北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　(因本案涉及人员较多，未免混淆，故以春、夏、秋、冬、水、冰、月、叶、亮、零、竹等常见字作为名字)

　　1.原告赵春、孙水、孙月、李叶、李零、孙冰诉称：

　　赵父与钱母系夫妻，生有赵夏、赵冬、赵春及孙水四子女，夫妻二人在婚姻关系存续期间继承坐落于祥瑞村1号祖业产西房两间。赵父于1960年11月24日死亡注销户口。

　　后钱母与孙父再婚，婚后生有孙月、孙亮及孙冰三个子女。钱母与孙父在夫妻关系存续期间于1973年建北房一间，孙父于1974年11月7日死亡注销户口。

　　钱母在孙父病故后又建南房两间。钱母于1981年7月16日死亡注销户口。

　　孙亮与李叶系夫妻，二人所生之子李零，孙亮后于父母死亡。

　　2009年5月21日，我们七兄弟姐妹签订了一份家庭财产继承协议书，内容主要为同意以赵冬的名义办理房屋翻建审批手续，由大家共同出资翻建上院南房3间，下院北房4间，并明确翻建后大家均享有同等居住权。房屋翻建后，暂由赵夏、赵冬管理，没有分割。

　　2012年6月该处房屋遇征收，赵冬之子赵竹，赵夏及其女赵菊未经我们同意，擅自与征收部门签订征收协议。故起诉要求依法分割祥瑞村1号院翻建后全部房屋即280.65平方米征收后所取得的利益，由原被告共同享有，各占七分之一份额，其中李叶、李零共享有七分之一份额。

　　2.被告赵冬、赵夏辩称：

　　我方不同意原告的诉讼请求。虽因技术原因未对家庭财产继承协议中赵冬、赵夏签名和指纹作出相关检验鉴定，但被告没有在家庭财产继承协议中签字按手印。

　　即使家庭财产继承协议真实存在，原被告双方共同建房面积也仅为160.65平方米，院内赵夏自行出资建设的120平方米，不应予以分割。

　　且家庭财产继承协议中仅仅表述的是各方享有同等居住权，没有就房屋的所有权进行约定，原告均为居民身份，不应享有宅基地使用权，只有被告赵冬为农民，才能依法享有宅基地使用权。因此，基于宅基地使用权取得的补偿不应予以分割。

　　综上，如果原告享有相关权益也仅仅享有160.65平方米的相应补偿利益。

　　3.第三人赵菊、赵竹的述称意见与被告答辩意见一致。

　　二、法院查明

　　1.关于身份关系及居住的事实。赵父与钱母系夫妻，生有赵夏、赵冬、赵春及孙水四子女，赵父于1960年11月24日死亡注销户口，后钱母与孙父再婚，婚后生有孙月、孙亮及孙冰三个子女。孙父于1974年11月7日死亡注销户口，钱母于1981年7月16日死亡注销户口。孙亮与李叶系夫妻，二人所生之子李零，孙亮后于父母死亡。

　　原告均为居民身份，被告赵冬为祥瑞村村民，赵夏原为祥瑞村村民，后将户籍转至其他处。原告方在1号院翻建前后均未在院内居住，1号院至征收前一直由赵冬、赵夏居住管理。某处北2号系另行批给赵冬的宅基地。

　　2.关于家庭财产继承协议真实性。原审过程中，被告未对家庭财产继承协议的真实性提出异议，只主张在原告压力之下签订家庭财产继承协议，但未举证证明。本次被告虽然对此提出异议，但对于家庭财产继承协议上赵冬和赵夏的签名及捺印的真实性，被告方负有举证责任。综合考虑原审中被告方自认情况，在无法做出鉴定结论的情况下，应由被告方承担不利后果。故认定家庭财产继承协议的真实性。

　　3.关于房屋翻建及出资情况。2009年4月30日，1号院原有北房1间、西房2间、南房2间被鉴定为危房。2009年6月15日，以赵冬的名义申请并取得对1号院翻建的建设工程规划审批，审批面积为86.6平方米。对原被告共同出资对第一、二期南房与北房进行翻建的事实，双方均无异议。

　　关于第三期建房：首先，从家庭财产继承协议的内容来看，订约各方仅约定共同对老宅进行翻建，且原告方均认可在第二期房屋建设后其均没有再去过1号院，亦不知道第三期棚建房屋的情况，由此可认定原被告各方并无共同棚建院落的意思表示;其次，因原告方均非祥瑞村集体经济组织成员，均不享有宅基地使用权，其主张取得征收利益的依据亦是基于家庭成员达成的共同出资建房的协议，故对第三期建房出资情况应负有举证责任。原告方主张将第一、二期建房剩余款项给付被告作为第三期建房出资，但从原告提交的证据来看，除庭审后其提交的自行记载的账目外无其他证据予以佐证，且对于其自行记载的账目，被告及第三人均不予认可。

　　虽然赵春于2011年7月8日给付赵冬5000元，赵冬亦认可其收到5000元，但赵冬主张并未将该5000元用于第三期建设，赵春亦自述给付原因是因为赵冬生活困难，考虑到该5000元给付时间系第三期建房完成后，且并无第三期建房合理时间内的费用支出证据，有悖常理，故不能证明该5000元系原告方对第三期建房的出资。在原告方无其他证据证明将第一、二期建房剩余款项给付被告的情况下，无法证明其对第三期建房具有出资。

　　再次，虽然被告方出庭证人李树对房屋坐落、现场所见人员的陈述与事实略有出入，实际建房施工价格偏高，但考虑到涉案房屋坐落、施工时间、拆迁前建房价格浮动等因素，并不能完全否定其证人证言的真实性。故认定家庭财产继承协议各方约定共同翻建的房屋为第一、二期建设的房屋，不包括第三期棚建的院落。赵冬亦认可第三期棚建院落由赵夏一人出资。

