北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、上诉人称

　　上述人姚某同意解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称涉案合同)。一审认定事实错误。就北京市朝阳区×里×号院×号楼×层×单元×号的房屋(以下简称涉案房屋)买卖合同签订后，姚某如约按时向贷款银行递交一次性偿还贷款余额申请。合同约定2016年3月16日偿还银行贷款，但是因为银行内部工作流程，到还款日才能还款，实际上在2016年4月1日进行扣款，这不是姚某能左右的。姚某在2016年3月份曾经去美国被抢劫，身份证、护照、手机等所有财物被抢走，当时补办了临时证件，回国后补办的身份证。因为解押需要本人提交身份证原件，客观上延误了几天。姚某所在公司因为税务问题，700多万元资金被冻结，客观上合同履行的条件发生变化，姚某曾经告诉向某、董某希望能够将首付款支付用于解押，姚某出售涉案房屋因为公司紧急资金用款需要，但是向某、董某不同意。姚某提出将房屋社会抵押用于资金周转，向某、董某同意了，涉案房屋的抵押有两个：一个是贷款，一个是社会贷款，姚某按照社会抵押的要求偿还个人贷款，然后办理了解押，就这个事情姚某向链家公司和向某、董某进行了通报，并且他们都是同意的，姚某一方没有违约的主观恶意，完全是客观情况导致的延迟。双方签订的补充协议最后一条约定，如果姚某因为客观原因无法办理房屋抵押注销手续，合同解除，三方互不负责任。因为姚某存在客观情况，所以补充协议才有这个约定，事实上也发生了出售房屋的风险，公司因为税收问题700多万元被冻结，无法办理解抵押，姚某跟向某、董某进行了沟通，但是向某、董某不予配合，姚某积极解决资金缺口的问题，姚某只是延误了几天，但是向某、董某揪着过错不放，然后发函称姚某构成根本违约，要求176万元违约金，因此协议没有实际履行下去。

　　2、被上诉人辩称

　　关于姚某所述解押需要身份证，因为遭遇刑事案件身份证丢失不能办理解押的说法，向某、董某不予认可。姚某的观点在之前沟通及庭审中从未提及，现在又以该说法进行上诉，明显有悖常理。关于姚某提出的公司资金被冻结属于不可抗力的说法，在一审期间已经进行了阐述，在姚某一审提交的证据中，一个说公司事故造成人员死亡需要赔偿，一个说遭到税收保全，所以导致没有资金进行解押。但是税收保全时间是2016年3月7日，造成人员死亡事故是2016年1月底，姚某在2015年12月底刚刚签订合同后不久就一再要求向某、董某增加价款、定金、首付款，以此为理由想与向某、董某解除合同。因为上述两个事故都是发生在姚某要求增加定金和首付款之后，姚某不可能预见到几个月后出现重大变故，向某、董某认为姚某的理由不能成立。另外姚某称公司有变故，但姚某既不是公司法定代表人也不是股东，而且根据法律规定公司是以其财产独立承担责任的，所以姚某的理由是不成立的。另外关于姚某上诉称向某、董某纠结解押时间的问题，通过姚某、向某、董某、中介黄某的聊天记录及黄某的证言可以看出向某、董某在整个交易及协商的过程中一直是尽最大的诚意满足姚某的要求，但是姚某一再提出无理的要求导致合同无法履行，过错完全在姚某一方。另，向某、董某在起诉之前想跟姚某和解，姚某答应给50万元和解款项，但是一再的出尔反尔，包括一审期间一再拖延不配合法官庭审工作导致案件经过2年时间还没有解决，错误完全在姚某。一审判决合情合理合法，没有任何问题，希望二审法院予以维持。

