北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告苏某诉称：2016年10月12日，我与某地产公司的代理人、法定代表人周某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并一起与中介公司签订了《居间服务合同》，与担保公司签订《房屋交易保障服务合同》。约定某地产公司将自己坐落于北京市通州区X号房屋出售给我;我是房屋的买受人，某地产公司是房屋的出卖人、产权人，其法定代表人、房屋合同签订的代理人为周某。且对房屋的价款、定金、房屋过户、房屋交付、违约责任等进行了详细的约定，合同第五条特别约定出卖人应保证该房屋没有产权纠纷、未被限制转让。否则出卖人应承担违约责任，按照房屋总价款的20%赔偿损失。合同生效后，我充分履行了自己的合同义务，足额交付了定金，除过户登记外的其他各项手续均已办理完毕。然而，就在我按照合同约定办理房产过户登记手续的时候，却被相关行政机关告知;双方交易的涉案房屋有异议登记及诉讼而不能过户。现因某地产公司严重的违约行为导致我的合同目的根本不能实现，为维护我的合法权益，诉至法院，要求：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、判令某地产公司依法、依约定向我支付房屋不能办理产权过户登记的违约赔偿金1216000元;3、判令某地产公司向我支付因购买某地产公司房屋所产生的居间服务费、保障服务费损失共计152000元;4、判令某地产公司返还我已支付给某地产公司的首付款60万元;5、判令某地产公司支付我房屋升值差价损失100000元;6、诉讼费由某地产公司承担。

　　二、被告辩称

　　被告某地产公司辩称：我公司同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，但是不认可我公司违约。首先签订合同之前房屋不存在权属纠纷问题，也不存在异议登记的情况，合同签订后是原业主滥用诉权导致的。现法院已经驳回了原业主的诉讼请求，2017年2月12日我公司已经向房管局提交解除的申请，并于当日解除登记。同日，我公司法人就异议解除登记结果也向苏某和中介公司进行了告知，异议登记已经解除，并就房屋的后续交易问题请求继续履行。苏某没有给我公司答复，中介公司陈述说苏某等着法院再做决定。2017年2月14日、15日又两次向苏某发出了相同的内容，但是苏某依旧没有给答复。苏某给付的60万元不是首付款是定金，我公司同意返还。对苏某主张的违约赔偿金及保障服务费15.2万元我公司不同意赔偿，违约不是我公司故意造成的，签订合同之前也不存在查封、异议登记的情况。对苏某主张的差价损失我公司不同意赔偿，苏某没有证据证明有差价损失。

　　三、审理查明

　　2016年10月12日，某地产公司作为出卖人，苏某作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，某地产公司作为甲方(出卖方)，苏某作为乙方(买受方)，中介公司作为丙方(居间方)签订《补充协议》。某地产公司的法定代表人周某，在上述协议上签字。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定苏某购买某地产公司所有的X号房屋，总计608万元，苏某应在2016年9月10日前自行支付第一笔定金10万元，于2016年9月13日前自行支付第二笔定金50万元，于办理房屋转移登记手续前5个工作日内且最晚不晚于2016年11月1日之前将第一笔首付款人民币546万元以理房通托管的方式支付，并留存2万元物业交割保证金，于甲乙双方办理物业交割当日，由苏某自行向某地产公司支付。《北京市存量房屋买卖合同》第九条权属转移登记约定：“当事人双方同意，自本合同签订之日起80日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。”同日，某地产公司作为甲方(出卖人)，苏某作为乙方(买受人)，中介公司作为丙方(居间人)签订《居间服务合同》，约定苏某向中介公司支付居间代理费133760元。《居间服务合同》第四条违约责任第三款约定：“甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。”某地产公司作为甲方，苏某作为乙方，担保公司作为丙方(服务方)签订《房屋交易保障服务合同》，约定苏某向担保公司支付保障服务费18240元。《房屋交易保障服务合同》第四条违约责任第一项约定：“甲、乙双方中任何一方如未按照本合同约定履行义务，导致本合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。”苏某于2016年10月11日向某地产公司交纳定金10万元，于2016年10月14日向某地产公司交纳定金50万元。苏某于2016年12月26日向中介公司交纳服务费133760元，向担保公司交纳服务费18240元，中介公司及担保公司分别为苏某出具发票。2016年10月22日，案外人赵某起诉某地产公司，并向北京市国土资源局通州分局申请异议登记。2016年11月中旬，中介公司在进行X号房屋核验时未能通过，并了解到X号房屋由赵某申请异议登记导致不能继续网签过户的情况，且向苏某进行了告知。某地产公司的法定代表人周某亦向苏某告知了异议登记的相关情况，并表示房屋不能网签过户是因案外人赵某的原因导致，待异议登记解除后愿继续履行与苏某的交易。苏某催促某地产公司尽快履行合同，2016年12月中旬了解到房屋未能解除异议登记后，即提起本案诉讼。在本案诉讼期间，苏某于2016年12月29日另行购买了其他房屋，且已完成过户手续，苏某已无购买X号房屋的购房资格。苏某不申请对X号房屋的现价值进行评估以证明其损失情况，亦未提供其另行购买房屋的价款情况对其损失进行佐证。2016年12月23日，法院驳回了案外人赵某的诉讼请求。2017年2月12日，某地产公司依据该生效判决向北京市国土资源局通州分局申请注销异议登记，当日异议登记被注销。后某地产公司的法定代表人周某向苏某及中介公司告知该情况。

