北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　王某诉称：2015年5月30日，原告作为买受人，被告作为出卖人，经第三人居间就坐落于北京市通州区涉诉房屋达成买卖合同关系并签署相关协议。其中《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称购房合同)第九条第三款约定被告应在原告办理房屋产权转移之日起210日内，将其户口自涉案房屋内迁出。若因被告自身原因未如期将户口迁出，被告将承担相应的违约责任。签订购房合同后，原告向被告支付了全部房款，并于2015年9月1日办理完成涉案房屋的过户手续，但被告直今未将其户口迁出。被告的行为已经构成违约，故诉至法院。

　　2、被告辩称

　　被告未到庭，亦未答辩。

　　3、第三人诉称

　　同意原告的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　2015年5月30日，原告(买受人)与被告(出卖人)在第三人(居间人)处签订购房合同及补充协议，约定原告购买被告所有的涉案房屋，建筑面积42.80平方米，成交价格为人民币116万元。《买卖合同》九-(三)约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起210日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”购房合同还对其他事项进行了约定。此后，原告陆续向被告支付购房款116万元。2015年9月1日，原告将涉案房屋过户至其名下。

　　另查，截止至2018年12月3日，被告的户口登记地址为北京市通州区XXX。

　　本院于2018年10月27日向被告邮寄送达起诉状副本及开庭传票，期限届满，被告无正当理由未到庭参加诉讼。

　　三、法院判决

　　1、被告张某向原告王某支付二〇一六年四月十五日至二〇一八年十二月十四日期间逾期未迁出户口的违约金64 000元，于本判决生效之日起七日内执行清;

　　2、驳回原告王某的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经法院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的购房合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。根据合同约定，被告应当在涉案房屋所有权转移之日起210日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。2015年9月1日，原告将涉案房屋过户至其名下，被告应于2016年3月29日前将房屋内原有户口迁出，被告至今未将其户口迁出不妥，该行为已构成违约，理应承担违约责任。但原告并未就其实际损失进行有效举证，故原告要求被告支付违约金一项，将结合合同履行情况、逾期未迁出户口时间，兼顾公平、诚实信用原则，予以酌定，对其该项诉讼请求的合理部分，应予以支持，对其过高请求，应不予支持。