　　二、法院查明

　　2015年11月29日，姚某作为出卖人，向某、董某作为买受人，双方就涉案房屋签订了涉案合同及补充协议，并于同日与居间人链家公司就涉案房屋共同签订了《买卖定金协议书》。双方约定：1.涉案房屋成交价格为880万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为0元。2.涉案房屋定金为30万元，向某、董某应于2015年11月30日前将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付给姚某，于2015年12月5日前将第二笔定金20万元以自行支付的方式支付给姚某。3.首付款不低于264万元，向某、董某于2016年3月1日前将第一笔首付款232万元以理房通托管的方式支付姚某。4.涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为光大银行，抵押金额为380万元，姚某应于2016年3月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2016年3月15日前办理完毕解除抵押登记手续。5.违约责任：双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。出卖人若出现下列情形之一的构成根本违约，买受人且有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;……(5)将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金;居间方收取买受人的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付买受人。买受人若出现下列情形之一的构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%支付违约金;买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补;居间方收取买受方的费用不予退还。6.逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加)。(1)逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行;(2)逾期超过15日[该日期应当与第(1)项中的日期相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。(3)出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。7.如果出卖人在过户前因客观条件不具备致使无法办理该房屋的解押注销手续，则买卖合同解除，三方互不追究责任，出卖人须退还买受人已支付的全部定金及首付款，居间方须退还买受人已支付的居间代理费。庭审中，向某、董某提交了董某名下的招商银行转账汇款电子回单1组，以证明向某、董某分别于2015年12月6日向姚某转账支付10万元，于2015年12月8日向姚某转账支付20万元，于2015年12月8日向链家公司转账支付17.56万元中介费。姚某对该组证据真实性予以认可，但证明目的不予认可，并称向某、董某未按照合同约定时间支付两笔定金，而是分别延迟了7天及3天，故向某、董某违约在先。就此向某、董某则主张因姚某未向其告知银行账户，导致第一笔定金支付时间延后;因姚某一直要求增加定金及首付款金额，且一直未提供银行账户，故导致第二笔定金支付延后。姚某在2017年10月18日的谈话中表示第一笔定金延迟支付是因为对方没有银行账户，但第二笔定金也还是延迟支付，故没有银行账户不是延迟支付的理由，向某、董某已经构成了违约。

　　向某、董某提交北京银联商务刷卡存根1页，以证明其二人于2016年3月1日向合同约定的理房通托管账户内支付了232万元首付款，其并未延期支付首付款，并称因姚某不配合履行合同义务，并多次要求增加房屋总价款，故其二人与姚某及案外人北京某担保有限公司最终于2016年5月12日共同签订了《解除协议书》，解除了对该笔232万元首付款的资金监管。姚某认可向某、董某已经向理房通托管账户支付232万元首付款，但主张其二人未将该首付款支付至姚某个人账户，导致其无法办理涉案房屋解押手续，因此构成违约。 　　向某、董某申请链家公司员工黄某作为证人出庭，并提交了证人黄某与姚某的微信记录打印件1组，证人黄某与向某的微信记录打印件1组及向某与姚某之间的短信记录1组，以证明姚某不如约履行合同，属于恶意违约。姚某对该组证据真实性认可，但不认可证明目的。其中向某与姚某间的短信记录中显示2016年5月4日双方曾就姚某向向某退还30万元定金并支付50万元赔偿及办理后续手续进行过协商，但其后姚某并未就此协商实际履行，双方亦未办理解约手续。

　　庭审中，姚某提交了其与案外人签订的补充协议、银行明细、收据及北京金瑞盛邦商贸有限责任公司出具的《证明》等证据1组，以证明双方签订合同后姚某经营的公司发生了事故，姚某需向案外人支付大额赔偿，故导致解抵押手续无法办理，并主张此事件为不可抗力，情形符合姚某与向某、董某所签订的涉案合同补充协议最后一条约定，即姚某因客观条件不具备致使无法办理涉案房屋的解押注销手续。

