中介单方提供服务收取居间费,房屋系旧村改造建设项目导致合同无效,无房产证的房屋买卖合同纠纷
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  • 2019-04-22

  北京房地产律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


  一、案情简介:


  1、原告武某诉称:


  2012年12月5日,与谢某签订房屋买卖协议,约定谢某自愿将房屋卖给武某,价款为546000元,武某当日向谢某支付1万元购房定金。现谢某明确表示拒不履行合同,不将该房屋卖与武某。及我国相关法律规定,武某应向原告双倍返还购房定金并赔偿原告所支付的居间费。故原告要求谢某根据协议双倍返还购房定金2万元并赔偿居间费5460元。


  2、被告谢某辩称:


  协议约定,武某应在2012年12月15日前给付全部房款,武某未按照协议履行,违约在先,从而导致双方合同无法履行。双方在协商过程中,没有居间方,所以也没有居间费用。


  二、法院查明:


  1、房屋为小产权,谢某保证已如实陈述该房权属等情况,武某自愿买受;双方协商一致,同意成交价格为人民币伍拾肆万陆仟元整。


  自协议签字之日起,武某应向谢某支付人民币壹万元整作为购房定金,过户时,双方商定付款方式为现金全款购房;过户费由武某付清;签订合同,谢某、武某各支付中介居间费为房款的百分之一。


  在过户前,谢某保证房产无抵押、产权纠纷,并如实向武某说明该房产使用过程中的重大事项,过户后,发生过户前的谢某的债权、债务及产权纠纷由谢某负责,物业供暖等欠费由武某负责向谢某追讨。


  经双方同意,于2012年12月15日前,由双方共同办理立契过户,谢某在2012年12月20日前腾出该房屋。


  本协议签字后生效,谢某任何人(包括亲属、子女等)不得以任何理由拒绝执行该条款,否则以收取定金的双倍赔偿武某,并赔偿武某所支付的居间费。同样,武某不得以任何理由拒绝执行协议条款,否则,谢某所收定金概不退还。


  2012年12月26日,谢某将房屋变更登记到洪某名下。


  2、武某主张谢某为以更高价格出售房屋,于2012年12月6日通过电话明确表示不再履行与武某的协议,后将房屋以59万元的价格卖与他人,谢某应就此承担违约责任,双倍返还定金。武某提交手机通信记录单予以证明。


  对此,谢某表示通信记录不能说明通话内容及武某的证明目的。签订协议后双方有电话沟通,但谢某没有表示不向武某出售房屋,是武某没有按照双方协议约定于2012年12月15日前付清房款,武某先行违约,故谢某才没有继续履行与武某之间的合同,不同意返还定金。


  3、武某主张其是通过中介公司与谢某签订的购房协议,签订协议后武某按照购房款的百分之一在该中介公司交纳中介费5460元,谢某未在场,也未交纳中介费。


  中介没有对武某说过房屋信息来源,2012年12月5日前武某都是通过中介联系的谢某,谢某与中介早就认识并应存在委托卖房的关系,后谢某也对中介表示不卖房了。


  对此,谢某表示其从未委托中介卖房,也不知道该中介公司的存在。谢某是通过其女儿在互联网上发布的售房信息,所以谢某经常接到询问房屋情况的电话,其不清楚对方的情况,也没有委托任何中介公司,没有签订过委托合同,也未交纳过中介费,协议是武某提供的模板,虽列有中间人条款,但实际并没有居间方,也无居间方盖章或签字,看房时是自称姐妹俩的两个人去的,后来武某又去签的协议,没有人提过有中介公司的人。


  4、中介业务人员李某表示武某与谢某交易的房屋是其所经办,但其只受买方武某的委托,与卖方谢某没有关系。当时李某通过网络看到谢某发布的卖房信息,其负责联系并与武某和武某的女儿共同看房。双方达成购买意向后,李某提供了购房协议样本,由武某和谢某签订,武某向谢某支付了购房定金1万元。


  后武某的女儿按照房款总价的百分之一代武某给付中介费5460元,李某亦为武某出具收据,因是单方委托,只向买方提供服务,故不向卖方收取中介费。


  5、双方签订协议第二天,武某一方已将房款备齐,被告与武某的女儿联系称其要购买的房子涨价了,故所售房屋也要求涨价,否则不再履行合同。武某的女儿不同意,谢某的妻子称再联系,但之后便未再联系。


  武某的女儿向李某询问此事,李某得知后便通过电话与谢某沟通,李某称合同已经签订,违约是要承担违约责任的,谢某及家人听后出言不逊,无法沟通,此后李某便再未与谢某一方联系过。后听说谢某涨了几万元将房屋已卖与他人,此后武某的女儿又找过李某,但因合同已经声明,买卖双方任何一方违约,居间费均不予退还,故收取武某的中介费无法退还,李某建议在合同到期后通过诉讼来解决。


  6、该房屋系旧村改造建设项目,所在土地为集体土地建设用地,无房产证。武某表示旧村改造会议纪要表明其有购房资格。谢某称房屋为小产权房,村委会的会议纪要无法证明该房屋买卖是合法有效的。


  三、法院判决:


  北京市顺义区人民法院经审理后判决:


  1、原告武某与被告谢某于2012年12月5日签订的房屋买卖协议书无效;


  2、被告谢某返还原告武某定金一万元;


  3、被告谢某赔偿原告武某损失二千七百三十元;


  4、驳回原告武某的其他诉讼请求。


  四、律师点评


  房产律师靳双权认为:


  1、在本案中,该房屋所在土地为集体土地建设用地,系旧村改造建设项目,无房产证。庭审中武某表示旧村改造会议纪要表明其有购房资格。谢某称房屋为小产权房,村委会的会议纪要无法证明该房屋买卖是合法有效的。


  所以,该房屋系旧村改造建设项目,双方交易房屋的土地属农村集体土地性质,尚未取得国家有权机关颁发的所有权证,在房屋不具备房地产交易资格的情况下,双方就此签订的房屋买卖合同应属无效。


  2、在本案中,原被告双方达成购买意向后,中介方李某提供了购房协议样本,由武某和谢某签订,武某向谢某支付了购房定金1万元。


  所以,合同无效后,谢某应将收取武某的定金1万元予以返还,


  3、关于武某主张谢某赔偿中介费损失问题,因谢某、武某在明知房屋性质的情况下仍进行交易均存在一定过错,故对于武某的损失,应由双方共同分担。


  所以,房产律师靳双权提醒大家,在买房卖房时一定要遵法守法,不要贪图便宜而购买没有房产证的房屋。


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