北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　张某诉称：2007年2月19日，我与张某甲、张某乙签订房屋协议书，约定由我、张某甲、张某乙共同出资购买涉诉房屋，实际产权人为我，我取得房屋所有权时，需还清张某甲、张某乙购买房屋时的购房款，并按实际产权过户时北京市任意选定的三家银行定期储蓄最高利率向张某甲、张某乙支付利息。2007年11月16日，我向张某甲支付款项30万元，用于偿还张某甲、张某乙的购房款及利息。2014年8月11日，我向张某甲、张某乙发出产权过户通知书，要求张某甲、张某乙协助我办理过户手续，但二人不予理会。故我诉至法院，要求：1、张某向张某乙支付购房款10万元及该款项自2006年7月21日至实际给付之日止的利息，按照年利率5%计算;2、确认涉诉房屋为张某所有;3、张某甲协助张某办理涉诉房屋的过户手续，将房屋过户至张某名下;4、张某甲、张某乙各向张某支付违约金9万元。

　　2、被告辩称

　　张某甲辩称并反诉称：不同意张某的诉讼请求。1、张某起诉书中陈述的事实理由有两点矛盾，第一个矛盾已经还了30万元给张某甲、张某乙，但是诉讼请求中还要法院判张某向张某乙支付10万元。第二个矛盾张某主张张某甲为了涉诉房屋付出7万多元，张某却说还款30万元，这是不符合常理的。2、本案的事实情况是购买涉诉房屋是因为张某、张某甲、张某乙是同胞的姐弟妹，他们的母亲得了白血病，从2000年开始在北京治疗，张某甲为了照顾母亲，一直想在北京购房，2006年张某甲看中涉诉房屋，动员张某和张某乙共同出资购房，三个人都同意。涉诉房屋的签约时间是2006年7月31日，签约人是张某甲。首付款402338元，张某甲支付22338元，张某支付28万元，张某乙支付10万元。剩余的51万元是办理了银行按揭贷款。为了办理房屋入住，公共维修基金、契税、产权代办费、签约律师服务费等一共72099元，这些钱都是张某甲支付的。后期还银行贷款，有一小部分是张某支付的，绝大多数都是张某甲支付。经统计张某甲共支付银行贷款本金加上利息共563710元。2008年8月13日涉诉房屋取得房屋产权证，产权登记在张某甲名下。3、张某起诉书中依据主张权利的房屋协议书是不真实的，是没有房价款支付义务做支撑的，张某甲不认可协议书的真实性。张某在起诉书中陈述的30万元的款项是与涉诉房屋没有关联性。张某在北京不具有购房资格。依据北京市高院的解释，即使房屋协议书是真实的，也不应该判决支持张某的诉讼请求。综合上述事实和理由，张某甲认为房屋不能是张某一个人所有，因为是姐弟三人共同出资使用，张某甲为了这个房产投入了毕生的积蓄，张某甲在其他处没有其他房产，儿子在国外读书。如果房屋判归张某所有，张某甲没有其他地方居住，张某甲也不同意把房屋归张某一人所有，不可能签订这个协议，这是不真实的。共同出资购房，升值4-5倍，张某现在一人想要独占情理不容。如果法院认定协议书有效，张某应当把张某甲支付的与涉诉房屋相关的价款和利息给付给张某甲。四、是张某违约在先，无权主张违约金，因为依据协议书，是二手房买卖协议，不是借名买房。假设法院认定协议的真实性，张某没有履行协议项下的房贷本金和贷款的还款义务，没有向张某甲、张某乙返还购房款，已经构成违约。张某无权要求张某甲承担违约金。协议还有一层意思是，如果违反规定支付违约金后协议就是可以不履行的，如果张某是这个意思，张某甲也同意他的观点。张某甲提出反诉，要求：1、张某将张某甲购买涉诉房屋所支付640179.78元及该款项自支付之日至实际给付之日止的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付给张某甲;2、张某向张某甲支付涉诉房屋升值收益60万元。

　　张某乙辩称并反诉称：不同意张某的诉讼请求。涉诉房屋是兄妹三人共同出资购买，张某乙出资10万元。房屋协议书是不真实的，如果法院认定房屋协议书为真实，那么张某乙认为涉案案房屋不能判归张某所有。张某乙的家境很不宽裕，为了能和张某甲在晚年时共同生活、彼此照料，也凑了10万元作为涉诉房屋的购买资金。涉诉房屋如今已升值六倍有余，如将涉诉房屋判归张某所有，由张某独享增值收益，张某乙无法接受。其他答辩意见与张某甲意见一致。张某乙提出反诉，要求：1、张某将张某乙为购买涉诉房屋所支付的首付款10万元及该款项自2006年7月31日至实际给付之日止的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付给张某乙;2、张某向张某乙支付涉诉房屋升值收益30万元。