　　姚某还提交了其与向某、董某及案外人北京某担保有限公司于2016年5月12日签订的《解除协议书》，以证明双方解除涉案房屋买卖合同关系已经达成了解除的合意，涉案合同已于该日解除。向某、董某就此证明目的不予认可，并称双方签署该《解除协议书》只是解除了对其前期支付至托管账户的232万元首付款的托管，并非合意解除涉案合同。 　　关于涉案房屋抵押情况，经向某、董某申请，法院自北京市朝阳区不动产登记事务管理中心处调取了涉案房屋的登记、抵押情况。调取材料显示涉案房屋登记在姚某名下，其上先后设立有多次抵押，其中抵押权人为卢青的抵押登记于2016年3月25日注销，抵押权人为中国光大银行股份有限公司北京亚运村支行的抵押于2016年4月13日注销，2016年5月30日涉案房屋上又设立有抵押权人为李某的抵押登记，至查询时即2017年10月19日尚未注销。双方就前述调查材料予以认可。

　　审理中，经向某、董某申请，法院依法摇号确定并委托北京某房地产评估有限公司就涉案房屋于2016年8月31日的价值进行了鉴定。北京某房地产评估有限公司于2017年9月4日出具了房地产估价报告，并认定涉案房屋于2016年8月31日的总价值为11661300元，单价为69400元/平方米。向某、董某预交了评估费23900元。几方当事人对评估报告真实性及鉴定价格予以认可。姚某主张涉案合同已于2016年5月12日解除，故就2016年8月31日的时点不予认可，但其不申请另行鉴定。庭审中，双方均认可姚某已经于2016年5月6日将30万元购房定金退还给向某、董某，首付款232万元亦在双方签订《解除协议书》后由案外人的理房通托管账户退还给向某、董某。

　　三、法院判决

　　一、向某、董某与姚某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已于2016年9月18日解除;

　　二、姚某于判决生效后七日内支付向某、董某违约金850000元;

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　本案中，双方签订的合同系当事人的真实意思表示，各方均应遵守执行。涉案合同及补充协议约定，姚某最迟应于2016年3月15日解除涉案房屋上的抵押。现可查明姚某并未依约履行前述合同义务，且已逾期履行该义务超过15天，其行为已经构成根本违约。姚某主张向某、董某的违约行为有两项：1.支付两笔定金延;2.未按合同约定将第一笔首付款支付给姚某。关于第1项，向某、董某虽的确存在延期付款情形，但姚某已经收到该两笔定金且当时并未提出异议，向某、董某的行为亦不构成根本违约，并不导致合同目的根本不能实现。关于第2项，现有证据可以证明向某、董某已如约将首付款于合同约定时间并以约定的理房通托管方式支付至托管账户，并未构成违约。综上，向某、董某要求确认涉案合同及补充协议因姚某违约行为而解除的本诉诉请于法有据。姚某主张向某、董某违约在先并据此主张解约违约金的反诉请求无事实及法律依据。另，关于涉案合同解除时间，向某、董某在其本诉诉请中要求法院确认合同解除，姚某则主张签订《解除协议书》之日即2016年5月12日为合同解除之日。双方于2016年5月4日曾经通过短信方式进行过就违约金金额及办理后续手续的沟通，但其后因姚某未能实际支付相应的款项，双方未办理解约手续亦未就解除涉案合同达成一致意见。2016年5月12日，双方签订了《解除协议书》，但该协议书内容为各方同意解除《融信托管协议》并由案外人北京某担保有限公司退还向某、董某232万元首付款，并不能当然视为双方已就解除涉案合同达成一致意见。故姚某构成根本违约，向某、董某已经取得约定的合同解除权，并以诉讼的方式表示要求解除涉案合同，应视为解约通知已经送达，故法院依法确认涉案合同及相关附件已于2016年9月18日解除是符合法律规定的。

　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担赔偿损失的违约责任。现因姚某的违约行为导致涉案合同解除，故其应承担相应违约责任。包含违约金、房屋差价损失、利息损失、保全费用及律师费的诉请。综上所述，法院的判决是正确的。