北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

本院认为，本案的主要争议焦点为：一、海源公司是否是本案的适格被告；二、宏大公司是否超退了购房款，如果存在超退，其超退的金额应如何认定；三、宏大公司的诉讼请求是否已超过诉讼时效。本院分别认定如下：

一、关于海源公司是否是本案适格被告的问题，海源公司上诉主张其已将从宏大公司所购房产相对应的份额转让给苏圆圆，其不是本案适格被告。本院认为，海源公司将房产份额转让给苏圆圆属于共同购买人内部的权利义务变化，对宏大公司而言，根据合同相对性原则，海源公司仍是房屋买卖合同和《退房协议》的当事人，海源公司也在收取宏大公司所退的购房款，故宏大公司有权要求海源公司退还其收取的购房款，海源公司是本案适格被告。

二、关于宏大公司是否超退购房款的问题，涉及两个问题：（一）宏大公司的应退款金额应如何认定，二审中，经本院组织各方当事人核算，各方均确认宏大公司在合同项下的应退款金额为14140032元，本院予以确定；

（二）宏大公司的已退款金额应如何认定。双方的主要争议在于宏大公司已退款金额的认定，经本院组织各方核对，各方均无异议的已付款为13330368元，除该13330368元外，宏大公司还主张以下几笔支付应计入已退房款：1.2011年8月10日，宏大公司财务人员黄简向ＸＸ尾号5103的银行卡转账支付190000元；2.2011年10月10日，宏大公司财务人员黄简向ＸＸ尾号5213的银行卡转账支付200000元；3.2011年11月23日，宏大公司法定代表人的配偶赵素鸿向ＸＸ尾号5213的银行卡转账支付400000元；4.2011年3月22日，宏大公司法定代表人的配偶赵素鸿向ＸＸ尾号4678的银行卡转账支付460000元；5.2011年7月6日，宏大公司法定代表人的配偶赵素鸿向ＸＸ尾号4678的银行卡转账支付200000元；6.2011年7月26日，宏大公司财务黄简向ＸＸ尾号4678的银行卡转账支付260000元；7.2011年3月7日，向ＸＸ尾号4678的银行卡转账支付500000元；8.2012年5月22日，向ＸＸ尾号4678的银行卡转账支付469876元。本院认为，1.第1-7笔的支付无海源公司、苏圆圆和陈大雷委托或指示ＸＸ收款的证据，且从支付时间来看，第1-7笔均发生于（2011）成民初字第1106号民事调解书（2011年12月26日）之前，该民事调解书所涉的房屋中除备案号为26937号的4套房屋外，其余均为本案退款所涉房屋，而该民事调解书的内容为双方继续履行合同（交付和办证），故在此之前，双方不可能发生案涉房屋的退款，即使发生退款，双方亦应在调解协议中对补足已退款项有所约定和体现，而调解协议亦无补足款项的约定，故第1-7笔不宜认定为宏大公司的退款；2.关于第8笔支付，本院注意到，虽然该笔支付亦无证据证明ＸＸ可以代为收款，但该笔支付发生于民事调解书之后，且在该笔支付的第二天（2012年5月23日），双方就1106号调解书中所涉26938号项下5套房屋签订了《退房协议》，并于2012年5月24日办理备案撤销手续，而陈大雷亦在2016年8月10日的庭审中陈述“他们没有付够我不可能解备案”、“他是一套一套解的，付一套解一套”，说明解除备案是以收到宏大公司的退款为条件的，再结合海源公司、苏圆圆和陈大雷在该份《退房协议》中亦委托ＸＸ为代理人办理撤销备案登记手续的事实，可以将第8笔支付（2012年5月22日向ＸＸ尾号4678的银行卡转账支付469876元）视为宏大公司所退的购房款；3.宏大公司主张，在2016年8月10日金堂县人民法院庭审笔录中，陈大雷陈述：“他们没有付够我不可能解备案”，该陈述说明宏大公司至少将已解除备案的房屋购房款进行了退还，以此佐证上述8笔支付应为宏大公司退还的购房款。本院认为，虽然陈大雷陈述“他们没有付够我不可能解备案”、“付一套解一套”，宏大公司亦陈述只有付够了退房款才会解除备案（宏大公司认为其超额支付），但陈大雷同时强调：“但价格是与房管局登记的是有差距的”，也就是说，虽然其陈述解除备案需以收款为条件，但其所收的款项金额并非是《退房协议》中所载的退款金额，从全案证据看，无论如何组合，宏大公司的每次转款或每几次的转款金额都不能与各个《退房协议》中的房款金额形成一一对应关系，也不能与海源公司出具的收条金额相吻合，这说明，宏大公司并未按照每次《退房协议》所载的退款金额而退还相应金额的款项，海源公司也并未按实际收到的每期付款或每几期款项而向宏大公司出具收条，上述事实印证了陈大雷关于实际所收退款金额与备案合同价格不一致的陈述。所以，不能单以陈大雷作出的“他们没有付够我不可能解备案”、“付一套解一套”的陈述，就推定宏大公司已按《退房协议》中约定的退款金额履行了退款义务，进而以此推定案涉争议的第1-7笔支付属于宏大公司支付的退款。综上，本院认为，宏大公司的已退款金额为（13330368+469876元），并未超出《退房协议》所约定的应退金额（14140032元），其要求海源公司、苏圆圆、陈大雷退还超退款项的诉请证据不足，本院不予支持。同时，虽然宏大公司的退款未达到《退房协议》的约定金额，但考虑陈大雷与宏大公司均陈述完成撤销备案以退够款项为条件，结合案涉59套房屋已撤销备案的事实，可以认定当事人在履行合同时对原来约定的退款金额进行了变更减少，宏大公司亦已经履行完毕案涉59套房屋的退款义务。

关于诉讼时效问题，因宏大公司不存在超退购房款的情形，其诉请已无法得到支持，故对其诉请是否超过诉讼时效的问题，本院不再予以评价。

综上，因二审出现新证据、新事实，本院对一审认定的已解除备案的房屋套数进行纠正，海源公司、苏圆圆和陈大雷的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

一、撤销金堂县人民法院(2016)川0121民初3364号民事判决；

二、驳回四川宏大工程建设开发有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费28716元，诉讼保全费5000元，两项合计33716元，由四川宏大工程建设开发有限公司负担。二审案件受理费28716元，由四川宏大工程建设开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  王果

审判员  李俊

审判员  赵韬

二〇一九年七月四日

书记员  罗菲