北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原审判决查明，2012年4月6日，原告程立勇（乙方）与被告江西浩远嘉和置业有限公司（甲方）签订《定购协议书》，约定：乙方认购被告开发建设的“圣缇湾（又名金水湾）”住宅小区5栋902室，建筑面积93.43㎡，销售单价5965.90元／㎡，总房款557393.86元（待房产部门出具实测面积后多退少补），签订本协议时乙方向甲方交付认购定金20000元，该款在签订《天津市商品房买卖合同》时转为房款的一部分。签订本协议后，乙方不得更名，乙方需在七日内按约定的付款方式交纳应付款项并签订《天津市商品房买卖合同》，逾期不签订合同、不按时交纳应付房款，则视为乙方自动放弃认购权，甲方有权将其认购的上述房屋另行处理，乙方所交纳的定金作为违约金赔偿给甲方，甲方不予退回；在乙方不违约的情况下，若甲方将乙方认购的房屋出售给第三方，则视为甲方违约，甲方双倍返还定金给乙方，本协议自动终止。本协议书双方签字后立即生效，待双方签订《天津市商品房买卖合同》后自动失效。2012年8月9日，双方签署了《圣缇湾签约确认单》，对《定购协议书》的内容进行了进一步的确认，确认房屋成交总价557394元、契税8360.91元、维修基金5573元、预告登记费80元。该确认单备注栏注明：应缴房款与税钱总计571407.91元，现缴114013.91元与定金20000元，共计134013.91元，剩余金额437394元于8月31日前缴齐。当日，原告交纳了部分款项。被告为原告出具了两张收据，分别载明收房款120000元和维修基金、契税等14013.91元。之后，原告于2012年11月27日交付购房款200000元，被告亦出具收据；2012年12月8日原告交付购房款200000元，由被告公司的陈观福经手出具收据，内容“今收程立勇和王佳（嘉）新房款合计肆拾万元正，特据”。被告承认收到原告购房款120000元，一直未与原告签订《天津市商品房买卖合同》。
原审法院另查，被告江西浩远嘉和置业有限公司股权经过两次转让，第一次转让是2012年6月28日，股东邹国强将公司70%的股权全部转让给解亚民，股东林雁清将其在公司30%的股权中的25%转让给解亚民，5%的股权转让给王吉江，股东林雁清的股权转让手续由陈观福代办。第二次转让是2012年11月8日，股东解亚民和王吉江将各自在公司的股权全部转让给天津市农垦集团房地产开发建设有限公司。
因被告对原告证据二和证据四不予认可且争议较大，原审法院对此进行了核查，该证据二包括：㈠2012年8月9日被告出具的两张收据及相对应的银行卡交易存根，收据票据号分别为0008647和0008648，分别记载收到程立勇5#-902房契税、维修基金、预告登记费14013.91元和购房款120000元，原告称该收据载明的120000元购房款含证据三载明的定金20000元（现金交纳），所对应的是2012年8月9日原告银行卡交易存根显示的交易金额227867.64元，该交易额不含定金，包括另案原告王佳新交纳的5#-802房契税、维修基金、预告登记费13853.73元和购房款100000元。原审法院调取的被告在建行天津宝坻支行的POS机账户显示2012年8月10日入账227817.64元（注：差额50元为跨行支付手续费）；㈡2012年11月27日被告出具的票号0008667的收据和原告银行卡交易明细，收据记载收到程立勇5#-902房款200000元，与之对应的原告农行借记卡交易明细显示2012年11月27日交易房款400000元。原告称，该400000元亦包括另案原告王佳新交纳的5#-802房款200000元。被告为原告出具的收据均加盖椭圆型“江西浩远嘉和置业有限公司发票专用章”。另外，与原告证据四对应的被告在建行天津宝坻支行的账户（注：与2012年8月10日POS机账户为同一账户）显示2012年12月9日入账399950元（注：差额50元为跨行支付手续费）。原审法院对上述核查内容向签署《圣缇湾签约确认单》和开具发票、收据的经手人武向阳及陈观福进行了调查。武向阳称，其当时在江西浩远嘉和置业有限公司销售部负责收取房款，收到原告交纳的购房款后出具收据即原告提交的收据，原告程立勇刷卡交款代表他本人和王佳新两人，分别给二人开票，其中定金20000元包括在2012年8月9日的发票金额内，发票上加盖了江西浩远嘉和置业有限公司的发票专用章；银行出具的账户明细属实，其中载明的一笔房款转入陈观福银行卡，该银行卡是由江西浩远嘉和置业有限公司使用，不是陈观福个人使用。