二手买卖合同签订后,房屋被查封,出卖人的过错责任如何认定?
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  • 2019-04-04

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


  一、基本案情


  1、原告诉称


  杨某诉称:2013年2月23日,我与张某双方通过链家房地产公司签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》,约定我购买张某名下坐落于北京市海淀区803号房屋,购房总价为人民币452万元,双方约定最晚于2013年3月15日前办理房屋的权属转移登记手续,合同另对违约责任等做了明确约定。合同签订后,我按照合同约定向张某支付了10万元定金,向链家房地产公司交付了居间服务费等106220元,链家房地产公司表示2月25日办理房屋网签手续。


  2013年2月26日,我接到链家房地产公司工作人员通知:房屋因为被法院查封无法办理网签和过户。几天后,张某表示无法办理解封,愿意解除合同并按照约定承担违约责任。我与张某、链家房地产公司签订的合同及补充协议系三方真实意思表示,合法有效。张某明知房屋已经被法院查封,无法按照约定时间办理过户,仍恶意出售房屋,已构成违约。现起诉要求解除我与张某签订的房屋买卖合同及我与张某、链家房地产公司签订的补充协议;张某返还购房定金10万元;张某向我支付违约金504000元;张某向我赔付居间方收取的费用106220元;张某向我赔偿损失40万元;张某承担本案诉讼费。


  2、被告辩称


  张某辩称:同意返还杨某10万元,请求法院驳回杨某的其他诉讼请求。理由:1、房屋因被海淀区法院查封,我和杨某签订的合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效,因主合同无效,故从合同也无效。根据法律规定,该合同也应认定为无效。2、因海淀法院查封本案所涉房产时没有及时通知我方,也没有向我方送达查封该房产的民事裁定书,致使我方在与杨某签订合同时并不知道争议房产已被查封的事实。我不应承担任何法律责任。3、基于法院查封的事实,且在我方与杨某签订合同及补充协议时,法院并未告知查封事实,故该责任应由法院及相关责任人员承担。4、杨某同时要求我承担违约金和定金没有法律依据。根据法律规定,违约金及定金只能选择其一。5、杨某向我方主张赔偿居间方收取的费用属于主张对象错误,该笔费用杨某应向中介公司主张而非向我方主张。6、我方在本案中无过错,不应由我方承担过失责任的赔偿损失责任。7、本案的诉讼费由我方承担没有明确的法律依据。


  二、法院查明


  2013年2月23日,杨某(买受人)与张某(出卖人)、签订《北京市存量房屋买卖合同》。《北京市存量房屋买卖合同》约定:出卖人所售房屋803号,建筑面积92.41平方米;经出卖人与买受人协商一致,该房屋成交价格为158万元;经出卖人与买受人协商一致,该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价294万元;买受人可以在签订本合同的同时支付定金10万元。同日,杨某(买受人,乙方)与张某(出卖人,甲方)、链家房地产公司(居间方,丙方)签订《补充协议》约定:乙方于2013年2月23日向甲方支付定金10万元;甲方若出现下列情形之一的,甲方构成根本违约,且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:该房屋被查封或限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权的;甲方出现上述根本违约情形之一的,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还,由甲方直接赔付乙方。


  经查,803号房屋于2013年1月30日登记于张某名下,房屋建筑面积92.41平方米。


  2013年2月23日,张某向杨某出具定金收付收据,载明“在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下,今收到购买人杨某购买位于海淀区永定803的房屋的购房定金10万元整。出售人:张某,收款日期2013年2月23日。”


  庭审中,杨某提交收据2张,其中一张为买卖业务预收费专用收据,载明:“业主姓名张某,客户姓名杨某,成交价452万元,物业地址海淀区1308,面积92.41,金额90400元,付款人杨某,收款人林某,盖有北京链家房地产经纪有限公司收据专用章。”北京中融信担保有限公司专用收据,载明:“业主姓名张某,客户姓名杨某,成交价452万元,物业地址海淀区803,面积92.41,金额15820元,付款人杨某,收款人林某,盖有北京中融信担保有限公司收据专用章。”张某对上述两份收据真实性无异议,对关联性提出异议。链家房地产公司对上述两份收费真实性无异议,但称居间费为90400元。