　　张某针对张某甲的反诉辩称：不同意张某甲的反诉请求。关于购房的首付款，关于张某甲出资的2万，存在置换的问题。协议我们三人都签署了，写明了张某甲的出资是两千多。张某甲签署了购房协议书，就承认了我方2万元置换的事实。首付款和购买家具的出资情况，房屋协议书中已经列明张某甲出资的7万余元，我已经全额支付给张某甲。2007年11月16日，我汇给张某甲中国银行账户30万元。我与张某甲2007年7月7日补签了15万元的借据。我于2008年4月10日补签的关于30万元的还款书。张某甲有手写记录，记载了具体的情况，正好印证了我补签的还款书。张某甲取款回单中有四笔取款在数额和日期上与房贷结算账户记载有关联，张某甲对这30万元汇款的主张是认为该30万元是全部用于归还我向张某甲的借款，与交房贷无关，但张某甲没有证据支持其这一主张。我与张某甲于2009年6月18日签署的10万元的借据，张某甲称该笔借款已经归还。张某甲出资交房贷的主张及理由，我认为是不存在的。疑点一，张某甲出资交房贷没有依据。2007年2月19日签署的房屋协议书中，已经明确约定房贷由张某交纳，并且在签订该协议书中在大旸楼购房资金中记载我已经连续六个月履行了该约定。房贷账户不存在延迟交付的情况，我没有任何违约行为，在这种情况下，张某甲主张自己交房贷非常奇怪，没有依据。疑点二，张某甲刻意不说明交房贷的具体月份，房贷是按月交付，交房贷月份总共41个月，张某甲始终对出资交房贷具体月份所述不详，但是主张交房贷的数额可以从反诉状看出，可以推断主张交房贷的月份是交了除了签订协议前6个月中5个月以外所有月份的贷款。我不需要向张某甲支付房款和利息，我也不认可该款项的利息。张某甲要求我支付涉诉房屋的升值收益，我不同意。

　　张某针对张某乙的反诉辩称：对第一项反诉请求起始日期我同意，但是标准我不同意。标准我同意按照协议约定，按照同期最高的存款利率支付利息。不同意支付房屋升值部分。

　　二、法院查明

　　张某甲、张某、张某乙系姐弟妹关系。

　　2006年7月31日，张某甲作为买受人与作为出卖人的北京某房地产开发有限公司签订北京市商品房预售合同，约定张某甲购买涉诉房屋，总价款为916623元。2006年11月3日，张某甲作为买受人与作为出卖人的北京某房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由于套内建筑面积存在误差，实测面积比合同约定面积少，因此房屋总款应为912338元，应退还张某甲面积误差款4285元。

　　2006年8月14日，张某甲作为甲方(借款人、抵押人或购房人、北京农村商业银行高碑店支行作为乙方(贷款人)、北京某房地产开发有限公司作为丙方(保证人)签订个人住房借款合同，约定甲方借款用于向丙方购买涉诉房屋，乙方向甲方提供贷款51万元，贷款期限108个月。张某称，个人住房借款合同必须由夫妻双方签字，当时张某之妻在国外陪孩子读书，回不来，无法签订个人住房借款合同，张某甲是单身，所以以张某甲的名义签订个人住房借款合同，并签订北京市商品房预售合同。

　　2007年6月29日，涉诉房屋的产权证下发，房屋所有权人登记为张某甲，房屋坐落为涉诉。

　　2010年2月22日，涉诉房屋的银行贷款提前一次性全部还清，还款本息合计金额为347984.98元。

　　2010年2月25日，涉诉房屋注销抵押登记。

　　2013年8月16日，张某、张某甲、张某乙的母亲严某去世。

　　2014年8月12日，张某向张某甲、张某乙邮寄了房屋产权过户通知书，要求给付张某乙100000元，并要求张某甲、张某乙协助其办理涉诉房屋的产权过户手续。张某乙、张某甲认可收到该通知。