陈观福称，其是江西浩远嘉和置业有限公司隐名股东，当时在公司任副董事长，与原告签订《圣缇湾签约确认单》和《定购协议书》均属实，其2012年12月8日经手为程立勇和王佳新出具400000元收据属实，因正值双休日（经核查为星期六），会计没在公司，故没出具正式收据；此款转入的银行卡虽是其个人名字，但该银行卡是由江西浩远嘉和置业有限公司使用，并非其个人使用，公司账目有记载。被告江西浩远嘉和置业有限公司代理人对原审法院调取的被告在建行天津宝坻支行的账单明细的真实性没有异议，但称明细上没有显示原告所述是227867.64元和400000元，与原告提交收据数额不符，不予认可账目数额与原告银行卡交易系同一笔款。对武向阳的陈述质证称，其在收取款项时公司股权已经转让，其已经不是公司员工，不能代表公司收取任何款项，是其个人行为，其应该提供已经将收取款项交给公司的证据；所述的陈观福名下银行卡是由公司使用只是其单方陈述，应提交证据证明；同时对发票专用章由公司使用亦不予认可。对陈观福的陈述质证称，其是否是隐名股东应提交证据，收款和使用发票专用章均是个人行为，期间公司股权已经发生两次转让，其无权代表公司，对其名下银行卡由公司使用亦应提交证据予以证明。另称，该二人应当作为证人出庭接受质询。原告方对上述二人的陈述均无异议，称能够证明原告向被告交付购房款的事实。
原审庭审中，原告方对要求双倍支付定金及利息损失进行了陈述，根据定购协议书的约定，被告未履行合同义务，应双倍返还定金；因被告未能按时与原告签订合同，造成被告不能及时交付房屋，给原告造成了租金等损失，为了方便计算，将租金等损失计入利息中，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定和合同法相关司法解释的规定，要求被告按年利率6%标准双倍支付原告利息损失，从原告交纳最后一笔购房款次日即2012年12月9日起算，至被告实际付清之日止。
原审法院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同，由此产生的纠纷为商品房预售合同纠纷。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”等形式表现，一般包括双方当事人的基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，由此产生的纠纷为商品房预约合同纠纷。原告以商品房预售合同纠纷提起诉讼，但从双方陈述及《定购协议书》内容看，符合预约合同的基本特征，本案应属于商品房预约合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原告提交了定购协议书、签约确认单以及交款收据等证据印证诉讼主张，要求原审法院支持其诉讼请求，原审法院就原告请求能否得到支持的理由分述如下：
一、关于原、被告之间的预约合同关系应否解除问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案原、被告签订的《定购协议书》虽写明“乙方需在七日内按约定的付款方式交纳应付款项”，但并未具体约定付款方式和付款起算时间；后期签署的《圣缇湾签约确认单》是对之前协议内容的进一步确认，原告于当日交付了定金，并交纳了部分房款和维修基金等其它款项。该确认单虽注明了余款的截止日期，但载明的截止日期先于确认单签订日，且未注明该确认单是否作为《定购协议书》的附件。该期间正值被告公司内部进行了两次股权转让，被告对股权转让时账目是否交接或者是否全部交接情况均不清楚，对原审法院核查的被告银行账户有进账记录但其自行核对无记载原告付款情况亦不能进行合理解释，说明被告公司内部存在财务管理混乱的情况，同时也说明被告方在本次诉讼过程中不尽职尽责而怠于应诉。被告一直拒绝与原告签订《天津市商品房买卖合同》，导致原告要求解除预约合同。应否解除合同的关键取决于是否具备合同目的不能实现这一要件。合同目的是当事人通过订立和履行合同想要达到的目标和结果，既可以为物质利益的追求，也可以是为了非物质利益。原告购买该商品房目的明确，不仅仅是为了购房而购房，更主要的目的是为子女能够在津就学并参加高考而办理天津市蓝印户口。被告的银行账户已明确反映出收取原告购房款的事实，但其仍大部分否认原告交付购房款的事实，拒绝与原告签订正式合同。原告是否足额交付了购房款不是双方是否能够签订正式合同的前提，被告的行为不能确认该房屋已售予原告和可以向原告交付该房屋，原告购房目的之一已不能实现；现天津市办理蓝印户口的政策已不再执行，其办理蓝印户口的目的也不能实现；且在原告起诉后，原审法院多次予以协调，被告均不同意与原告签订《天津市商品房买卖合同》。双方之间未能签订合同的责任在被告，被告应承担违约责任。现原告要求解除双方之间的预约合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原审法院准予原告此项请求。
