北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　于某诉称，我系北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村集体经济组织成员。1985年4月1日，因家里住房困难，我向本村民委员会申请了宅基地。经北京市平谷区王辛庄镇人民政府批准，我获得了本村南街×号宅基地的使用权，并在该宅基地上建了正房和南平房。1998年8月22日，我与韩某签订了《买卖房屋契约》，将上述房屋以30000元的价格卖给了韩某。我认为，韩某不是北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村集体经济组织成员，其无资格购买该房屋，对宅基地没有使用权。我与韩某签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》和农村房屋买卖的相关法律规定。故我请求法院判令我与韩某之间签订的房屋买卖合同无效;令韩某立即将位于北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村南街×号房屋返还给我。

　　2、被告辩称

　　韩某辩称，1998年8月22日，我与于某签订了《买卖房屋契约》，其将位于北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村南街×号的房屋以30000元的价格卖给了我属实。但1.于某也不是贾各庄集体经济组织成员，并且是非农业户口，没有主体资格要求我返还房屋，2.我与于某之间的房屋买卖是双方自愿，经过了王辛庄镇政府和村委会的批准，办理了北京市房屋契证，向国家缴纳税金，说明双方协议符合法律规定，并且有财政局的盖章，故我们之间签订的《买卖房屋契约》系有效，我取得了宅基地所有权和使用权。故不同意于某的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　于某系北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村集体经济组织成员，韩某系北京市平谷区平谷镇居民。1985年4月1日，于某以家庭名义申请获批现北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村南街×号宅基地，并在其上建北正房与南平房。

　　1998年8月22日，于某与韩某在贾各庄村干部参与下签订《买卖房屋契约》，双方约定：于某将其所有的位于北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村南街×号的房屋卖与韩某，房价款为30000元。当天，韩某向村集体经济组织北京×投资管理中心交纳管理费1000元。后于某将上述房屋转给了韩某，韩某亦将房款支付给了于某。

　　同年9月2日，经原北京市平谷县王辛庄乡人民政府批示：韩某购买于某房屋的申请，经乡政府审查，符合买房并将宅基地转移给韩某使用的条件，予以批准。当日，韩某交纳了契税，并办理了由北京市财政局颁发的、北京市财政局和原王辛庄乡财政所盖章的《北京市房屋契证》。后韩某将该房屋予以装修和改造。于某曾于2013年持诉求诉至法院，法院于2013年7月24日作出判决驳回于某的诉讼请求。判决后于某不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2013年12月4日裁定：1.撤销一审民事判决;2.发回一审重审。在原审法院重审过程中，经法院释明，韩某明确表示不在本案中主张房屋的实际损失和期待利益损失，待本案完结后另行主张。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)于某与韩某之间签订的《买卖房屋契约》无效。

　　2)韩某将北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村南街×号房屋返还给于某。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案房屋买卖合同的标的物为农村宅基地房屋，该房屋的买卖涉及宅基地使用权的处分。农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据相关法律规定禁止转让。韩某不属于本市平谷区平谷镇贾各庄村集体经济组织成员，无权享有该村农村宅基地的使用权，因此韩某与于某之间签订的《房屋买卖契约》，违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

　　合同无效后，韩某应将所购房屋返还于某，法院在处理合同效力的同时一并判决韩某腾退房屋并无不当。但需指出，本案仅涉及合同效力及标的物返还的问题，不涉及涉案房屋的实际损失和期待利益损失，双方当事人可另案解决。

　　关于房屋买卖合同所涉及的由北京市财政局颁发的《北京市房屋契证》的效力，已超出民事审判的范围，本案不予处理，就该行政行为的效力可通过其他途径解决。