　　涉诉房屋交付后主要由张某甲、张某、严某居住使用。

　　庭审中，张某提交2007年2月19日，张某甲作为甲方、张某乙作为乙方与作为丙方的张某签订的房屋协议书，该由甲、乙、丙三方共同出资于2006年7月31日签署正式购房合同实施购买，房屋总价912338元。甲、乙、丙三方在签署购房合同后七日内，以及在2006年11月3日办理入住手续和购买家具时共支付了约470650元，其中，甲方支付70650元，乙方支付100000元，丙方支付300000元。详细购买房屋资金状况参见附件：大旸楼购房资金及开发商费用结算单。购买该房屋实施了银行贷款，贷款总额为510000元。贷款银行为北京农村商业银行高碑店支行。贷款期限为14年。还贷第一个月为2006年9月。每月还贷额约为6010元，由丙方负责每月还贷。房屋供甲、乙、丙三方母亲居住，甲方因照顾母亲也可长期或短期居住在该房屋内。该房屋同时作为丙方在北京注册公司地址和办公室。因办公在该房屋内所发生的费用由丙方支付。以上居住期间所发生的物业管理费、水电煤气等费用由甲方负责支付。甲、乙两方承诺该房屋实际产权人为丙方。在乙、丙两方不在该房屋所在地期间，为方便该房屋的管理和事宜办理，乙、丙两方同意该房屋注册产权人暂为甲方。丙方为取得该房屋产权过户，必须还清甲、乙两方在办理该房屋入住手续和购买家具设施时所支付的全部款项。并按欲实施产权过户时北京市任意选定的三家银行定期储蓄最高利率向甲、乙两方支付利息。甲、乙、丙三方必须遵守本协议书所规定条款，否则将视为违约。违约方将向其他方支付违约金。违约金额为总购房款的10%。房屋协议书落款处有张某甲、张某乙、张某的签名和日期。张某甲对该协议的质证意见为，张某甲的签名是张某甲本人所签，但该协议书有三页，前两页没有张某甲的签字，且该协议的订书钉被起钉重新装订过，对该证据的真实性和证明目的均不认可。张某乙对该协议的质证意见为，张某乙的签名是张某乙本人所签，但该协议书有三页，前两页没有张某乙的签字，且该协议的订书钉被起钉重新装订过，对该证据的真实性和证明目的均不认可。

　　张某提交2007年2月19日，张某甲作为甲方、张某乙作为乙方与作为丙方的张某签订的大旸楼购房资金，上载明：1、首付(支付日期：签购房合同2006年7月31日)，张某支付300000元、张某乙支付100000元、张某甲支付2338元(不含退款：4285，因面积差，见开发商费用结算单)。小计：402338元。2、银行贷款：510000元。3、张某甲支付(支付日期：验收/入住手续2006年11月3日)：契税：27370.14元、公共维修基金：18247元、产权代办费1000元、有线电视初装费300元、封阳台附加费：1086元、物业费(1年)：3211.15元、采暖费(1年)：2867.10元、生活垃圾清运费(1年)：30元、生活垃圾处理费(1年)：36元、公共能源费(1年)：24元。小计54171.39元。4、张某甲支付(支付日期：签购房合同2006年7月31日)：保险费2309.80元、贷款律师费用：1590元。小计：3900元。5、月还贷(起始日期：2006年9月)：张某支付：7000元(06年9月)、6000元(06年10月)、6000元(06年12月)、6000元(07年01月)、6000元(07年02月)……6、家具(购买日期：2006年11月)：沙发+躺椅：5100元;衣柜+电视柜等：3750元;卫生间物架：580元、灯具：455+360=815元。张某甲支付小计：10245元。7、购房至入住到购买家具设施分担费用小结：张某支付300000元、张某乙支付100000元、张某甲支付70654.39元。落款处有张某甲、张某乙、张某的签名和日期。张某甲对该证据的质证意见为，张某甲的签名是张某甲本人所签，但该证据有两页，第一页没有张某甲的签字，该证据所载内容与实际情况不符，且该证据的订书钉被起钉重新装订过，张某甲实际支付的首付款为22338元，对该证据的真实性和证明目的均不认可。张某乙对该证据的质证意见为，张某乙的签名是张某乙本人所签，但该证据有两页，第一页没有张某乙的签字，该证据所载内容与实际情况不符，且该证据的订书钉被起钉重新装订过，对该证据的真实性和证明目的均不认可。

　　庭审中，张某甲提交契税完税证复印件，金额为27370.14元。北京市住宅专项维修资金专用收据，金额为18247元。北京某电视网络股份有限公司专用发票，金额为300元。燃气费发票，金额为95元。其他代收费用收据两张，金额共计180元。代垫银行按揭款收据，金额为3888.64元。保险费收据，金额为2310元。产权代办费收据，金额为1000元。封闭阳台费用收据，金额为1086元。律师费收据，金额为1590元。上述款项金额共计56066.78元。张某甲欲证明上述款项均由张某甲支付，张某对此予以认可。

