北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告肖某诉称：2003年10月初我方知自己不具有购房资格，无法通过网签。后，我子女欲购此房，中介公司亦提议以310万另行出售他人，陈某均不同意。因我不具有购房资格故合同无法继续履行，此系政策原因造成，故请求贵院判决解除我与陈某签订的编号为×的《北京市存量房屋买卖合同》;判令陈某立即返还定金135000元及垫付的2013年取暖费1620元;陈某承担诉讼费。

　　我方并未违约，签约之前我方并不知自己不具备购房资格，我方也很想将合同履行完毕。但政策不允许我方与陈某进行网签，因此无法履行合同。我方并未违约。双方纠纷应当适用市高院关于妥善处理涉及住户限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要第三条的规定。因此不同意陈某的反诉请求。如果法院认为我方违约，我方也认为违约金约定过高。

　　二、被告辩称

　　被告陈某辩称：肖某在签合同之前，北京某房地产经纪有限公司已经向肖某告知，如果不具备购房资格存在的法律风险，肖某知悉风险并签订购房承诺书，承诺愿意承担相应违约责任，现肖某不具备购房资格，无法网签应该由肖某承担相应的违约责任。根据合同法相关规定，其违约我无须向肖某返还定金。对肖某的诉讼请求，我方同意解除合同，返还其垫付的取暖费，但不同意返还定金。并且我方提出反诉，肖某在明知国家限购政策情况下并签订承诺书，愿意承担因违反相关政策所导致的一切法律责任。现其因不具备购房资格无法继续履行合同构成违约。反诉请求判令解除我与肖某签订的北京市房屋买卖合同、装修款的补充协议、补充协议;判令肖某依照协议约定向我支付违约金人民币30万元;本案诉讼费由肖某承担。

　　三、审理查明

　　2013年6月26日，经北京某房地产经纪有限公司中介服务，陈某(甲方，出售方)与肖某(乙方，买受方)签订《房屋买卖定金协议》，约定：甲方将其所有的北京市海淀区×单元4号房屋出售给乙方，价格为300万人民币，乙方在签署本协议当日向甲方交付购房定金2万元。同年9月30日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定，陈某(出售方)将上述房屋以300万元价格出售给肖某(买受方)，买受方可以在签订本合同的同时支付定金人民币20万元;未能在本合同签订之日起九十日内申请办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证书的，如因出售方的责任，买受方有权退房。当日双方及北京某房地产经纪有限公司另签订《补充协议》、《装修款补充协议》。其中《补充协议》第五条约定双方协商以全款方式购买此房，签订买卖合同当天肖某支付定金20万元，网签当天支付首付172万元，剩余108万元，于资金监管当天存入资金监管帐户后由银行支付给陈某;同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合;如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约;若陈某、肖某有一方违约;则双方中守约方有权要求双方中的违约方承担合同金额10%的违约金。《装修款补充协议》中约定陈某出售给肖某标的房屋总价款为300万元，其中包含标的房屋配套设施折价款192万元，因此房屋过户价款108万元。

　　上述协议签订后，肖某分三次共计向陈某支付定金13.5万元，并于2013年10月4日交纳涉诉房屋2013年至2014年供暖费1620元。

　　陈某就其反诉另提交肖某签署的《购房承诺书》，证明肖某在签买卖合同前已知悉国家及北京市的住房限购政策。对此肖某认可真实性，但称其因是离异单身，名下有一套住户，原以为是符合限购政策的，但后来才知道不符合限购政策的规定。

　　就陈某所称肖某违约而主张的违约金，陈某表示其因肖某违约，导致交易半年未完成，产生可以用售房款购买其他房屋而无法实施、可用售房款投资等预期利益损失。

　　四、法院判决

　　北京市海淀人民法院经审理判决如下：

　　1、解除陈某与肖某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《装修款补充协议》;

　　2、驳回肖某要求陈某退还已付定金人民币十三万五千元的诉讼请求;

　　3、陈某自本判决生效之日起七日内退还肖某垫付的供暖费一千六百二十元;

　　4、肖某自本判决生效之日起七日内向陈某支付违约金人民币一万五千元。

　　五、北京房产律师靳双权点评

　　肖某与陈某签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议，对双方均有约束力。但现因肖某不具备购房资格而致使上述房屋买卖合同无法继续履行。现双方均同意解除上述房屋买卖合同，应当支持。同时主合同解除，作为从合同的补充协议及装修款补充协议亦应一并解除。对于肖某已垫付的供暖费，陈某应予退还。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。肖某称其因住户限购政策原因致使其无法购房，从而要求陈某退还已付定金，而陈某要求定金不予退还。现有证据显示肖某在签订合同时已知存在住房限购政策，且国家对于住房限购政策的规定是逐步加强和完善的，故其作为房屋买受人在其签订购房合同之前知道或应当知道住房限购政策的内容，并应当对其签订房屋买卖合同后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍应有一定程度的预购和判断。故肖某因住户限购政策原因无法履行房屋买卖合同的主张，不能成为免除其违约责任的理由，其要求陈某退还定金，不应支持。但陈某主张的违约金，因其并未就自己的损失提交证据，故双方约定的违约金标准过高，应当予以调整。