北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　刘某诉称：被告王某欠原告刘某巨额钱款未还。因二被告系亲属关系，故2012年3月28日，原告刘某与二被告签订《房屋买卖协议书》，由原告刘某购买被告张某位于北京市东城区某涉诉房屋，建筑面积70.21平方米，房价款为2106300元。本协议签订后，四方应该共同遵守，如违约，违约方除赔偿对方经济损失外，还应赔偿对方房屋总价款30%的违约金。原告刘某作为买方和保证人在协议上签字，被告张某作为卖方在协议上签字，被告王某作为保证人在协议上签字。因被告王某欠原告刘某钱款未还，经三方商定，被告张某用所卖房屋的购房款折抵被告王某欠刘某的钱款，故原告刘某无需按协议向被告张某支付购房款。为此，协议签订后被告张某为原告刘某出具收据，写明已收到该涉诉房的购房款2106300元。后因被告张某未履行协议，现原告刘某起诉要求确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》有效，被告张某交付房屋，支付总房价款10%的违约金210630元，由被告王某对此承担连带保证责任。诉讼费由二被告承担。

　　2、被告辩称

　　张某辩称：原告刘某所述签订协议书及被告张某为原告刘某出具收据属实。但原告刘某称被告张某用卖房款为被告王某折抵债务，被告张某不予认可。因协议签订后原告刘某未向被告张某支付购房款，原告刘某所述协议并未履行，被告张某没有交付房屋的义务。现被告张某不认可《房屋买卖协议书》有效，故不同意原告刘某的诉讼请求。

　　王某辩称：原告刘某所述签订协议书及被告张某为被告王某向原告刘某抵债的情况属实。但被告王某后与原告刘某及案外人徐某签订了补充协议，被告王某用享有股份的建设用地折抵欠原告刘某的钱款，因此变更了原告刘某与被告张某、王某签订的协议书。上述协议书不应再履行，故不同意原告刘某的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　被告张某与被告王某系姑侄关系。被告张某经广东省河源市中级人民法院拍卖，竞买取得北京市13760平方米土地使用权的69套房产的所有权及其他权利。本案诉争的该涉诉房屋亦在该范围内。2012年3月28日，原告刘某与二被告签订《房屋买卖协议书》，约定原告刘某购买被告张某位于本市该涉诉房，建筑面积70.21平方米，房价款为2106300元。协议约定，本协议签订后，四方应该共同遵守。如违约，违约方除赔偿对方经济损失外，还应赔偿对方房屋总价款30%的违约金。丙方、丁方保证甲方向乙方履行房屋交付义务和产权的真实性，如果甲方不能履行义务或履行出现瑕疵，丙方、丁方承担连带给付房屋财产的责任等。原告刘某(乙方、丙方)作为买方在协议上签字，被告张某(甲方)作为卖方在协议上签字，被告王某(丁方)作为保证人在协议上签字。2012年8月5日，被告张某为原告刘某出具收据，写明今收到北京该涉诉房的购房款2106300元，被告张某在收款人处签名捺印。后因被告张某拒绝履行协议约定的义务，现原告刘某诉至本院，诉如所请。庭审中，被告张某承认与原告刘某及被告王某签订了《房屋买卖协议书》，并为原告刘某出具收据。但被告张某提出，原告刘某在签订协议后并未支付购房款，原告刘某所称被告张某用卖房款为被告王某折抵欠原告刘某的钱款，被告张某对此陈述不予认可。因《房屋买卖协议书》签订后并未履行，故被告张某不同意原告刘某的诉讼请求。对此，原告刘某承认《房屋买卖协议书》签订后其并未向被告张某支付购房款，但称因被告王某欠其巨额债务，签订《房屋买卖协议书》时三方已商定被告张某用卖房款折抵被告王某欠原告刘某的钱款，因此原告刘某无需向被告张某支付购房款。对原告刘某及被告张某所述，被告王某称三方签订《房屋买卖协议书》时确实存在被告张某用卖房款为被告王某折抵欠原告刘某钱款的事实。但2012年12月5日，王某及其股东徐某与原告刘某签订了一份《补充协议》，约定被告王某将与徐某共同购买的某公司的建设用地50%的股份转让给原告刘某，折抵4千万元;从2012年12月5日起至2012年12月20日期间为抵押，如在2012年12月20日北京房产还未交付，则以协议按抵顶成交。因此，《房屋买卖协议书》已经变更不再履行，故不同意原告刘某的诉讼请求。针对被告王某的陈述，原告刘某认为被告王某欠原告刘某债务1亿多元，被告王某所述《补充协议》确实存在，但该协议仅折抵4千万元债务，协议中所指北京的房屋为被告王某在北京市朝阳区商服楼，与《房屋买卖协议书》中的房屋无关，且《补充协议》至今并未履行。原告刘某为证明自己的主张，向本院提交了《房屋买卖协议书》、收据、被告张某在鄂尔多斯市伊金霍洛旗公安局找其询问时承认用卖房款折抵被告王某欠原告刘某钱款的询问笔录、被告王某欠原告刘某钱款的证据、被告王某与案外人李某的抵债协议及案外人许某收到被告王某北京购楼入股金的收条等。对此，被告张某认可《房屋买卖协议书》及收据;对鄂尔多斯市伊金霍洛旗公安局找其询问情况的询问笔录认为是该公安局违法办案，不予认可。被告王某认可《房屋买卖协议书》及欠原告刘某7千余万钱款的事实，对原告刘某称《补充协议》与《房屋买卖协议书》无关的意见不予认可。另查，被告张某向本院提交内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民事裁定书，本案诉争的房屋被该院依法查封。原告对此无异议，但仍坚持其诉讼请求。被告王某向本院提交《补充协议》及与原告刘某的电话录音。原告刘某认可签订过《补充协议》，但认为与《房屋买卖协议书》的履行无关;对录音不予认可。关于《补充协议》的履行及所涉及土地的合法权利凭证，被告王某不能出示证据予以证明。

　　三、法院判决

　　北京市东城区人民法院经审理后判决：

　　驳回原告刘某的诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法的成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实，王某、张某及某公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，原、被告三方经协商签订《房屋买卖协议书》。该协议书签订后，原告刘某并未向被告张某支付购房款，但被告张某为原告刘某出具了收款收据。后原告刘某要求被告张某向其交付房屋，被告张某以原告刘某未交购房款为由予以拒绝，致使原告刘某起诉。诉讼中，原告刘某虽提交了《房屋买卖协议书》，称原告刘某未交购房款是三方经协商由被告张某替被告王某偿还欠原告刘某的钱款，被告王某对此表示认可，原告刘某亦提交了被告张某出具的收款收据及被告张某向有关公安机关承认用卖房款为被告王某折抵债务的书证，但因被告张某现不同意为被告王某用卖房款折抵债务，被告王某亦根据《补充协议》不同意被告张某为其向原告刘某折抵欠款，而原告刘某与被告王某对二人之间的债权债务数额意见不一，现尚不确定;原告刘某称被告张某愿意以房为被告王某抵债，现尚不确定;原、被告签订的《房屋买卖协议书》体现出的是买卖房屋还是以房抵债，现尚不确定。故原、被告订立《房屋买卖协议书》的意思表示不真实，该《房屋买卖协议书》应认定为无效。原告刘某的诉讼请求，应当不予支持。