房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　林某诉称：张某1、张某2系房屋所有权人，其委托王某处理房屋买卖事宜，2012年1月4日，经链家公司居间介绍，与我签订了房屋买卖合同及补偿协议。签订合同后，我将自己原有房屋出卖，按照合同约定交付了购房款。2013年4月27日被告才办理房屋，但至今未将户口迁出房屋。

　　现诉至法院请求判令：1、张某1、张某2支付逾期交房、交割物业之日起(2013年1月4日)至2013年4月27日止，每日房屋总价款万分之五的违约金，共计28.5万元(共114天);2、张某1、张某2支付未依约迁出户口的违约金25万元;3、张某1、张某2支付从逾期迁出户口之日(2012年12月29日)起至户口全部迁出之日止，每日已付房款万分之五的违约金;4、张某1、张某2支付居住期间我交纳的物业费1107元、供暖费2767.20元;5、张某1、张某2承担本案诉讼费。

　　2、被告辩称

　　张某2辩称：房屋买卖合同签订情况、房屋腾退情况属实，张某1在本案之前曾经进行过确权诉讼，在该案件审结前，林某找人强行要求张某1搬离房屋，现在张某1已经搬走，但张某1及其子李古力的户口仍在涉案房屋中。房屋买卖过程中我的手续合法有效、签订合同后我收到了房款，我按时交房、迁出户口，且一直在协助林某的工作，在卖房过程中我也不存在隐瞒、欺骗的情况。现在林某仍欠我房屋尾款2.5万元。我不存在任何违约行为，违约金不应由我承担，是谁的责任由谁承担，不同意林某的全部诉讼请求。

　　二、法院查明

　　房屋原系张某1与张某2按份共有的房屋，其中张某1享有74%的产权份额，张某2享有26%的产权份额。

　　张某1、张某2分别于2012年11月12日、2012年12月3日向案外人王某出具《委托书》，委托王某代为办理房屋签订买卖合同、产权过户、代收房款、物业、水电、煤气、有限电视、网络交割手续、代办供暖费交纳清洁证明、代办房屋交割手续等相关事宜。上述两份《委托书》均在北京市中信公证处进行了公证。

　　2012年12月4日，王某代张某1、张某2与林某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。

　　合同签订当日，林某向王某支付了定金5万元。2012年12月13日，林某向王某支付了房款、物业费及供暖费292.5万元。2012年12月21日，林某向张某2支付了房款197.5万元。

　　2012年9月13日，林某缴纳房屋2012-2013年度供暖费2767.20元。2012年12月7日，林某缴纳房屋自2013年1月1日至2013年12月31日的物业费1107元。

　　2012年12月14日，房屋过户至林某名下。

　　2013年4月27日，张某1、张某2将房屋腾空交付林某。现张某1及其子李古力的户口仍在房屋内未予迁出。林某已将其户口迁入了房屋。

　　另查，2013年，张某1曾将王某、张某2、林某诉至法院，要求确认王某代其与张某2、林某就房屋签订的房屋买卖合同无效。原审法院经审理判决，认定王某受张某1及张某2的委托与林某签订的房屋买卖合同不违反法律规定，为有效合同，并判决驳回了张某1的诉讼请求。判决后，张某1不服，上诉至北京市第一中级人民法院，该院经审理判决：驳回上诉，维持原判。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)张某1、张某2支付林某逾期交房的违约金十一万一千八百七十元;

　　2)张某1、张某2向林某支付未依约迁出户口的违约金十万元及逾期迁出户口的违约金;3)张某1、张某2向林某支付物业费一千一百零七元、供暖费二千七百六十七元二角;4)4)驳回林某的其他诉讼请求。

　　2、二审判决

　　1)、维持一审民事判决第一项;

　　2)、撤销一审民事判决第二、三、四项;

　　3)、张某1、张某2向林某支付未依约迁出户口的违约金人民币十万元;

　　4)、张某1、张某2向林某支付物业费人民币三百六十九元、供暖费人民币二千七百六十七元二角;

　　5)、驳回林某的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张某1、张某2分别向案外人王某出具了授权委托书，委托王某代为办理房屋买卖事宜，王某作为张某1、张某2的代理人，以其二人的名义与林某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行各自的义务。

　　关于逾期交房违约金一节，依据合同约定，张某1、张某2应于2013年1月4日前将房屋交付给林某，张某1、张某2迟至2013年4月27日方才交付房屋，已属违约，应当承担相应的违约责任。故林某要求张某1、张某2支付逾期交房违约金的诉讼请求，具有合同依据，应予支持。关于该项违约金的具体数额，鉴于张某1、张某2认为双方约定违约金计算标准过高，请求法院酌情降低，故法院酌情确定的数额并无不当。

　　关于张某1、张某2未依约迁出户口应支付的违约金一节，依据合同约定，张某1、张某2应于房屋产权转移登记之日起10日内将户口迁出，而张某1及其子李古力的户口至今尚未从房屋内迁出，故张某1、张某2已属违约，应当承担相应的违约责任。但针对张某1、张某2未依约迁出户口这一种违约行为，法院判决张某1、张某2按照两种标准向林某支付双重的违约金，处理不当，应予以纠正。

　　对于张某1、张某2未按约迁出户口时应支付的违约金具体数额，考虑到林某已将其户口迁入了房屋，林某亦未提供相关证据证明张某1及其子李古力的户口未迁出给其造成的实际经济损失，且双方在合同中约定的违约金过高，张某1、张某2亦要求法院予以酌减，故法院综合考虑张某1、张某2的违约行为给林某造成的损失、合同的履行情况以及过错程度等因素酌定为10万元。

　　关于林某要求张某1、张某2给付其代为交纳的2012-2013年度供暖费2767.20元及2013年1月1日至2013年12月31日的物业费1107元的诉讼请求，依据合同约定，在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费应由出卖人承担，因张某1、张某2于2013年4月27日方才将房屋交付给林某，故林某要求张某1、张某2给付其代为交纳的供暖费2767.20元的诉讼请求，具有合同依据，法院不予支持。

　　关于物业费一节，因林某主张的1107元系2013年度的物业费，而张某1、张某2已于2013年4月27日将房屋交付给林某，故对于房屋交付之后的物业费应由林某自行承担，原审法院判决林某交纳的1107元全部由张某1、张某2承担，处理欠妥，应予以纠正。