾滨海新城楼盘，王庆良、周幼娟选购罗兴苑8幢2301单元住宅。2013年10月2日，双方签订编号为MF-2007-01-NO.0571375《商品房买卖合同》，总房价款622,295元，付款方式为按揭贷款，签署合同当日支付首付款192,295元，剩余房款430,000元通过银行或公积金贷款方式支付。合同签订后，王庆良、周幼娟按约定支付了首付款，该合同也办理了预售合同备案登记。此后，因王庆良、周幼娟未按合同约定按时向银行支付贷款本息，导致银行追究滨海置业保证责任，由滨海置业代王庆良、周幼娟垫付银行贷款本息，且已累计达三期以上。根据合同约定，滨海置业有权单方解除合同，王庆良、周幼娟应承担违约责任，并赔偿滨海置业因此所遭受的损失（包括诉讼费等费用）。

王庆良未作答辩。

周幼娟辩称，1.对解除商品房买卖合同没有意见；2.违约金62,229.5元过高，请求调低；3.涉案房屋装修利益应当予以考虑；4.其他没有意见。

本院经审理认定事实如下：王庆良、周幼娟系夫妻关系，2013年10月2日，王庆良、周幼娟与滨海置业签订《商品房买卖合同》（编号MF-2007-01-NO.0571375），购买滨海置业的罗源湾滨海新城罗兴苑8#楼2301单元房产，合同约定：商品房单价4,827.36元㎡，总购房款622,295元，付款方式为按揭贷款，首付款192,295元，剩余房款430,000元通过向中国农业银行罗源支行（以下简称农业银行）贷款的方式由银行直接支付予滨海置业。签署合同当日，王庆良、周幼娟即支付首付款192,295元。2013年10月2日，双方前往不动产登记与交易中心办理了预售合同备案登记。2016年3月11日，农业银行将按揭贷款430,000元支付给滨海置业。2016年4月20日，王庆良、周幼娟开始还贷，滨海置业作为阶段性连带保证人，担保期间为自银行放款之日起至办理房屋抵押登记并取得他项权证，若王庆良、周幼娟逾期还贷，则农业银行有权直接划扣滨海置业在银行处设立的保证金账户，用以冲抵业主王庆良、周幼娟应付的按揭贷款本息。

截止至2017年4月20日，王庆良、周幼娟偿还贷款本息42,173.90元（本金22,030.78元，利息20,143.12元）。自2017年5月起，王庆良、周幼娟停止向银行还贷，导致银行追究滨海置业的保证责任，自2017年5月起暂计至2018年6月，滨海置业代王庆良、周幼娟垫付银行贷款本息合计46,993.07元。经滨海置业多次催告，王庆良、周幼娟未有继续还贷行为，也未向滨海置业偿还代垫的按揭款。另查，涉案房屋已进行装修，且近乎竣工。

合同附件六即补充协议第十一条约定：“买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均视为买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的10%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。

本院认为，双方之间签订的商品房买卖合同合法有效，对当事人均具有约束力。王庆良、周幼娟和农业银行签订《个人购房担保借款合同》，开发商滨海置业作为阶段性连带保证人，向农业银行承担连带保证责任，保证期间为自银行放款之日起至办理抵押登记并取得他项权证，若王庆良、周幼娟在此期间逾期还贷，则滨海置业应当向农业银行代偿王庆良、周幼娟应付的贷款本息。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条和《商品房买卖合同》补充协议，滨海置业替王庆良、周幼娟承担阶段性保证责任后，有权向王庆良、周幼娟追偿，现滨海置业已替王庆良、周幼娟偿还按揭贷款本息合计46,993.07元（自2017年5月起暂计至2018年6月），故滨海置业请求王庆良、周幼娟返还自2017年5月起的代垫按揭款,于法有据，予以支持。另，关于利息的主张，滨海置业主张自垫款之日即2017年5月起至还清之日止的利息，但本案每一期的代垫款扣除时间均呈现不规则性，无法独立计算每一期利息，故本院确定利息起算时间为滨海置业主张权利之日起，即自2018年7月17日起至实际还清代垫款之日止,以中国人民银行同期同类贷款利率为基准计算利息。

关于优先受偿性，优先受偿权系法定权利，本案诉争不动产尚未办理不动产权属证书，王庆良、周幼娟与银行之间的抵押权亦尚未设立，预告登记仅是保障将来物权的实现，应有别于本登记，不具有优先受偿权，故滨海置业为王庆良、周幼娟代偿的按揭款不享有优先受偿权。

关于合同解除，本案已满足合同约定的解除条件，但本案不宜解除，理由如下：诉争房屋已有装修利益，周幼娟当庭主张解除合同产生的装修损失应当予以补偿，基于诉讼经济原则，故本院认可将装修利益一并予以处理，但双方对装修部分补偿未达成一致合意，且经本院查实，王庆良、周幼娟在本院查实的范围内已存在两份生效判决确认的债权，且涉案房屋已于2017年6月28日被福州市晋安区人民法院司法查封，为避免债权平等性遭遇破坏，滨海置业解除合同的请求暂不宜支持，但应当确认滨海置业对王庆良、周幼娟享有的债权及数额，滨海置业可凭生效法律文书确认的债权，同其他已生效债权一并参与执行利益分配。

关于违约金，合同约定因王庆良、周幼娟逾期还贷，导致滨海置业向银行承担保证责任的，王庆良、周幼娟应当向滨海置业支付违约金以及因违约行为所致的损失，违约金计算方式为购房价款总额的10%，即62,229.5元（622,295元×10%）。本合同签订之时，双方即约定违约金计算方式及数额，当事人在订立合同时均可预见或者应当预见因违反合同所致的后果，符合合理预见规则，故该违约金约定应当予以尊重，即尊重当事人的契约自由和意思自治。

周幼娟提出违约金过高的抗辩，依据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。第一，本案系王庆良、周幼娟主动违约所致纠纷，滨海置业自王庆良、周幼娟逾期还贷之日起即多次以电话、函件形式催告二人及时履行还贷义务，但二人自始怠于履行，导致贷款银行划扣滨海置业的保证金账户。第二，《个人购房担保借款合同》的合同期限为15年，自2016年3月11日至2031年3月10日，但王庆良、周幼娟仅履行一年（2016年3月11日至2017年4月20日）便主动违约，合同履行程度低。第三，滨海置业作为阶段性连带保证人，因王庆良、周幼娟逾期还贷，已连续为该二人向银行垫付按揭款长达一年以上，垫付本息暂计至2018年6月份总额为46,993.07元，且银行扣款行为仍在持续中，故王庆良、周幼娟的违约行为给滨海置业所致损失不言而喻。

因此，鉴于王庆良、周幼娟违约过错程度较高，在合同履行初期即违约，并结合违约行为给滨海置业所致损失等多方因素，滨海置业主张违约金62,229.5元予以支持。王庆良经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。

依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用

若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、王庆良、周幼娟应于本判决生效之日起十日内支付罗源湾丰富玩玩置业有限责任公司自2017年5月至2018年6月期间的代垫款本息46,993.07元和利息（自2018年7月17日起至实际还清垫付款之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算），以及自2018年7月起至实际还清垫付款之日止产生的代垫款及相应利息（利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；

二、王庆良、周幼娟应于本判决生效之日起十日内支付罗源湾丰富玩玩置业有限责任公司违约金62,229.5元；

三、驳回罗源湾丰富玩玩置业有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10,023元，减半收取计5,011.5元，由罗源湾丰富玩玩置业有限责任公司负担2,505.75元，王庆良、周幼娟负担2,505.75元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。