北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月20日，徽池公司与智盛公司签订《“徽商江南世家”营销代理合同》，约定由智盛公司对徽池公司开发的商品房进行整体营销策划、推广、销售代理等。2017年6月15日，池州市贵池区人民法院裁定查封了徽池公司名下包括徽商江南世家G7号楼1105室房屋等不动产。2017年8月7日，智盛公司以徽池公司住宅项目部名义与曹飞签订《徽商江南世家定购协议书》，约定由徽池公司将其开发的徽商江南世家G7号楼1105室出卖给曹飞，房屋面积为121.02平方米、合同价为590000元、团购费5000元。当日，曹飞向智盛公司交纳团购费5000元。其后，曹飞要求签订合同未果。原告所售住宅最低备案单价2018年6月8日为4528.30元，最高备案单价2018年6月29日为7920.01元。

本案诉讼过程中，曹飞申请撤回要求徽池公司返还团购费5000元的的诉请，本院予以准许。

本院认为：智盛公司以徽池公司住宅项目部名义与曹飞签订《徽商江南世家定购协议书》，该《协议书》包括了买卖双方的名称、所涉商品房房号、总房款等主要条款，符合商品房买卖合同的基本要求，是商品房买卖合同。

因为买卖合同的标的物已被人民法院采取保全措施，标的物存在权利限制，合同存在履行不能的风险，买受人面临选择：等待标的物权利限制的解除或是选择解除合同并要求出卖人承担违约责任。本案中，原告诉请解除双方2017年8月7日签订的《徽商江南世家订购协议书》，被告亦同意，本院对该项诉请予以支持。

因被告违约而致合同履行不能，被告应承担违约责任。但显而易见，本案中，双方约定的违约责任不足以填补原告因合同履行不能造成的损失，而对该损失被告有义务保持对拟售房产状况的知悉，并在有权机关限制其出售时，不得出售或是在知悉权利受限时及时通知买受人，以减少损失，但本案被告未将所涉房产不能办理不动产登记事项的事由及时告知原告，被告存在过错，故应在承担违约责任之外，对原告的损失承担赔偿责任。而且，本案所涉房屋交易价格大幅上升后，因合同履行不能，被告将因此而获不期之利益，且原告利益受损，被告当然应对原告的损失予以赔偿，从而衡平合同履行不能时双方之利益。本院综合本案所涉房屋交易价格波动情况、合同双方止损责任之大小，确定被告赔偿原告损失13万元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：