北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告曹某诉称：2017年4月11日，原告经第三人居间服务，与被告签订房屋买卖合同及补充协议，约定被告将其所有的xx的房屋出售给原告。合同签订后原告履行了付款义务，向被告支付定金100000元，向第三人支付居间服务费、房屋交易保障服务费235120元。根据合同约定，被告保证其配偶知晓并同意本次房屋交易，且认可该合同及其他相关文件的约定。合同约定被告应于2017年5月29日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请。被告未履行上述合同义务，至今已逾十五日，同时被告先要求涨价，后明确告知原告其配偶不同意出售该房屋，其行为已构成根本违约，导致合同无法继续履行。

　　请求1、判令原告与被告于2017年4月11日签订的房屋买卖合同及补充协议于2017年7月7日解除;2、被告向原告返还定金10万元，支付资金占用损失(按中国人民银行同期贷款利率标准自2017年7月8日计算至实际付清之日);3、被告支付违约金1880000元;4、第三人退还原告评估费、居间服务费、房屋交易保障费235120元;5、被告支付本案诉讼费、保全费、担保费、律师费。

　　二、被告辩称

　　被告吕某辩称：同意解除房屋买卖合同和补充协议，对其他诉讼请求均不同意。判断被告是否违约应考虑合同签署时背景或实际情况，原告知悉并认可合同签署时被告配偶对房屋出售价格存在异议的情况，被告不存在违约的故意，因此被告的行为不应该被认为是违约。被告未在约定期限提交还贷申请，是由于被告本人以外的客观原因并非其主观违约，更为重要的是被告的前述行为不构成根本违约，不影响原告合同目的的实现，原告的根本目的是取得房屋产权，即使还贷申请迟延也不构成根本违约。原告要求的违约金过高，应予减少或免除，现房价下降，原告不但没有实际损失，反而将因为合同的解除而获利。不能以未生效的协议约定认定被告违约，担保支付协议因第三人未盖章返还而未生效，因而该协议约定的义务尚不具备法律效力，不能以此认定被告是否违约。原告所谓系为婚房影响婚期的说法根本不成立，所谓的婚期并非合同约定的内容，签署合同时未提及此种计划。关于居间服务费用、房屋交易保障服务费，合同签订时原告应当了解被告的情况，我方不存在违约的情形，既然原告选择了不履行，这也意味着居间费用应当由原告承担;中介公司只是履行了一部分居间义务，因此不应当收取全部的居间费用，在庭下沟通时，第三人中介公司表示如果双方的合同解除了，其同意把收取的全部居间费用退还原告，我方同意由第三人退还原告全部已经收取的居间费、服务保障费及评估费等相关费用。诉讼费、保全费、担保费、律师费的主张，没有事实和法律依据，不应由被告承担。

　　第三人经纪公司述称，同意解除房屋买卖合同和补充协议。2017年7月24日，被告告知其配偶同意出售涉诉房屋。

　　三、审理查明

　　2017年4月11日，经第三人经纪公司提供居间服务，原告曹某与被告吕某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，并共同与第三人经纪公司签订《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，约定曹某购买吕某位于北京市通州区新海南里xx号房屋，房屋成交价为5170000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价4230000元。上述《补充协议》第二条约定，“曹某于2017年4月15日之前将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付吕某;吕某应于2017年5月29日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2017年6月16日前办理完毕解除抵押登记手续，吕某解押所需资金来源为：用曹某第一笔首付款还款解押;曹某于2017年6月11日之前将第一笔首付款3100000元以第三方担保支付的方式支付吕某”。上述《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》第五条第(一)款约定，“吕某应当保证房屋没有产权纠纷，未被限制转让。吕某承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权;曹某承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效，守约方可依据本条款追究承诺方的法律责任。”

　　在签订上述合同当日，曹某(乙方)、吕某(甲方)签订《担保支付协议》，约定由北京某担保公司提供担保评审服务。在该协议首页除载明甲乙双方外，另载有丙方北京某担保公司，在该协议末页签字盖章处亦载有丙方北京某担保公司。该协议内容中主要约定了甲乙丙三方的权利义务，其中第七条第3项约定“本协议自各方签字或盖章之日起生效”。但该协议首页、末页均无北京某担保公司签字、盖章。

　　2017年4月15日，曹某支付被告吕某定金100000元。吕某未于2017年5月29日前向诉争房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，曹某亦未向被告吕某支付第一笔首付款3100000元。2017年6月9日，曹某向吕某邮寄催告函，要求吕某于2017年6月11日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请，提交其配偶关于同意合同交易的《配偶知情同意书》，按照《担保支付协议》附件向北京某担保公司提供齐全部材料。当日，曹某以微信图片方式将催告函发送吕某。2017年7月7日，曹某向吕某邮寄律师函，以吕某未提交一次性还清剩余贷款申请、其配偶不同意出售房屋并要求涨价为由，通知吕某解除房屋买卖业务签订文件合订本及《补充协议》，要求吕某返还定金100000元，支付违约金1880000元等。当日，曹某以微信图片方式将律师函发送吕某。2017年8月11日，曹某支付第三人经纪公司居间代理费186120元，支付北京某评估公司代收评估费2000元、保障服务费47000元。第三人经纪公司员工孙某出庭作证，表示“如买卖双方在第三人处签订解除合同的协议，第三人可以全额退还所收取的评估费、居间代理费和服务保障费”。第三人经纪公司表示认可孙某的证言。

