北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告肖某诉称：肖某的损失包括因魏某违约导致肖某购房的涨价损失。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件天若干疑难问题的会议纪要》，马洋洋故意隐瞒房屋被查封抵押情况，应当同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一杯损失的赔偿;肖某的损失包括因魏某违约导致的租金损失。肖某为了全款购买魏某的房产，将自己的两套房产低价进行出售，但因为魏某的违约，导致肖某出卖的两套房产不足以购买同等位置、同等户型的其他房产。1.确认肖某、魏某之间的房屋买卖合同于2016年8月29日解除;2.魏某双倍支付定金60万元、返还首付款30万元、支付违约金172.5万元、赔偿肖某房屋租赁费用6.24万元、房屋中介费4万元，共计272.74万元。

　　二、被告辩称

　　被告魏某辩称：1.该案件不存在魏某一方故意隐匿房屋已经抵押的事实，案件不符合《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件天若干疑难问题的会议纪要》。魏某已经提供查询单、电话录音，能够证明肖某一方在签订合同时知道房屋已经处于查封。签订合同时存在的查封已经解除，魏某为了保全案外人白雪的财产进行担保的财产，后来以保函的形式变更了担保物，影响本案履行的是第二次查封，是在2016年6月后河北省定州市中级人民法院进行的保全。魏某没有义务确保在合同履行中房屋被查封，客观上也没有能力确保房屋不被查封，因此不应当承担违约责任、房屋上涨损失。再次，肖某仅支付了60万元房款(含30万元定金)，仅占房屋价值的10%，法院即使要判决，也应该考虑肖某的实际付款情况。魏某已经在2016年9月，在得知房屋被法院查封后，已经函告肖某，肖某单方选择不购买其他房屋，到现在肖某说自己买不起房了，应该承担相应责任;2.租金损失，魏某认为肖某提出的租金损失与本案没有关联性。肖某选择在收房前自愿出售自己的房屋，理应承担由此产生的一切风险、不利后果，与魏某无关。3.肖某仅支付了60万元，按照银行5年息的贷款利率，至今利息损失不过10万元，按合同约定要承担172万余元，已经高于利息损失的数倍。

　　三、审理查明

　　肖某(买受人)、魏某(出卖人)于2016年2月10日经第三人居间签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称房屋买卖合同)。《房屋买卖合同》约定：魏某向肖某出售北京市朝阳区××2305号房屋;房屋成交价为575万元，定金为30万元;该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京某银行，出卖人应于签订房屋买卖合同30个工作日内申请办理抵押注销手续;出卖人应当在2017年1月14日前将房屋交付给买受人;逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期三十日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行;逾期超过三十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的30%向买受人支付违约金;逾期付款责任作了相同的违约责任约定;双方同意自合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;买受人未能取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金;如因买受人的责任，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向出卖人支付违约金，出卖人收到买受人支付的违约金三日内退还买受人的已付款。

　　2016年2月10日，肖某、魏某签订《资金划转补充协议》。协议约定：甲方(魏某)承诺对交易房屋有完全处分权、房屋无产权纠纷、未被采取查封、冻结等强制措施、未进行除产权登记信息外的抵押和对外提供担保，乙方(肖某)知晓并认可甲方的承诺。经双方协议一致，由乙方按以下方式支付款项：签订买卖合同当日即2016年2月10日支付定金30万元;在买卖双方网签生成当日，付款200万元，并一起去银行还抵押贷款;过户前一日付尾款345万元至双方开立的银行托管账户中，待双方办理完毕房屋权属转移登记后，购房款划付甲方。

　　《房屋买卖合同》及相关协议签订后，2016年2月10日，肖某付定金30万元。2016年3月9日，肖某向魏某支付部分首付款30万元。

　　2016年8月26日，魏某向肖某发出《解除合同通知书》。《解除合同通知书》载明：“……一直到2016年6月20日，我们双方也未能进行网签。2016年6月20日，河北省定州市人民法院受理了我的借款合同纠纷案件，并查封了我要卖给你的房屋。鉴于网签时间的不确定性，以及我们双方的买卖合同标的物被法院查封的事实，突然出现的情况导致我已经无法履行房屋的产权过户事宜，现书面通知你，自接到本通知之日起，解除我们于2016年2月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》等相关附件。……。”