　　张某甲提交付款单位为严某甲(张某甲的姨妈)的中国网通有限公司账单两张，金额为1315元。张某甲欲证明上述款项均由张某甲支付，张某对此予以认可。

　　张某甲提交北京市家具买卖合同，签订日期为2006年11月26日，合同载明的金额为8850元。

　　张某甲提交2009年至2014年期间的物业管理费发票、供暖费发票、垃圾清运费、垃圾消纳费、公共能源费发票，上述发票金额共计32191.1元。张某甲提交铝塑门窗合同书，签订日期为2010年10月30日，合同载明的金额为5500元。张某甲提交窗帘布艺精品区买卖合同，签订日期为2009年10月6日，合同载明的金额为1000元。张某甲欲证明其支付了上述费用共计38691.1元。张某称张某甲一直在涉诉房屋中居住，居住期间发生的上述费用应由张某甲自行承担。

　　张某甲提交北京农村商业银行存款回单41张，金额总计551610元，欲证明其在2007年3月至2010年2月期间共偿还涉诉房屋银行贷款的金额。张某乙对该证据的真实性及证明目的予以认可。张某对该证据的真实性认可，证明目的不认可，称所有款项都是张某支付的。

　　经查，张某系某公司和某甲公司的法定代表人。该两公司的注册地址均为涉诉房屋。

　　张某称，因其经常不在国内，平时只有张某甲和母亲严某居住在涉诉房屋内，因此偿还涉诉房屋银行贷款的部分，有张某亲自还款;有张某准备好现金让张某甲还款;有张某准备好某公司和某甲公司的现金支票，委托张某甲提现还款;有张某委托张某甲开具某公司和某甲公司的现金支票提现还款;有张某留下银行卡和身份证，委托张某甲提现还款，所以还款的小票都在张某甲手中。张某甲对张某的上述说法均不予认可。

　　庭审中，张某提交其银行的交易明细、北京银行的交易明细，证明其自行取款还贷。张某提交某公司和某甲公司的银行明细和张某甲的该两公司的单位购买支票专用证，欲证明张某甲持某公司和某甲公司的现金支票，多次从该两公司银行账户内取款，用于偿还涉诉房屋的银行贷款。其中某公司的银行明细显示2010年2月1日至2010年2月21日期间共支出160000元。某甲公司的银行明细显示2010年1月29日至2010年2月21日期间共支出160000元。张某提交其护照和出入境记录，证明2007年7月9日至2008年4月2日、2009年7月3日至2011年12月24日期间张某不在国内，张某委托张某甲办理按月还贷及提前还贷事宜。张某甲对此不予认可，称该两公司的银行明细中张某所谓的取款记录，备注为差旅费或备用金，无法证明用于偿还涉诉房屋的银行贷款。

　　针对张某提交的前述证据，张某甲提交交通银行、中国银行、中国邮政储蓄银行的取款回单若干，欲证明其自行取款用以偿还涉诉房屋的银行贷款。张某对此不予认可。张某甲提交的取款记录与其提交的还款记录在时间、金额均不能对应。

　　庭审中，张某提交汇款申请书一份，欲证明其于2007年11月16日给张某甲汇款300000元，其中100000元用于归还张某甲为购买涉诉房屋所投入的款项及利息，即大旸楼购房资金中所记载的张某甲从购房至入住到购买家具设施共支出的70654.39元及利息。其中50000元用于偿还涉诉房屋的银行贷款。

　　张某提交2007年7月7日张某、张某甲签字的借款书，上写明张某于2001年6月间，因开设公司，曾向张某甲借款200000元人民币。截止到今日张某已经归还给张某甲50000元，剩余150000元人民币尚未归还。此借款书在张某归还完全部借款后自行失效。张某欲证明其于2007年11月16日给张某甲汇款300000元中的150000元用于偿还该借款书中写明的剩余借款150000元。张某甲对该借款书予以认可，但称该笔钱张某一直未偿还。

　　张某甲称收到了该笔300000元汇款，但对汇款的用途不予认可。张某甲先称张某于2000年前后为成立某公司和某甲公司曾向张某甲借款200000元，没有写借条。1997年张某出国时，张某甲给了张某40000元现金，没有写借条，后来也没有提。另，张某的提交2009年6月18日张某、张某甲签字的借据，上写明张某于2007年至2009年6月18日期间向张某甲借用人民币100000元。张某给张某甲汇款的300000元，是偿还上述借款及利息。张某甲后又称2009年6月18日借据中的款项张某已经偿还，不包含在张某于2007年11月16日给张某甲汇款的300000元中，是另外偿还的。