  庭审中,杨某、张某与链家房地产公司均称于2013年2月26日知晓803号房屋被法院查封。


  经法庭询问,张某称其不存在违约行为,且杨某诉称违约金数额过高,要求酌减。


  另查,2013年2月23日杨某与张某签订房屋买卖合同时803号房屋被法院于2013年2月1日查封。2013年2月28日,张某委托代理人签收裁定书。查封于2013年7月解封,现仍处于查封状态。


  庭审中,法院调取民事判决书法院于2012年12月13日作出判决书中载明:“高某在方某、韩某不知情的情况下私自将803号房屋进行了抵押,侵害了方某、韩某的利益,因此该抵押行为无效,故法院认定高某与张某签订的《借款抵押合同》无效。判决:确认高某与张某于二〇一一年十月十一日签订的《借款抵押合同》无效。”后张某上诉于北京市第一中级人民法院,北京市第一中级人民法院于2013年4月18日作出判决:“驳回上诉,维持原判。”


  案件审理中,张某申请对2013年2月23日《补充协议》中“张某”的签字真实性进行司法鉴定,后张某未在鉴定机关规定的缴费时间交纳鉴定费。庭审中,张某对上述《补充协议》真实性无异议。


  三、法院判决


  1、一审判决


  1)解除杨某与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及杨某、张某与北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》;


  2)张某返还杨某已付款十万元;


  3)张某给付杨某居间费九万零四百元;


  4)张某给付杨某违约金二十万元;


  5)驳回杨某其他诉讼请求。


  2、二审判决


  驳回上诉,维持原判。


  四、律师点评


  房产律师靳双权认为:


  杨某与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》,杨某、张某与链家房地产公司签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,内容合法有效,当事人应当按照约定全面履行各自的义务。


  庭审中,张某主张2013年2月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》时不知晓803号房屋已被法院查封一事,根据现有证据,亦无法认定张某在签订合同时知晓查封一事,故张某主张因《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》签订时803号房屋已被法院查封,上述合同应属无效之辩称法院不予采信。因803号房屋现仍处于查封状态,《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》无法继续履行,合同目的已无法实现。故现杨某要求解除与张某于2013年2月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》及其与张某、链家房地产公司签订的《补充协议》之诉讼请求,于法有据,法院予以支持。


  杨某主张张某返还已付款10万元之诉讼请求,于法有据,法院予以支持。杨某主张张某给付其居间费,符合合同约定及法律规定,应当予以支持。但根据查明的事实,杨某向居间方链家房地产公司交付居间费为90400元,对杨某此项诉讼请求超出该数额的部分法院不予支持。对张某主张杨某向其主张居间费为主体错误该项辩称,鉴于《补充协议》对此有约定,故对其该项辩称法院不予采信。


  张某主张签订合同时不知晓房屋已被查封,其不应承担违约责任之辩称,根据法院查明之情况,该案件于2013年12月13日作出一审判决,张某作为案件被告到庭应诉,其理应知晓803号房屋涉及民事诉讼,其在明知803号房屋涉及民事诉讼、房屋权属存在争议之时,与杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》,现因803号房屋处于法院查封状态,导致合同无法履行,即使张某不知道房屋已被法院查封,但其对所涉房屋尚有未了结的民事诉讼是明知的,故张某对于803号房屋所涉房屋买卖合同之解除存在过错,应承担相应的违约责任,法院对张某上述辩称不予采信。


  杨某主张张某给付违约金的诉讼请求,符合合同约定及法律规定,法院予以支持。庭审中,张某申请对杨某诉请违约金予以酌减,就违约金具体数额法院将根据现有证据及查明之事实予以酌定。杨某主张张某赔偿其损失40万之诉讼请求,杨某主张损失系房屋差价损失,但未提交损失实际发生的相关证据,且合同于2013年2月23日签订,杨某于2013年2月26日即知晓803号房屋已被法院查封一事,在此期间所涉房屋价款应无变化,故法院对其该项诉讼请求不予支持。


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