北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告刘某诉称：2013年原告购买了被告某开发公司开发的位于北京市怀柔区住宅，当时被告承诺该房屋为怀柔区政府批复公租房配建商品房，可放心购买。房屋总价为893376元，原告先付款百分之五十。后原告按时将50%房款446688元按关某要求汇入其个人账户。2015年7月13日，怀柔区住建委发布公告明确说明被告出卖上述房产系违法行为。在原告等受骗群众多次上访后，被告关某于2016年1月25日将购房款退还原告，但原告其他损失被告拒绝赔偿。原告认为，被告恶意欺诈，骗取原告购房款，虽事后将房款退还原告，但在此期间房价大涨，原告为此蒙受重大损失，被告理应对原告进行赔偿。
请求法院判决1、依法确认原告与被告某开发公司签订的购房合同无效;2、依法确认被告某开发公司赔偿原告购房损失(具体数额待司法鉴定后确认)，如不能鉴定，原告要求全部房款的一倍为实际损失，其中包括房屋增值损失、被告对原告欺诈的赔偿、筹款利息损失等共计446688元;3、依法判决被告某开发公司偿原告已交房款446688元的利息70000元;4、依法判决被告关某对上述诉讼请求承担连带责任;5、本案诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告某开发公司辩称:不同意原告的全部诉讼请求，但同意解除合同，将已付购房款退还原告。第一、双方签订的购房合同是有效合同，原告认为合同无效，没有法律依据。按照有关法律规定，只有符合《合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房解释》)第二条的规定，购房合同才能被认定为无效，后者针对的是纯商品房。而本案所涉及的标的物是公租房配建的商品房，是新事物，不同于纯商品房，土地的取得及办理建房相关手续均不一样。公租房配建商品房的建设主要是政府行为，依据也是政府的相关规定，而纯商品房的建设、销售是纯粹的商业行为，二者是不同的，所以本案不适用《商品房解释》的相关规定。第二、我方同意解除合同，退还原告已付的购房款，对原告提出的利息、房价上涨的损失、已付购房款一倍的赔偿均不同意支付。由于政府政策的变化，公租房配建的商品房变更为人才公租房，致双方的合同目的均不能实现，这是不可归咎于双方的原因，是我方所不能控制的，并非我方违约不想卖房，所以我方同意解除合同，退还已付购房款。具体来说，首先，本案中，原告主张的利息及已付购房款一倍的赔偿是惩罚性赔偿，其主要依据《商品房解释》。但如前所述，本案所售的房屋不适用《商品房解释》，所以原告的主张没有法律依据。民法原则中的一般处理办法是赔偿直接损失、不赔偿间接损失，即退还已付的购房款。其次，原告提出的房价上涨的损失，是信赖利益损失，信赖利益损失是建立在缔约过失基础上的，被告在合同订立过程中，并没有恶意进行磋商，也没有隐瞒事实、陈述虚假事实，故不存在缔约过失。我方取得了公租房配建商品房的许可(见有关证据)，在购房合同中也做了说明，原告应该注意到购房合同中的说明。我方响应政府号召，为了给一部分困难职工解决住房难的问题，拿出自有土地，自筹资金(公租房本应政府支持，可以贷款，但政府没有给被告贷款，造成资金紧张才出卖部分房屋)，历尽千辛万苦给困难职工建房。出现问题后为将购房人的损失降至最低，又高息借款几千万元，退还了部分购房人的购房款，自身承担了巨额损失。我方自始没有任何欺诈的意图，也不存在欺诈的行为，不符合赔偿原告房价上涨损失的情形。
关某辩称：虽是个人账户收款，但属于职务行为，该笔房款全部转到了某开发公司账户，要求关某个人承担责任没有事实及法律依据。
三、审理查明
2014年1月16日，北京某开发公司(甲方)与刘某(乙方)签订购房合同一份，合同载明：根据怀政函[2013]52号北京市怀柔区关于怀柔新城XXX地块建设公共租赁住房配建商品房有关问题的批复，甲乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成如下协议：乙方购买甲方位于北京市怀柔区庙城镇XXX户型房屋一套;房屋建筑面积约为62.04平方米(以测绘报告房屋面积为准);房屋价格按建筑面积每平方米14400元，总房款893376元;乙方于协议签订之日交付购房认购金200000元，合同签订7日内交付首付款246688元，甲方确认收到款项后协助办理贷款相关事宜。2014年1月8日，刘某交纳认购金200000元，某开发公司为刘某出具收据一张;2014年1月16日，刘某交纳房款246688元，某开发公司为刘某出具收据一张。