北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2015年10月，张环诉称： 2015年1月28日，我与杨齐飞通过中介公司居间签订《定金收付书》，约定：由杨齐飞购买我拥有产权的涉诉房屋，房价款170万元，其中定金2万元，首付款50万元(含定金2万元)，公积金贷款120万元;交易过程中的税费由我自愿承担1万元，其余的税费由杨齐飞承担。合同签订后，杨齐飞支付了50万元购房款(含2万定金)，办理了公积金贷款审批手续。2015年8月14日，我与杨齐飞双方共同到地税局办理了核税手续，地税服务窗口开具缴税单据，我现场明确表示同意承担约定的1万元税款，只需杨齐飞按照合同约定支付剩余税款即可办理房屋过户手续。但拿着缴税单据的杨齐飞，却拒绝支付税款，致使房屋过户手续至今未能办理。杨齐飞逾期支付税款的行为导致我不能按期收到房款，已构成违约，应当依法承担违约责任，故诉至法院，要求判令确认《定金收付书》合法有效。

　　2.被告辩称

　　杨齐飞辩称： 《定金收付书》部分有效，其中涉及到税收的约定违反国家的法律规定，属于无效条款，所以请求驳回张环的诉讼请求。

　　3、第三人述称：

　　中介公司述称：2015年1月28日，在杨齐飞委托下，我公司约了张环的母亲李先红前来协商，李先红带着购房发票等手续过来，表明房屋是其女儿张环的，并提供了身份证复印件、购房合同、购房发票等手续，当时杨齐飞和李先红就房屋价格约定为170万元，并签订了《定金收付书》。当时约定5日内签订房屋买卖合同，但之后我公司和李先红、杨齐飞约好见面，让双方签订我公司的二手房买卖合同，双方当时不签，此后他们双方怎么签订的网签合同、怎么成交的，我公司都不清楚。

　　二、法院查明

　　2015年1月28日，张环(出卖人、甲方)与杨齐飞(买受人、乙方)通过中介公司居间介绍签订《定金收付书》，约定：由杨齐飞购买张环所有的涉案房屋，房价款170万元，其中定金2万元，首付款50万元(含定金2万元)，公积金贷款120万元。合同第三条2.2款约定：甲方同意支付出售方有关费用及税费等：否。补充条款约定：乙方支付首付款50万元(含定金2万元)的同时，甲方将房屋交付乙方使用，甲方在交易过程中承担一万元税费，乙方向甲方支付一千元物业费。

　　2015年2月5日，张环与杨齐飞签订《房屋买卖协议》。合同签订后，杨齐飞向张环支付50万元购房首付款(含2万元定金)。张环向杨齐飞交付涉案房屋。

　　2015年8月14日，张环与杨齐飞到税务机关办理核税手续时，对相关税费由哪一方承担产生争议。张环称：《定金收付书》补充条款手写体文字部分约定我方在交易过程中承担一万元税费，这一万块钱的约定是我在杨齐飞的恳请下，愿意帮助杨齐飞减轻负担，承担一万块钱税费，当时房本还没有下来，双方都知道这个房是要交纳营业税的，税费肯定不只一万元，所以超出一万元部分的税费当然是由杨齐飞负担。杨齐飞称：张环所说不符合事实，定金收付书中没有约定超过一万元部分的税费由杨齐飞承担，本案中，双方对税费的约定不明确，应适用法律规定。关于定金收付书，涉及税费的有关条款如果违反国家规定，是无效的;税收征收管理法有明确规定，张环作为出售方，通过《定金收付书》免除自己的纳税责任，违反了法律的强制性决定，这些条款是无效的;双方签订《定金收付书》之后，在2015年7月15日签订了《存量房屋买卖合同》，在该买卖合同第九条、第十四条、附件六都有关于税费的相关规定，也就是说，双方在存量房屋买卖合同中对定金收付书违反法律的部分、约定不明确的部分又重新作了约定，所以，处理税收的原则应该按照《存量房屋买卖合同》执行;在办理房屋过户的过程中，税务局出具了税单，给杨齐飞开具的税单是17000元，且杨齐飞已经交纳，给张环开具的税单是197121.13元，张环至今没有交纳，不管按照哪项约定，双方税务分担都很清楚，所以本案拖欠税费的是张环，应由张环承担相关法律责任。

　　对于《定金收付书》补充条款手写体文字部分“甲方在交易过程中承担一万元税费”的具体解释，中介公司称：定金收付书该部分手写体文字部分系张环与杨齐飞双方协商好后让我公司工作人员书写的，当时的意思是所有的税费只是由甲方承担一万块钱，按照我们的交易习惯，其余的所有税费由买方来承担。对中介公司的上述陈述，张环予以认可，杨齐飞不予认可。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　张环与杨齐飞、中介公司签订的《定金收付书》有效。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权点评：

　　依法成立的合同，自成立时生效。张环与杨齐飞、中介公司于2015年1月28日签订《定金收付书》系各方真实意思，现张环起诉要求确认《定金收付书》有效，杨齐飞主张涉及税费部分的约定违背法律规定应属无效，故应据此审查《定金收付书》是否违背法律、行政法规的效力性强制性规定。

　　首先，《定金收付书》关于税收部分的约定并未客观导致国家税收收入的减少，只是针对此次房屋买卖交易出现的税费在张环、杨齐飞之间约定具体承担比例而已，杨齐飞主张该约定无效，无法证明该约定违背法律、行政法规的效力性强制性规定，其主张难以成立;

　　其次，杨齐飞主张《存量房屋买卖合同》第九条、第十四条、附件六对税费负担重新约定，但是杨齐飞主张的条款在《存量房屋买卖合同》上并无双方当事人选择的迹象，而且《存量房屋买卖合同》上亦无对房屋的交付、过户进行明确约定，所以杨齐飞主张按照《存量房屋买卖合同》来执行与张环的房屋买卖关系，缺乏说服力，难以成立，且以此无法否定《定金收付书》的效力;

　　最后，《定金收付书》第三条2.2已经明确写到“张环不同意支付出售方有关费用及税费等”，彼时杨齐飞签字认可，《定金收付书》尾部手写补充条款，约定张环在交易过程中承担一万元税费，杨齐飞对此亦未提出异议，所以关于张环、杨齐飞之间如何分担税费，中介公司称除张环应支付的一万元外，按照交易习惯，其余的所有税费由买受人来承担，该解释既符合对文字的语义解释结果也与日常生活经验相符，杨齐飞不认可该解释，并主张违背《中华人民共和国税收征收管理法》规定，缺乏事实和法律依据。