北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　王某诉称：2016年9月25日，我与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：我购买张某所有，位于北京市海淀区涉诉房屋，建筑面积52.6平米，总价款448万元;出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，我依约向张某支付了全部购房款448万元，张某亦向我交付该房屋并办理完房屋所有权变更登记手续，我于2018年12月26日取得房屋所有权证书，但迄今为止，张某仍未将该房屋上的户口迁出。为维护合法权益，故诉至法院。

　　2、被告辩称

　　张某辩称：不同意王某的诉讼请求。合同约定如因出卖人自身原因未如期将本房屋户口迁出的才承担违约责任，但本案中我的户口早已按约定时间迁出，现在涉案房屋上的户口并非我本人户口，而是第三人的户口。户口迁移需由本人亲自办理或授权办理，我无权利决定，故户口未迁出并非是由于出卖人自身原因，而是由于第三人原因，故我并未违约。王某一直知道涉案房屋存在第三人户口，并且我与王某和第三人也对此情况作出了书面约定，我未违反合同约定，不应当承担违约责任，并且我一直积极配合王某督促第三人尽快将户口迁出。

　　二、法院查明

　　出卖人张某与买受人王某于2016年9月25日签订了《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称涉案合同)，约定：“出卖人将北京市海淀区涉案房屋出售于买受人;该房屋成交价格为2 200 000元;该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价2 280 000元;出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金……”。

　　2016年12月26日，涉案房屋过户登记至王某名下。

　　庭审中，双方均认可张某在涉案合同约定期限内将自己的户口迁出涉案房屋，案外人宋某的户籍信息现登记于涉案房屋中。

　　2017年5月7日，王某、张某与宋某签订协议书(以下简称三方协议)，约定：“三方就涉案房屋达成如下协议:2017年7月15日之前，宋某将户口从涉案房屋迁出，否则算违约，三方将通过诉讼解决此问题，并追究违约责任;张某留存宋某2万元，至户口迁出当日，交割给宋某;王某留存张某2万元，至户口迁出当日，交割给张某。”

　　有争议的证据和事实如下：

　　王某主张张某未在涉案合同约定的期限内迁出原有户口，应支付逾期违约金224 000元，并按每日600元的标准支付自2017年7月10日至户口实际迁出之日的违约金。张某提交宋某情况说明、微信聊天记录及证人证言，主张王某在购房时即已知晓涉案房屋登记有案外人宋某的户口，张某一直积极督促案外人迁出户口，案外人未能迁出户口亦不属于张某的原因，且现双方已与案外人就户口迁出问题达成三方协议，张某不存在违约行为，故不同意王某的全部诉讼请求。王某认可证人证言真实性，不认可上述其他证据的真实性，王某未就其因案外人户口未迁出而遭受实际损失提交任何证据予以证明。

　　三、法院判决

　　北京市海淀区人民法院经审理后判决：

　　1、本判决生效之日起七日内，张某向王某支付违约金80 000元;

　　2、驳回王某其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　王某与张某签订的涉案合同系双方当事人真实意思表示，且不违反效力性强制性法律规定，该约定合法有效，双方应当按照合同约定完全履行各自义务。根据涉案合同约定，张某应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因张某自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向王某支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。现王某主张张某未在涉案合同约定的期限内迁出原有户口，应支付逾期违约金224 000元，并按每日600元的标准支付自2017年7月10日至户口实际迁出之日的违约金，张某虽提交相应证据并辩称其一直积极督促案外人迁出户口，案外人未能迁出户口不属于出卖人的原因，且现双方已与案外人就户口迁出问题达成三方协议，故张某不存在违约行为，但其抗辩主张及证据不足以对抗涉案房屋出售并转移登记后仍登记有案外人户籍信息的违约事实，三方协议亦未免除张某的违约责任，故应当认定张某违反了涉案合同义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金，张某不同意支付，但原有户口未如期迁出，必然会导致王某对涉案房屋的使用收益等产生一定的损失，结合现有证据及当事人陈述等，同时考虑到张某过错程度较轻、王某未提交任何证据证明其已遭受实际损失、王某与案外人就涉案房屋户口迁出问题又达成协议等因素，严格依照涉案合同约定判令张某承担违约责任过于苛刻，故应依法酌定违约金数额。