　　四、法院判决

　　北京市通州区人民法院经审理判决如下：

　　1、原告曹某、被告吕某于2017年4月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及原告曹某、被告吕某、第三人北京某中介公司于当日签订的《补充协议》于2017年7月7日解除;

　　2、被告吕某返还原告曹某定金100000元，于本判决生效之日起7日内执行清;

　　3、第三人北京某中介公司退还原告曹某评估费、居间代理费、保障服务费235120元，于本判决生效之日起7日内执行清;

　　4、驳回原告曹某的其他诉讼请求。

　　五、房产律师靳双权点评

　　依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，并共同与第三人经纪公司签订《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》均系各方真实意思表示，并未违反相关法律法规，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。根据查明的事实，本案主要争议焦点有三：

　　第一、合同签订后吕某配偶未出具书面知情同意书是否构成违约。首先，依据上述合同约定“吕某应当保证房屋没有产权纠纷，未被限制转让;如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失”，由此可见，违反该条款应当系违约方的行为“导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷”的法律后果，从而导致合同无法继续履行。但依据第三人经纪公司陈述及现有相关政策，吕某配偶是否出具书面知情同意书并不影响房屋不动产登记变动。故不能仅以吕某配偶未出具书面知情同意书认定其违约;其次，依据上述合同约定“吕某承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易”，不难看出，该项约定系吕某作出的义务设定，其不仅承诺其配偶知晓并同意本次交易，还承诺其他共有权人知晓并同意本次房屋交易。但该项承诺并未为其设定提供其配偶书面知情同意书的义务，亦未为其配偶设定出具书面知情同意书的义务。换而言之，出具书面知情同意书仅为履行承诺的一种方式，而非承诺本身，故不能仅以吕某配偶未出具书面知情同意书认定其违约;最后，上述合同约定并未对于吕某的承诺设定期限，而合同约定的双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续的时间为合同签订之日起120日，吕某的配偶于2017年7月24日书面同意出售诉争房屋，该时间并未超出合同签订之日120日，实际并未对不动产登记产生影响，故不能仅以吕某配偶未出具书面知情同意书认定其违约。

　　第二、涉诉房屋未解除抵押的违约责任认定。一方面，依据合同约定“吕某应于2017年5月29日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2017年6月16日前办理完毕解除抵押登记手续”，吕某并未于约定日期向原贷款机构提交申请，对此应认定其违约。另一方面，依据约定，吕某解押所需资金来源为曹某所支付的第一笔首付款，曹某应于2017年6月11日之前将第一笔首付款3100000元以第三方担保支付的方式支付吕某。原被告签订的《担保支付协议》仅有双方签字，并无担保人北京某担保公司签字或盖章，因此该协议并未生效，亦未对原被告设定权利义务。经与第三人经纪公司核实，第三方担保支付方式同样系曹某直接支付给吕某，《担保支付协议》未生效并未免除曹某的付款义务，而该付款亦是吕某解除房屋抵押的资金来源，故曹某未按时支付首付款的行为亦构成违约。因此，导致吕某无法按期解押的原因，不仅包括其未提交申请，亦包括曹某未按期支付首付款，双方均存在违约行为。

　　第三、关于涨价一节。曹某称吕某曾要求提高房屋售价，但对此并未提供充分确实的证据，且证人孙某称“被告吕某并未明确表示提高售价，但有人说过想以高价购买的情况”，故对于曹某的该项主张，证据不足，不能采信。另外，即便吕某曾有此表示，亦应视为更改合同条款的要约，曹某未作承诺时不会对原合同的履行产生影响，亦不会改变双方的权利义务，不能仅以吕某曾有此表示而认定其违约。

　　综上，现曹某要求确认房屋买卖合同及补充协议解除，吕某、第三人经纪公司表示同意，法院应当同意。但原被告对于合同无法履行均存在违约行为，应各自承担相应的损失，吕某亦应返还其收取的定金。关于曹某主张吕某支付资金占用损失的诉讼请求，依据不足，不应支持。关于曹某主张的律师费，依据不足，不应支持。关于居间代理费、保障服务费、评估费，第三人经纪公司称双方自愿解除合同的可以在办理相关手续后将已收取的上述费用退还原告曹某，且原被告均表示在本判决书生效后可协助第三人办理相关手续，故上述费用应由第三人经纪公司直接退还原告曹某。