北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告宋某1诉称：宋某4与江某系夫妻，二人婚后共生育四个子女，分别为长子宋某5、次子宋某1、长女宋某2、次女宋某3。宋某4于1998年4月4日去世，江某于2005年12月8日去世。宋某5于1998年2月22日去世，生前未婚无子女。2005年12月28日，原告宋某1与被告宋某2就父母遗留的丰台区某村×号院的北房5间达成协议，约定其中东侧2间归原告所有，西侧3间归被告宋某2所有。宋某3已书面放弃继承权。虽然原告与被告宋某2就100号院房屋继承分割达成协议，但宋某2婚后搬走以后，从未在此居住过，房屋一直由原告看护修缮。原被告的父母及大哥，也是原告夫妇照顾并养老送终。现涉诉房屋处于被拆迁腾退状态，由于被告宋某2拒不配合原告签订腾退协议，致使房屋无法拆迁，也影响到某村拆迁工作的进度。为此，原告特向贵院起诉，请求依法分割继承，确认原告的产权份额。
请求1.判令依法分割继承位于北京市丰台区某村×号北院内北房5间，其中北房东侧2间归原告所有，该2间房前院落及该院内前排5间房的院落归原告使用;其中北房西侧3间归被告宋某2所有，该3间房以前1.5米院落归被告宋某2使用;2.判令诉讼费依法负担。
二、被告辩称
被告宋某2辩称：在协议签订之前，母亲江某曾经做过公证遗嘱，其明确将属于她的份额以及她继承宋某4的遗产份额由宋某2继承。因此涉及到5间房子遗嘱已经处分的部分，按照遗嘱来继承，没有处理的部分，按照法定继承。宋某2所签订的协议不产生法律效力，协议中关于宅基地使用权的分割无效，因为宅基地使用权是法定的，不能由当事人自由分割，原告依据的协议书不具有法律效力，因此请求法院驳回原告诉讼请求。
被告宋某3的代理人辩称：本案属于继承案件，不论房产价值多少，宋某3均应享有合法继承权。关于宋某3放弃的声明，王某作为宋某3的监护人是不得作出对当事人不利的决定，因此声明应当是无效的，宋某3应享有合法继承权。
三、审理查明
宋某4与江某系夫妻，二人婚后共生育四个子女，分别为长子宋某5、次子宋某1、长女宋某2、次女宋某3。宋某4于1998年3月3日死亡注销户口，江某于2005年11月7日死亡，并于2005年11月18日注销户口。宋某5于1998年1月21日死亡注销户口。
2005年2月6日江某到北京市石景山区公证处立公证遗嘱一份，内容为“我，江某，在丰台区某村×号有院落一处，北房五间。老伴宋某4已去世，我共有4个子女，其中一个儿子宋某5已去世，为避免因该房产的继承问题发生纠纷，我立遗嘱如下：上述房产中属于我的份额和我应继承老伴的遗产份额，在我去世后，由宋某2继承，排除其配偶的共有权。宋某2要与我共同居住，照顾我的日常生活，得病救治，我的丧事由宋某2和儿子宋某1共同办理”。
同年11月27日，宋某2与宋某1签订《协议书》，内容为：“座落在某×号有北房伍间，居宋某4、江某夫妻与子女的细产(张、谷已故)宋某4现有子女，长女宋某2、次女宋某3及子宋某1，北房伍间经协商宋某2要北房西叁间，北房东贰间由宋某1所有(北房西叁间面积以前1.5米院落由宋某2所有)，(院落内前排伍间面积由宋某1所有，及前排院落内面积由宋某1所有)，宋某3对遗产表弃权(有字据证明)”。落款有宋某2、宋某1及证人林某等人签字。
丰台区某村村民小组向本院出具证明，证明宋某4、江某夫妇及其长子宋某5生前一直与其子宋某1共同生活，并由宋某1夫妇养老送终。
另查，王某于2005年2月2日出具证明一份，关于宋某1房产分割一事，江某二女儿(宋某3)自愿放弃继承权。
再查，宋某3提交的残疾证显示宋某3系智力残疾三级，监护人为王某。
四、法院判决
北京市大兴区人民法院经审理判决如下：
1、坐落于丰台区某村×号北院内北房五间由宋某1、宋某2、宋某3共同所有，其中宋某1享有25%的份额，宋某2享有65%份额，宋某3享有10%的份额。
2、驳回原告宋某1的其他诉讼请求。
五、房产继承律师靳双权点评
法定代理人代理被代理人行使继承权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。本案被告宋某3的法定代理人王某作出的放弃继承的行为，损害了宋某3的利益，因此该放弃继承的行为应为无效。坐落于丰台区某村×号院内北房五间应当属于宋某4与江某的夫妻共同财产，宋某4与江某去世后该房屋应当由其继承人宋某1、宋某2、宋某3共同继承，因此诉争房屋应属于宋某1、宋某2、宋某3共同共有，宋某1与宋某2签订的协议书处分了宋某3的财产份额，应为无效;因江某曾立有遗嘱，故应当先按照遗嘱继承处理，遗嘱未处分的遗产应当按照法定继承处理;因宋某1尽了较多的赡养义务，分割遗产时，可以适当多分;考虑到涉案房屋面临拆迁不宜分割，因此应当将诉争房屋按份共有，应酌情确定各自应继承的遗产份额。原告宋某1主张分割院落的使用权，不应支持。