北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　张某诉称：原告与王某之间是亲姨表兄弟，为三代以内旁系血亲，本案发生之前两家关系密切，原告于1995年毕业，后因在北京工作需要住房，王某及其亲属(原告的二姨)表示，王某生活不能自理，这辈子铁定跟老两口过了，购买住房的资格可以给张某用。因年过六旬的王某已近四十年和我二姨、二姨夫生活在一起，单身孤僻，不工作，不成家，不社交，没有任何经济来源，整日闭门不出，衣食住行完全依赖父母。王某及其亲属遂同意原告以王某名义购买涉案房屋，双方约定房屋归原告所有。原告支付所有款项持有房产证，购房款、土地出让金、超标综合地价款、契税以及物业管理费、暖气费、装修费等所有费用均由原告缴纳，住房一直由原告居住使用，因此，双方之间是借名买房关系。被告违反当初约定，多次索要诉争房屋，双方发生争议，现原告起诉至法院，望判如所请。

　　2、被告辩称

　　王某甲辩称：涉案房屋是王某向张某借钱购买，借钱细节不清楚，是王某母亲和张某母亲商谈的，不可能给把购房指标给张某家。诉讼过程中王某去世，王某在世时曾委托诉讼代理人参加诉讼，王某辩称不同意原告张某的诉讼请求，张某与王某之间不存在借名买房关系，双方之间是借钱买房，该房屋抵押给案外人李某，涉案房屋现在是查封状态。王某有工作，2001年开始从事字画生意，李某将自己房屋出售，出售所得款项借给王某，用于王某购买字画做生意用。2014年王某发现原告犯罪，故要求原告腾房，当时双方同意交接，从2014年开始王某交纳物业费和供暖费，但后续双方没有办成。

　　3、第三人述称

　　李某述称，不同意原告的诉讼请求。执行过程中，原告曾经以案外人身份提出过执行异议，通过执行庭的裁定以及二审程序，文书中没有确定是借钱或借名买房，他们有可能存在两种关系。但是北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指导意见第15条、第16条的规定，原告诉讼请求应不予支持。我们认为原告提出要求确认房屋所有权，不应该进行所有权确认诉讼，应该提出买卖合同的诉讼，而且王某从来没有承认过是借名买房，原告仅仅以出资就陈述成借名买房我们是不认可的。如果房屋确认归原告所有，我们的债权无法保障，不同意房屋归原告所有。

　　二、法院查明

　　张某称其与王某之间存在借名买房关系，故在本案中张某起诉王某。诉讼过程中，王某死亡，本院依职权通知了王某第一顺位继承人王某之父王某甲参加诉讼。王某没有结婚，没有子女，其父亲是王某甲，其母亲是郝某(2013年2月20日死亡)。王某父母共生育三个子女，分别是王某、王某乙、王某丙。本院对王某甲(王某之父)、王某乙(王某之妹)、王某丙(王某之弟)进行询问，三人均表示放弃继承。王某称房屋已经被查封，房屋抵押权利人是李某，本院依职权通知李某作为第三人参加诉讼。

　　2005年3月4日，王某与北京某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定王某购买涉案房屋。现涉案房屋登记在王某名下，房屋性质是经济适用住房。张某称其与王某之间是借名买房关系，王某否认，称是其向张某借款买房，等王某有钱还钱后再把房屋要回。《商品房买卖合同》中买受人通讯地址一栏，填写的是张某地址及张某姓名。张某称，合同尾部王某的名章一直由张某持有。王某认可名章在张某处，但称约定还款时将印章还给王某。涉案房屋的买卖合同、购房款发票、税费发票、补办前的房屋权属证书均在张某处，涉案房屋交房后由张某装修并居住使用至今。

　　王某在2015年曾起诉张某，要求张某返还涉案房屋的使用权。在该案中，王某认可涉案房屋是张某出资及装修，王某认可涉案房屋的《商品房买卖合同》及购房发票原件均在张某处。北京市昌平区人民法院于2015年2月3日作出民事判决书，认为虽然涉案房屋登记在王某名下，但是张某出资，双方之间可能存在借名买房关系，在双方确定房屋的实际权利人及解决出资或借名买房关系之前，不宜支持王某诉讼请求，判决驳回王某的诉讼请求。王某不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2015年4月13日作出民事判决书，维持原判。

　　另查，2015年2月13日，王某将涉案房屋抵押给李某，显示债权金额300万。2015年3月9日，王某与李某签订借款合同，约定王某向李某借款300万元，借款期限为2015年2月27日至2015年5月27日。双方对该借款合同进行公证并赋予强制执行效力。李某提交转账记录，显示其先后于2015年2月24日、2015年2月26日、2015年2月27日向王某转账汇款共300万。

　　本院向原告释明，释明其应当进行合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续，而不能直接提起所有权确认之诉。经本院释明后，原告不变更诉讼请求。

　　三、法院判决

　　驳回张某的诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然涉案房屋登记在王某名下，但是应对于张某的主张予以采信，即认定张某是使用王某名义购买涉案房屋。理由如下：第一，涉案房屋全部购房款包括银行贷款均是张某支付;第二，涉案房屋是张某装修，从交房至今一直由张某居住使用，张某实际控制着房屋;第三，与房屋有关的合同、税票、补办前的房产证原件均在张某处保管;第四，如果是王某借款，买房签订合同、办理入住、银行贷款等并不需要张某在场，而这些关键环节，张某均在场参与;第五，王某对于借款细节并不能详细陈述，没有证据证明其主张。虽然法院认定张某借用王某姓名购买房屋这一事实，但现在房屋登记在王某名下，张某直接提起确权之诉不妥，经法院释明后张某不变更诉讼请求，故对于张某要求确认房屋归其所有的主张法院无法支持。张某主张王某与李某之间的债务是虚假的，认为他们涉嫌虚假诉讼犯罪，不是本案审理范畴。