　　四、法院判决

　　北京市通州区人民法院经审理判决如下：

　　1、自本判决生效之日起解除原告苏某作为买受人、被告某公司作为出卖人于二〇一六年十月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告苏某作为乙方(买受方)、被告北某公司作为甲方(出卖方)、第三人中介公司作为丙方(居间方)于二〇一六年十月十二日签订的《补充协议》;

　　2、被告某公司返还原告苏某定金60万元，于本判决生效之日起七日内执行清;

　　3、被告某公司赔偿原告苏某服务费损失15.2万元，于本判决生效之日起七日内执行清;

　　4、被告某公司赔偿原告苏某违约金30万元，于本判决生效之日起七日内执行清;

　　5、驳回原告苏某的其他诉讼请求。

　　五、北京房产律师靳双权点评

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

　　本案苏某与某地产公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及苏某、某地产公司、中介公司签订的《补充协议》均合法有效，各方当事人均应按照合同的约定进行履行。根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，当事人双方应在签订合同之日起80日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。且《补充协议》第四条约定，如果X号房屋被查封或限制转让，导致苏某无法取得房屋所有权，则某地产公司构成根本违约，苏某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。因案外人的异议登记，X号房屋于2016年10月22日被限制转让，异议登记虽于2017年2月12日依某地产公司的申请被注销，但确实导致苏某无法在签订合同之日起80日内办理房屋权属转移登记手续。某地产公司已经构成违约，故苏某要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，理由正当，证据充分，应当支持。

　　合同解除后，某地产公司应当返还苏某支付的定金60万元。为购买X号房屋，苏某向中介公司支付服务费133760元，向担保公司支付服务费18240元，现因某地产公司的原因导致合同解除，故某地产公司应赔偿苏某的上述损失。苏某在与某地产公司解除合同之前，已于2016年12月另行购买了其他房屋，且至今苏某只向某地产公司支付定金60万元;同时，系因案外人对某地产公司提起诉讼并申请异议登记，导致X号房屋被限制转让，后因法院驳回了案外人的诉讼请求，某地产公司即申请注销了异议登记，故在此过程中，某地产公司并不存在主观违约的故意，且一直积极协调，并承诺异议登记注销后同意继续与苏某交易。故应综合考虑合同的履行情况、苏某的损失情况及某地产公司的违约程度，酌情确定某地产公司赔偿苏某违约金30万元，对苏某该项诉讼请求中过高的部分，不应支持。对于苏某要求某地产公司赔偿房屋升值差价损失的诉讼请求，苏某并未提供证据证明房屋升值情况或者其另行购买房屋导致其受损失的情况，故苏某的该项诉讼请求没有事实和法律依据，不应支持。