　　肖某为证明其居间费损失，提供了相关证据。2016年2月10日，肖某与第三人签订《佣金确认书》，确认肖某向第三人支付佣金数额为88000元。肖某实际已支付4万元。

　　肖某提供其与案外人王宏于2016年1月22日签订的《北京市房屋租赁合同》及房租相关转账凭证，以证明其房租损失。

　　庭审中，魏某提供查询单以及录音，称房屋在出售时已经处于被北京市朝阳区人民法院查封状态，肖某在知晓的情况下签订了无效房屋买卖合同，不受法律保护。同时，魏某提供河北省定州市人民法院传票，称房屋被该院采取了司法查封。肖某对房屋现处于司法查封状态认可，但称其在签订《房屋买卖合同》及相关协议时，并不知道房屋处于司法查封状态。经询问，魏某称北京市朝阳区人民法院原司法查封已经解除，现在房屋被定州市人民法院查封。另，在本案中，由于肖某申请保全，北京市朝阳区人民法院再次采取了司法查封措施。

　　四、法院判决

　　北京市朝阳区人民法院经审理判决：

　　1、确认肖某与魏某之间就涉案房屋形成的买卖合同关系于2017年2月16日解除;

　　2、魏某于判决生效之日起七日内退还肖某房款三十万元;

　　3、魏某于判决生效之日起七日内向肖某双倍返还定金六十万元;

　　4、魏某于本判决生效之日起七日内向肖某支付违约金三十万元;

　　5、驳回肖某其他诉讼请求。

　　五、北京房产纠纷律师靳双权点评

　　本案中，主要争议问题有以下几点：

　　1、关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第十四条规定：合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，肖某、魏某签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，属于合法有效的合同。魏某称肖某事先知道诉争房屋已被司法查封，就此魏某提供的证据并不足以证明该事实。而双方签订的《资金划转补充协议》则明确约定魏某承诺对交易房屋有完全处分权、房屋无产权纠纷、未被采取查封、冻结等强制措施、未进行除产权登记信息外的抵押和对外提供担保。由此法院对魏某该事实主张不予采信。至于魏某提出双方签订《房屋买卖合同》时由于房屋被采取司法查封措施，合同应属无效的主张。应当认为：其一、房屋被采取司法查封措施影响的是房屋买卖合同是否能够履行的问题，不应作为合同效力的判断依据;其二、《房屋买卖合同》签订后，在签订时的司法查封实际已被解封。因此，签订时房屋被查封的情况实际上对于《房屋买卖合同》的履行并不存在实际障碍。因此，对于魏某该法律主张不应支持。

　　2、魏某行为是否构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;……本案中，由于魏某的原因导致双方买卖的标的房屋被查封，致使《房屋买卖合同》无法履行;且魏某于2016年8月26日向肖某送达《解除合同通知书》，因合同未网签以及房屋被查封为由提出解除合同。综上，就客观情况而言，由于房屋被查封，魏某的主要合同义务无法履行;就主观意愿而言，魏某明确以自己的行为表明了不再履行合同;因此魏某构成根本违约。至于魏某称房屋被查封并非其主观过错，不应承担违约责任的抗辩，但根据法律规定，违约责任的承担在于合同义务未能履行的客观状态，本案中魏某是否存在主观过错可以作为衡量违约责任承担大小的考虑因素，但不应就此免除魏某的违约责任。

　　3、肖某通过起诉行使解除权是否有效及解除时间确定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照解除合同条件成就解除合同以及法定解除主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，虽然魏某主动提出解除合同并发出解除通知，但由于魏某解除合同的理由不能成立，魏某的解除通知不能产生解除合同的法律效果。肖某则以魏某违约为由诉至法院，并要求魏某退还首付款、双倍支付定金、支付违约金、赔偿损失，后在庭审中明确确认要求解除合同。肖某诉状虽未明确把解除《房屋买卖合同》列为一项诉请，但综合诉状分析其诉请明显系以合同解除为前提。对此，应当认为肖某以起诉形式行使解除权的方式并无不妥，载有合同解除意思的诉状本身即可视为解除通知。综上，载有合同解除意思的诉状送达至魏某之日即2017年2月16日应视为肖某的解除通知送达之日，自该日起双方房屋买卖合同关系解除。

　　4、合同解除后的具体违约责任承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施外后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》的约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，双方的房屋买卖合同关系解除后，魏某应当退还肖某购房款30万元。由于魏某行为已构成违约，应当承担违约责任。现肖某要求魏某双倍返还定金，合法有据，应当支持。在双倍返还定金后，考虑到定金责任不足以弥补肖某的损失，判处魏某支付一定数额的违约金。至于违约金的数额，在魏某要求酌减的前提下，考虑肖某的实际损失、魏某违约的具体情况、魏某违约的主观过错等因素，综合予以酌定。在法院判处魏某承担定金责任以及支付违约金后，对于肖某提出的赔偿房屋租赁费用、房屋中介费用等赔偿损失请求，不再予以支持。