二、关于被告返还原告已付购房款及相关费用问题。通过以上论述，双方之间的预约合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现被告仅承认收到原告购房款120000元，对其余款项均不予承认，因此，确定原告交付定金及购房款等费用金额成为案件焦点之一。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。”原告提交的2012年8月9日双方签订的《圣缇湾签约确认单》、原告程立勇银行卡交易记录、被告出具的收据与原审法院调取的被告银行账户明细相互印证，而且为原告出具收据及签单的经手人接受原审法院调查时所作陈述亦对原告证据的真实性进行了辅证，证实了原告于当日交纳定金20000元、契税8360.90元、维修基金5573元、预告登记费80元及购房款100000元的事实。被告代理人以原告方提交的银行卡交易额与被告账户明细不符，且收取原告购房款时被告股东已经发生变更，其经手人无权代表被告收款为由，对原告交付120000元房款以外款项的事实不予认可。在POS机账户跨行交易产生手续费，除特别约定外该手续费在被告的财务账中应有显示，该两笔交易均产生50元手续费，被告及代理人理应知晓这一基本财务常识，不应以此作为否认原告交付房款等款项的理由之一；另外，被告公司股东发生变更仅是其公司内部事宜，股东之间是否交接账目同样是公司内部事宜，原告交纳的房款入账被告银行账户，并不是股东个人收取，故被告亦不能以此作为否认原告交付房款的理由。被告虽承认交纳120000元房款，但未提交其账目进账记录，其不能从证据上反驳原告未交付其余购房款，故对被告方的抗辩理由均不予采信。原审法院对原告证据的客观真实性予以确认。原审法院对证人的调查是对原告提供的证据及被告所作陈述进行的核实，二人的陈述与原告对证据的说明及被告账户交易明细相符，被告所发表的质证意见与其在前两次庭审中的意见基本一致，无需证人再接受其质询。基于同样的理由，原告提交的原告程立勇银行卡交易记录与被告账户明细及被告出具的收据以及陈观福出具的收据相互印证，证实了原告分别于2012年11月27日和12月8日分别交付购房款200000元的事实。因2012年8月9日0008648号收据金额中包括了签约确认单中载明的定金，原告诉状中所述共计支付房款（含定金）554013.91元，系重复计算了定金，原审法院不予采信。综上，原审法院确认原告共计交纳定金20000元，交纳购房款及维修基金等费用514013.91元，合计534013.91元，被告应予返还。
三、关于原告要求被告双倍返还定金及支付房款利息问题。前文已述被告应返还定金，那么，对原告要求双倍返还定金应否支持，还应从所支付定金的性质进行分析。所谓定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后，履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。定金是我国担保法明确规定的担保方式，以其性质可分为立约定金、成约定金、违约定金等类型。立约定金是指当事人为保护以后正式订立合同而专门订立的定金，其设立目的是为了担保合同的签订，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系，在主合同之前就成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”该规定是对立约定金如何处理的解释。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，定金依当事人设立目的的不同而有性质上的差异，对于不同性质的定金，应当根据其性质确定其实际存在的担保效力。本案当事人在《定购协议书》中约定的定金即属于立约定金。