　　再查，张某、张某乙均认可张某乙为购买涉诉房屋出资100000元。

　　上述事实，有房屋协议书、大旸楼购房资金、房产证、北京市商品房预售合同、北京农村商业银行存款回单、银行明细、相关书证及当事人当庭陈述等证据在案佐证。

　　三、法院判决

　　1、确认被告张某甲名下位于涉诉房屋归原告张某所有。

　　2、被告张某甲于本判决生效之日起七日内协助原告张某办理涉诉房屋的产权变更手续，将该房屋的产权登记至原告张某名下。

　　3、原告张某于本判决生效之日起七日内给付被告张某乙十万元及利息。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　公民的合法民事权益受法律保护。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。张某、张某甲、张某乙签订的房屋协议书是三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽三方对购买涉诉房屋均有出资，但三方均承诺涉诉房屋的实际产权人为张某、名义产权人为张某甲。现张某要求确认涉诉房屋归其所有，张某甲协助其办理产权变更登记手续，予以支持。关于张某甲、张某乙所称房屋协议书、大旸楼购房资金两份书证有重新装订的痕迹、部分内容不真实，但未提供反证。且张某甲提交的购房合同、相关交款票据，与该两份书证中记载的内容基本一致。张某乙的出资金额亦与该两份书证中记载的金额一致。故对张某甲、张某乙的该项抗辩意见不予采信。

　　关于张某甲要求张某支付其为购买涉诉房屋所支付的款项640179.78元及利息的反诉请求。

　　其中66231.78元为张某甲所提交的除偿还房贷部分的票据金额。虽该金额小于大旸楼购房资金中记载的张某甲已付的金额70654.39元。但张某已提交汇款30万元的记录证明其已于2007年11月16日给付张某甲为购买涉诉房屋所支出的款项及利息。对该部分金额及利息，张某甲无权再次主张。张某甲抗辩该笔汇款为张某偿张某甲的其他借款，但未提供证据，且其关于借款还款的陈述前后自相矛盾，不予采信。

　　其中551610元，张某甲主张是其偿还涉诉房屋银行贷款的金额。张某与张某甲对此问题的争议焦点为上述款项由谁实际偿还。针对此问题分析如下：一、根据房屋协议书的约定来看，房屋协议书明确约定涉诉房屋的实际产权人为张某，由张某负责每月还贷。鉴于张某在还贷期间大部分时间不在国内，因此其委托张某甲还贷符合常理。且张某甲居住在涉诉房屋内，有持有偿还银行贷款的银行存款回单原件的客观条件。张某甲在明知其并不是涉诉房屋实际产权人的情况下，其用自有资金还款，并提前还贷，明显缺乏合理动机，不符合常理。二、根据双方就此问题提交的银行明细、取款记录来看。张某甲提交的所谓用于还贷的银行取款记录，从时间和金额上，尤其是最后一笔大额提前还款，与偿还银行贷款的存款回单原件均不能相互对应，甚至还存在单次取款金额为几百元的情况。张某提交的某公司、某甲公司的银行账户明细，虽备注中显示为备用金或差旅费，但与偿还银行贷款的存款回单的时间和金额，部分可以相互对应，尤其是最后一笔大额提前还款。张某提交的证据的证明力大于张某甲提交的证据的证明力。故认定涉诉房屋的贷款实际是由张某偿还。张某甲无权要求张某给付上述款项及利息。

　　张某甲称其支付涉诉房屋的首付款为22338元，未提供相应证据，不予采信。

　　综上，对于张某甲的该项反诉请求，不予支持。

　　关于张某应给付张某乙的本金10万元，双方不持异议，予以确认。关于张某应给付张某乙的利息，虽房屋协议书中约定按欲办理产权过户时北京市任意选定的三家银行定期储蓄最高利率计算。但张某自愿从2006年7月21日起计算利息，不持异议。考虑到2006年7月至今，国家对存款利率的调整情况，张某自愿按照年利率5%计算给付张某乙利息，予以确认。张某乙要求张某按照同期银行贷款利息向其支付利息，于法无据，不予支持。

　　关于张某甲、张某乙均要求张某支付涉诉房屋的升值收益的反诉请求。因三方在签订房屋协议书时对房屋实际产权人为张某系明知，张某甲、张某乙并无享有涉诉房屋因国家经济发展、房地产市场发展而产生的房屋升值的权利。故对张某甲、张某乙的该项反诉请求，均不予支持。

　　张某要求张某甲、张某乙支付违约金，因房屋协议中并未约定过户、还款的具体时间，因此，对于张某的该项诉讼请求，不予支持。