北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　王某诉称：原告与李某于2005年10月10日签订《房屋买卖契约》一份，约定原告以每平方米24094元购买李某所有的北京市朝阳区某涉诉房屋。而后，双方依约履行了全部约定义务，原告从签约后一直居住在该房屋内至今。限于房屋登记时有关政策对原告的台胞身份购买房屋有所限制，原告经与被告协商，由被告作为原告的代表人代原告登记为该房屋的所有权人，该房屋遂登记在被告名下。后被告配合原告用该房屋作为抵押担保，向中信银行股份有限公司总行营业部贷款人民币1100万元等房屋管理行为。2014年8月，原告与被告因房屋抵押贷款还款中有关事宜发生纠纷，被告开始拒绝配合原告与银行解决案件纠纷等事宜，并且于2014年9月15日开始会同多人共同到原告住所多次闹事，并以产权人身份要求公安机关及物业公司配合其换锁等影响原告正常使用房屋行为，致原告无法正常生活和享有物权。上述事实有原告与李某签订《房屋买卖契约》、转款凭证、证人证言、录音等证据为证。现原告要求确认北京市朝阳区某涉诉房屋所有权归原告所有。

　　2、被告辩称

　　刘某辩称：不同意原告诉讼请求，涉案房屋是被告所有，请求驳回原告诉讼请求。被告购买李某房屋，于2009年6月11日签订房屋买卖合同，总价款520万元，钱已经支付，通过银行转账支付，从刘某账户转给李某的，钱是被告的，房子是原告居住，当时李某和原被告之间签订三方协议，房屋早期是原告购买李某的，后来变更为被告购买李某的，原告和被告商量由原告居住房屋，这是被告当时同意的。

　　二、法院查明

　　北京市朝阳区某涉诉房屋原系李某所有的房屋。

　　原告提交了《房屋买卖契约》复印件，称原件在被告处。《房屋买卖契约》显示，系原告(作为买方)与李某(作为卖方)于2005年10月10日所签订，双方约定，李某将某涉诉房屋以单价24094元/平方米，总价890万元的价格出卖给原告。原告以此证明其向李某购买了某涉诉房屋，因原告系台胞，当时不能办理购房及贷款手续，遂借用被告的名义，登记在被告名下。被告对《房屋买卖契约》复印件不予认可，否认自己保留原件，称原件在原告处，被告还称对《房屋买卖契约》的内容不清楚。

　　被告提交了《﹤房屋买卖契约﹥权利义务转移协议》、《存量房屋买卖合同》、房屋所有权证，以证明被告系实际的购房人。

　　《﹤房屋买卖契约﹥权利义务转移协议》显示，该协议系原告(作为乙方)、被告(作为丙方)与李某(作为甲方)于2009年5月15日签订。主要内容为：甲、乙双方于2005年10月10日签订了《房屋买卖契约》一份，约定甲方李某女士将其所有的某涉诉房屋转让给王某。《房屋买卖契约》签订后，2005年10月10日，乙方向甲方支付现金8万元，通过北京某有限公司以一张22万元的支票及472万元的汇款方式，总计支付了约定首付款502万元。2005年10月13日，甲方将房屋交付乙方使用，同时将偿还房屋抵押贷款还款存折等手续交付乙方，由乙方按照约定向贷款银行每月偿还贷款月还款。此后，乙方始终未能偿付剩余房款，且有逾期偿还银行贷款月还款金额的行为，给甲方银行信用记录造成不良影响。现甲方、乙方与丙方三方达成一致协议：1、乙方将《房屋买卖契约》中的全部权利与义务概括性转让于丙方，丙方同意接替乙方自本协议签订之日起成为《房屋买卖契约》的买方。2、丙方同意继续履行《房屋买卖契约》中买方义务，同时有权享有买方权利。3、甲方同意乙方和丙方的上述合同权利与义务的概括性转让，同意自本协议签订之日起，丙方为《房屋买卖契约》的买方。4、自本协议签订之日起，乙方不再成为《房屋买卖契约》的合同当事人，其已经支付给甲方的首付款及已经偿还的银行月还款，视为丙方作为《房屋买卖契约》合同当事人应向甲方支付的首付款及已经偿还的银行月还款，乙方无权就此款向甲方提出任何主张。5、甲方已经将房屋交付给乙方，视为对作为《房屋买卖契约》合同当事人丙方的交付，乙方与丙方间就该房屋的交付由其二人另行商议，与甲方无关。6、丙方与甲方协商，决定于本协议签订后十日内，正式上网签订《北京市存量房屋买卖合同》(自行成交版)，甲方同意剩余房款由丙方通过抵押贷款方式支付，即由丙方通过招商银行贷款的方式，将甲方尚欠的中国银行抵押贷款余额全部还清。7、甲方同意协助丙方办理该房屋向中国银行提前还款、解除抵押登记、房屋产权过户手续以及为配合丙方办理该房屋向招商银行抵押贷款手续。8、由于乙方在先违约行为，其同意向甲方支付违约金35万元整，丙方自愿代乙方向甲方支付该违约金，支付方式为：待招商银行向甲方发放贷款后，甲方有权自收到银行放款中扣除35万元，作为丙方代替乙方向其支付的违约金。9、甲方在扣除上述35万元后，即时应将其收到的银行放款余款支付给丙方。10、丙方承诺，自本合同签订之日起所发生的：甲、丙双方为了履行房屋买卖及过户目的而实际支付的、在办理向中国银行提前还款、向招商银行抵押贷款、办理房屋产权证过户手续过程而产生的各种手续费、担保费、公证费、房屋契税、个人所得税、印花税等费用、税费，即使依据合同约定或法律规定应当由甲方负担的，均由丙方承担;若甲方支付了，丙方应当向甲方偿还相应款项。11、乙方确认：除上述外，其与甲方就履行《房屋买卖契约》再无其他争议。注：2005年10月10日，北京某有限公司同意代王某先生以支票和汇款方式支付了部分房屋首付款。

