北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2008年6月，张军、朱倩诉称：我们因需要资金，于2002年11月24日将自己的位于北京市房山区琉璃河二街村两层房屋上下共四间及跨院(计130平方米)以14.5万元的价格卖给赵磊。双方签订了房屋买卖协议，并各自交付了房屋和款项。现我们急需用房，根据相关法律规定，诉至法院，要求判令：1、双方签订的房屋买卖协议无效;2、赵磊返还我们的房屋;3、诉讼费由赵磊承担。
2、被告辩称并反诉
赵磊辩称并反诉称：2002年11月24日，张军、朱倩与我签订了《房屋买卖协议书》，张军、朱倩自愿将房屋以14.5万元的价格出售给我。我买房屋后，对该房产进行了室内、外装修、增建，花费了约十几万元。2008年3月6日，琉璃河镇人民政府将该房产列入拆迁范围，并进行了公示。2008年6月10日，张军、朱倩提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖协议书无效，要求收回房产。
事实上，张军、朱倩在该村还拥有另外两处房产，并非无房居住。其起诉的真实目的是为了获取不当的拆迁利益。我所购房产系两层小楼，在居住的同时用于商业经营，并拥有合法的工商营业执照，这在拆迁补偿时，都会予以补偿。如果法院判决双方协议无效，张军、朱倩可以收回房产，其二人将得到巨额的拆迁利益。我不但失去唯一的经济来源，还失去了唯一的住所。根据现在的房价，如果我搬离现在住房再在附近购买一套同等面积的房产，需要花费几十万元。因此，该协议被确认无效后，张军、朱倩将得到数百万的拆迁补偿款，而我仅获得原购房款，显然不符合公平原则。
故我提起反诉，请求法院综合考虑我可获得的拆迁利益，以及现房产价值与原价值的差异，判决张军、朱倩对我的信赖利益予以赔偿，支持我的反诉请求：1、张军、朱倩退还原购房款14.5万元;2、张军、朱倩赔偿我经济补偿金，共计70万元;3、张军、朱倩承担本案全部诉讼费。
二、法院查明
张军、朱倩系北京市房山区琉璃河镇二街村村民。赵磊系黑龙江省集贤县二九一农场下岗职工，属于非农业户口。
2002年11月24日，张军、朱倩与赵磊签订《房屋买卖协议书》。赵磊购得房屋后，对该房屋进行了修缮和改造。
审理中，经赵磊申请，法院曾委托北京鸿天涉外房地产土地估价有限责任公司对房屋重置成新价值以及区位价值进行评估，该公司于2010年1月15日出具《估价报告》，估价结果为：估价对象于估价时点2009年7月16日的建筑物和附属物现值为196980元，土地区位补偿总价为123200元。该《估价报告》有效期自2010年1月15日至2011年1月14日止。苗富国对该《估价报告》提出异议。
后，法院又委托北京东华天业房地产评估有限公司对房屋的宅院宅基地区位补偿价进行评估、对房屋宅院的地上物按照商业楼房的拆迁补偿标准进行重置成新价评估。2014年6月5日，北京东华天业房地产评估有限公司向法院出具《情况说明》，称：因估价对象为农村宅基地上的商业用房，根据我国现行法律法规及估价行业相关规范及标准，估价人员无法选取与估价对象相适宜的估价方法对其价值进行准确、客观的计算。同时，由于当事双方对估价对象宅基地占地面积分歧较大，且当事双方均无法提供可以确认估价对象准确宅基地面积的任何材料，估价人员无法测算出估价对象宅基地区位补偿价值。
另查，张军、朱倩与赵磊签订《房屋买卖协议书》后，双方未到有关部门履行宅基地使用权变更登记审批手续。
三、法院判决
1、一审判决
1)张军、朱倩与赵磊签订的《房屋买卖协议书》无效;
2)驳回张军、朱倩的其他诉讼请求;
3)驳回赵磊的反诉请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，房屋及院落坐落于北京市房山区琉璃河镇二街村，苗富国系城镇居民，并非该村集体经济组成成员。张军、朱倩与苗富国于2002年11月24日签订的《房屋买卖协议书》中买卖的标的物不仅涉及房屋，还包括相应的宅基地使用权。宅院的宅基地使用权亦未经有关土地主管部门审批变更登记至苗富国名下，故张军、朱倩与苗富国签订的《房屋买卖协议书》违反了我国现行的土地管理法律、法规、政策之规定，应认定为无效。
关于合同无效后的法律后果的处理问题，虽然依据我国相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但鉴于目前无法对本案房屋及土地区位补偿价进行评估，故法院认定对于财产返还及损失赔偿问题均不予处理，待拆迁进行评估后再解决相关后续问题，处理并无不当，法院予以确认。