北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

本院认为，于正房地产公司与王琳对一审判决中涉及于正房地产公司与王琳之间权利义务关系的判处意见均无异议，且农业银行高原分行对一审判决解除王琳与于正房地产公司签订的《商品房购销合同》亦无异议，本案中于正房地产公司和王琳亦未提出上诉，一审判决第一项、第二项、第四项、第五项、第七项并不属于本案二审争议焦点，且一审对此判处并无不当，本院依法予以维持。

针对焦点1，本院认为，诉的合并是指人民法院把几个独立但又牵连的诉，合并在一个案件中进行审理和裁判。合并审理的目的主要是为了提高诉讼的效率，便于当事人参加诉讼，且防止法院作出相互矛盾的裁判。本案王琳作为原审原告在提起诉讼时一并要求解除《商品房购销合同》及《个人购房担保借款合同》，并将作为按揭贷款合同一方当事人的农业银行高原分行列为被告，并无不当。农业银行高原分行认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同与担保贷款合同合并审理的前提条件是农业银行高原分行在一审中提起诉讼。对此本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定系解决银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案显然并非农业银行高原分行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形，农业银行高原分行此项上诉理由不能成立，本院不予支持。

针对焦点2，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。该规定并未确认贷款合同“目的不能实现”的原因在于商品房按揭贷款合同当事人一方的违约行为，但该条规定赋予了商品房按揭贷款合同的当事人以请求解除贷款合同的权利。本案中，《商品房购销合同》被解除后，王琳订立《个人购房担保借款合同》所期望之利益已不复存在。对农业银行高原分行而言，如果没有藉以提供担保的房产存在，银行不可能向买受人发放贷款，而《商品房购销合同》解除后，担保标的物的现实权属状态将确定地发生变化，《个人购房担保借款合同》的目的已无法实现。王琳请求解除《个人购房担保借款合同》应予支持。一审判决解除王琳与农业银行高原分行签订的《个人购房担保借款合同》并无不当，本院予以维持。

针对焦点3，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。该条之所以规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房按揭贷款合同也被解除的，出卖人应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和买受人，主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利，故一审判决由于正房地产公司向农业银行高原分行返还尚未归还的贷款本金159101.24元及相应利息并无不当。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3482元，由

中国农业银行股份有限公司高原分行负担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。

审判长  邱德英

审判员  刘莹

审判员  晋芳

二〇一九年四月二十二日

书记员  曾琳媛