　　《存量房屋买卖合同》显示，该合同由被告(作为买受人)与李某(作为出卖人)于2009年6月11日签订。合同上注明网签时间为2009年6月9日，房屋成交价格为520万元。

　　某涉诉房屋已经过户至被告名下。2013年6月8日，中信银行股份有限公司总行营业部(作为贷款人)与被告(作为借款人)、原告(作为保证人)签订《中信银行股份有限公司个人借款合同》，贷款金额1100万元，某涉诉房屋已抵押给中信银行股份有限公司总行营业部。因借款人及保证人未能按期还款。中信银行股份有限公司总行营业部诉至北京市西城区人民法院，要求被告、原告还款并承担违约责任。北京市西城区人民法院于2014年11月6日作出民事判决书，判决刘某偿付中信银行股份有限公司总行营业部借款本金1100万元及逾期利息、罚息、律师费，王某对上述款项承担连带保证责任。中信银行股份有限公司总行营业部对某涉诉房屋享有优先受偿权。

　　某涉诉房屋还被抵押给其他借款人。李某将房屋售出后，某涉诉房屋一直由原告使用。

　　原告还提交了对账单、银行客户回单、支出证明单、收费票据、发票等，以证明借用被告名义购房，借用被告名义向借款人贷款，实际购房人及实际借款人均为原告，由原告实际偿还借款利息和支付房屋的各项费用。被告否认与原告之间系借名买房关系，亦否认上述借款系借用被告名义借款，被告认可除用贷款偿还未付李某的房款外，自己没有使用银行贷款。

　　被告还称，李某售房时，尚有200多万元的贷款未还，当时找一家担保公司，把李某的银行贷款清偿，又从招行银行贷款500多万元，一部分支付给担保公司，一部分直接支付给李某。2010年以后，从银行贷款1100万元，用于偿还招商银行500万元中尚未偿还的银行贷款，剩余的四五百万元借给原告了，贷款之前是否借钱给原告记不清楚了，之前都是几十万元的借给原告，都以现金方式出借，没写过借条。

　　本院询问第一笔贷款由谁偿还，被告称全部由被告偿还，原告住被告的房子，原告每月向被告支付8万多元。

　　2014年，原、被告就某涉诉房屋产生冲突，并报警。北京市公安局朝阳分局六里屯派出所民警处警。本案审理过程中，本院调取了处警过程中执法记录仪所拍摄的现场录像。在处警过程中，有被告的下列陈述：这个房子当初买的时候呀，说是用我的名字，说的挺好的，这个房子当时要给我多少钱就不说了，我也不要，就是不要让这个房子逾期，他要贷款，我说别让房贷款逾期，之前我也跟他说过多少回了，我说你挣钱了，你把房子过户对吧，和我就没关系了，银行也贷款，私下里二贷公司也贷款，银行到现在为止呀，银行欠了一千一百万，逾期3个月加逾期违约金，完了之后那个贷款公司有五百多万，逾期将近3个月，您知道吗，你违约了，一个月违约金您知道多少钱吗，这都是帐呀;问：现在我想问你点儿隐私问题呀，就是这房子当初为什么要用你的名字呀?被告答：因为当时是他买房没这些钱，得贷款，他台湾人贷不了款;问：外国人不是，除了咱们中国人之内的不能贷款?被告答：对呀;问：所以必须用你的名?被告答：对，但是我自始至终也没有说因为说他这个房我想占过多少便宜，我从来没有，他应我的多了;问：就是说白了，你就是帮他一忙，用你的名就这么简单，是这个意思不?被告答：一个月给我多钱，耽误我几年买房;问：“等于用你的名了，是这个意思吗?被告答：对…….

　　三、法院判决

　　北京市朝阳区人民法院经审理后判决：

　　北京市朝阳区某涉诉房屋归原告王某所有。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或盖章，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议的焦点是原告是否借用被告的名义购房，被告提交了《﹤房屋买卖契约﹥权利义务转移协议》、《存量房屋买卖合同》、房屋所有权证以证明系自己购买了某涉诉房屋，针对原告提交的《房屋买卖契约》复印件，被告不予认可，而被告提交的《﹤房屋买卖契约﹥权利义务转移协议》明确写明的是《房屋买卖契约》权利义务转移，而被告称对《房屋买卖契约》的内容不清楚，与常理不符。原告与房屋原所有人签订《房屋买卖契约》，向原所有权人支付购房首付款，在《﹤房屋买卖契约﹥权利义务转移协议》并未提及被告向原告补偿购房首付款事宜，某涉诉房屋购房后的贷款虽以被告的名义贷款，但很多贷款均系原告实际偿还，结合被告在执法录像中的陈述，可以认定某涉诉房屋系原告借用被告的名义所购置，现原告要求确认某涉诉房屋归原告所有，于法有据，应当予以支持。应当明确的是，原告规避相关规定，借用被告名义购房并以某涉诉房屋办理抵押贷款，相关房屋已经抵押给债权人，虽确认某涉诉房屋归原告所有，但不影响抵押权人行使抵押权。