　　4.关于征收利益及棚建房屋面积的确定。1号院内房屋由赵夏、赵竹、赵菊三人签订了三份征收补偿安置协议，赵夏名下征收房屋总面积为147.04平方米，包括翻建后的南房，对应面积分别为35.66平方米和18.47平方米，重置成新价分别为21123元及10940元，其名下房屋内设备、装修附属物补偿共计6554元。应安置一居室一套，扣减应缴房款后共计2291389元，其中包括搬家补助费2206元，提前搬家奖励费15000元，工程配合奖励费80000元，电话移机费235元，有线电视移机费300元，宽带费350元。

　　赵竹名下征收房屋总面积为157.96平方米，包括某处北2号院内房屋57.14平方米以及1号院内房屋100.82平方米，应安置一居室一套，二居室一套，扣减应缴房款后共计1754953元，其中包括搬家补助费2369元，提前搬家奖励费15000元，工程配合奖励费80000元。

　　原、被告及第三人均认可赵竹名下1号院内100.82平方米的房屋系翻建后的北房面积，北房重置成新价及设备、装修附属物价格合计61221元。赵菊名下征收房屋总面积为32.79平方米，包括翻建后南房后侧的卫生间和厨房，对应面积分别为12.53平方米和8.18平方米，重置成新价分别为7172元和4682元，其名下设备、装修附属物补偿合计2046元。应安置三居室一套，扣减应缴房款后共计42551元，其中包括搬家补助费492元，提前搬家奖励费15000元，工程配合奖励费80000元。

　　原告认为第三期棚建院落的面积为104.99平方米，被告及第三人认为第三期棚建院落的面积为120平方米。因原、被告及第三人均认可第三期棚建院落面积的计算方式为1号院房屋征收认定的总面积减去第一、二期翻建的南房和北房的面积，故确认第三期棚建房屋的面积为104.99平方米。

　　现全部安置房均未交付。

　　三、法院判决

　　北京市门头沟区人民法院经审理判决：

　　1、赵夏作为被征收人就1号院签订的《房屋征收补偿安置协议》(项下的征收补偿款项中681763元归赵冬、赵夏、赵春、孙水、孙月、孙冰、李叶、李零共有，其中赵冬、赵夏、赵春、孙水、孙月、孙冰各自享有97395元，李叶、李零二人共同享有97395元。

　　2、赵菊作为被征收人就1号院签订的《房屋征收补偿安置协议》项下的征收补偿款项中260796元归赵冬、赵夏、赵春、孙水、孙月、孙冰、李叶、李零共有，其中赵冬、赵夏、赵春、孙水、孙月、孙冰各自享有37257元，李叶、李零二人共同享有37257元。

　　3、赵竹作为被征收人就某处北2号及1号院签订的《房屋征收补偿安置协议》项下的征收补偿款项中1266827元归赵冬、赵夏、赵春、孙水、孙月、孙冰、李叶、李零共有，其中赵冬、赵夏、赵春、孙水、孙月、孙冰各自享有180975元，李叶、李零共同享有180975元。

　　四、律师点评：

　　原、被告之间订立的家庭财产继承协议，系当事人自愿行为，不违反法律法规的强制性规定，对订约各方均具有法律上的约束力。根据协议约定，本着“共担风险，共同收益”的原则，对共同出资建房部分，订约人应平均享有相应的征收利益。

　　双方争议的焦点在于原告依据家庭财产继承协议能够获得征收利益的范围。对此房产律师靳双权认为，：

　　1.对家庭财产继承协议中“居住权”的理解。

　　首先，从根据家庭财产继承协议的内容上来看，订约各方明确了风险和利益共担的原则，如果仅将“居住权”理解为单纯的居住，则无法体现权责一致的订约意图;其次，从协议的订立主体来看，所有的法定继承人均作为订约主体，在明知宅基地上房屋无法办理房产证的情况下，用居住权来表述所有权的内涵亦存在一定合理性;再次，从订约主体的身份来看，原告方为居民身份，虽然不能直接继承宅基地使用权，但并不妨碍其依据各方自愿达成的协议而取得1号院内翻建房屋对应的相关利益;最后，从建房出资情况来看，订立协议各方虽然数额不完全相同，但数额之间并未存在严重差异，且除赵冬、赵夏外，其他订约人均未在86号房屋实际居住，如果仅为了取得翻建后房屋的居住权或者地上物对应的拆迁利益，实无必要。综上，资深房产律师靳双权认为，对家庭财产继承协议中“享有同等居住权”应理解为对翻建后房屋所对应的房屋及宅基地利益由订约各方平等享有。

　　2.对原告方能够取得征收利益范围的认定。

　　由于原告主张征收补偿利益的依据系家庭财产继承协议中有关共同出资的约定，而非依据继承取得，故被告主张因原告方系居民仅能获得地上物部分补偿，而无法取得宅基地使用权对应的征收补偿利益，没有法律依据。故资深房产律师靳双权认为订约各方共同出资翻建的北房四间、南房三间及卫生间和厨房(共计175.66平方米)所对应的征收利益应按约定平均分割，地上物部分以征收安置补偿协议中确定的重置成新价和设备、装修附属物补偿价格为准，宅基地使用权对应的征收利益以征收安置补偿协议中确定的基准地价为准。鉴于原告方并未在1号院实际居住，依据征收政策，对给予实际居住人的相关补偿补助项目，不再予以分割。因原告系居民身份，依据征收政策并不属于拆迁安置的对象，在安置房尚未交付的情况下，原告可依据家庭财产继承协议的约定获得相应的货币补偿。