该协议书中虽然约定了在签订《天津市商品房买卖合同》时转为房款的一部分，但被告并未与原告签订正式合同，该定金的性质并没有发生变化，且原告对未能签订合同不存在过错，故应按照上述司法解释的规定予以处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原审法院对原告要求双倍返还定金的请求予以支持，对被告的抗辩意见不予采信。被告在收取原告20000元定金后，又陆续收取了原告购房款及契税等，被告既未与原告签订《天津市商品房买卖合同》，又未向原告实际交付房屋，占有该款确给原告造成了损失，应依据合同法的规定向原告赔偿损失。原告要求被告从其交付最后一笔房款次日即2012年12月9日起按银行贷款年利率6%标准支付利息，原审法院予以支持，但原告要求被告按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定双倍支付利息，该条是关于被执行人迟延履行生效法律文书中确定的义务的法律责任的规定，不能作为要求当事人在正在进行的诉讼中承担法律责任的依据，故原审法院不予支持。另外，原告交纳的维修基金、契税等14013.91元，被告出具的数据虽载明维修基金、契税、预告登记费，但被告并未与原告签订《天津市商品房买卖合同》，所收取的该项费用亦未交纳到相关部门，该费用依然存在于被告账户，其费用的性质并未发生变化，原告要求对该款同其它房款一样支付利息，原审法院亦予以支持。综上，计算利息的基数应为514013.91元，原告对定金要求双倍返还后再行计算利息不妥，原审法院不予支持。
原审法院判决：一、解除原告程立勇与被告江西浩远嘉和置业有限公司于2012年4月6日签订的《定购协议书》和2012年8月9日签署的《圣缇湾签约确认单》。二、被告江西浩远嘉和置业有限公司于本判决生效后10日内双倍返还原告程立勇定金人民币40000元。三、被告江西浩远嘉和置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告程立勇购房款及维修基金等人民币514013.91元，并自2012年12月9日起至原审法院确定的返还之日止，以该款为基数按照中国人民银行发布的一年期贷款年利率6%标准支付利息。四、驳回原告程立勇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10648元已减半收取5324元，由原告负担360元，被告负担4964元。此款原告已交纳，被告于本判决生效后10日内将应负担部分给付原告。
判决后上诉人江西浩远嘉和置业有限公司不服，向本院提出上诉，认为原审人民法院审理程序违法，超出独任审判的法定审理期限；原审判决认定被上诉人已交齐房款证据不足；双方未能签订合同系被上诉人至今未交齐房款所致。上诉人请求撤销原审判决，改判上诉人返还被上诉人已交付房款100000元，诉讼费用判由被上诉人承担。被上诉人程立勇同意原审判决。
本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。二审庭审中，上诉人主张原审判决涉及的《圣缇湾签约确认单》虽为上诉人提供给被上诉人签署，但上诉人公司并未盖章确认，对其公司员工武向阳的签字效力不予认可。
本院认为，上诉人江西浩远嘉和置业有限公司与被上诉人程立勇签约商定被上诉人认购上诉人开发的涉诉房产，后又签订《圣缇湾签约确认单》，对购房事宜作出进一步约定，双方当事人关于商品房买卖的意思表示真实、明确。上诉人虽否认《圣缇湾签约确认单》对其公司的约束力，但因该文件系由其公司员工签署，且文件本身亦为上诉人公司提供，一经购房人确认，即应对双方当事人产生法律效力，上诉人的该项主张本院不予认定。鉴于双方订立合同的目的不能实现，原审法院依法判令解除是正确的。
关于被上诉人程立勇已付房款数额，原审人民法院依据银行交易记录、上诉人公司盖章的发票，以及上诉人公司收款经办人出具的收据等证据，认定被上诉人程立勇支付定金、购房款、维修基金等款项共计534013.91元，认定事实清楚，适用法律正确。依涉诉合同约定，判令上诉人返还被上诉人已付款及双倍返还定金，亦无不当。上诉人基于上诉人公司内部股权变动之事实，以收款人不具备主体资格为由否认被上诉人交纳房款的证据，理由和依据不足，不应予以支持。
上诉人认为原审人民法院超过法定审限，违反法定程序，请求二审法院将本案发回重审，因被上诉人主张理由不属于二审案件发回重审的法定事由，故被上诉人相应上诉请求本院予以驳回。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：