上述款项某开发公司均通过关某的个人账户收取。2016年1月1日，某开发公司(甲方)与刘某(乙方)签订协议书一份，协议书载明：根据相关文件规定，甲方承建的怀柔区住宅1号楼、5号楼由公租房配建商品房转变为人才公租房;应乙方要求，甲方将收到的购房款446688元全部退给乙方;乙方收到甲方退还的购房款后，购房协议废止。当日，刘某收到退回的购房款446688元。涉案房产的工程质量竣工验收记录显示：该工程的开工日期为2013年3月23日，完工日期为2014年11月5日。某开发公司至今未取得银行贷款的审批手续及建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开工许可证和商品房预售许可证。
另查，涉案房屋原为公共租赁住房项目。2011年，该项目经怀柔区住建委向北京市公共租赁住房发展中心书面请示获批后，被纳入北京市2012年政策性住房建设计划。
2012年11月30日，北京市规划委员会向某开发公司出具《北京市规划委员会建设项目规划条件(授权供地)》文件一份，该文件载明：你单位2012年10月15日申报的，拟建设的公共租赁住房项目的有关材料收悉。经研究，根据有关法律、法规、规章的规定和城乡规划要求，按照项目建设的实施要求及提交的有关授权文件，同意你单位按下列规划及附图所示用地范围，办理该项目土地供应、规划设计等前期工作……相关要求：持本《建设项目规划条件(授权供地)》及其他相关文件，申请办理建设工程规划许可。
由于该项目已开工建设但未办理供地手续，无法按照公租房配建商品房项目进行挂牌交易，国土部门无法供地，故项目无法按照公租房配建商品房模式继续实施。2015年2月18日，北京市住房保障办公室函复北京市怀柔区人民政府，同意公共租赁住房项目作为人才公共租赁住房。
为支持其诉讼请求，刘某向本院提交了以下证据：
另外，某开发公司申请其公司员工张某作为证人出庭作证。证人张某述称：我是某开发公司员工，主要负责办公室的一些事情;卖房的时候，大家问我有没有预售许可，我跟各位买房人说卖房的依据是政府批示，出售的是配建商品房，墙上也有相关的情况说明;基本上跟过来咨询买房的人都说过。刘某对于证人证言不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述及相关书证等证据在案佐证。
四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决如下：
1、刘某与北京某开发公司于2014年1月16日签订的购房合同无效。
2、北京某开发公司于本判决生效后十日内给付刘某已付购房款的利息(以200000元为基数，自2014年1月8日起至2016年1月1日止，按中国人民银行同期贷款利率计算;以246688元为基数，自2014年1月16日起至2016年1月1日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。
3、北京某开发公司于本判决生效后十日内以已付购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率的一倍赔偿刘某损失(以200000元为基数，自2014年1月8日起至2016年1月1日止，按中国人民银行同期贷款利率计算;以246688元为基数，自2014年1月16日起至2016年1月1日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。
4、驳回刘某的其他诉讼请求。
五、房产律师靳双权点评
商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，某开发公司以商品房的名义面向不特定对象销售其所开发、建设的房屋，刘某以购买商品房的期待加以购买。根据买卖双方所签订合同的名称和内容、合同签订双方的主体资格及合同中关于办理银行贷款的约定，应当认定刘某与某开发公司所签订的合同为商品房买卖合同。因双方在签订购房合同时，涉案房产项目并未竣工，故双方所签订的商品房买卖合同应当认定为商品房预售合同，而非现房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。因某开发公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，即与刘某签订购房合同，且涉案项目现已变更为人才公租房，某开发公司已无取得商品房预售许可证明的可能，故双方所签订的购房合同应当认定为无效合同。刘某要求确认双方所签购房合同无效之诉求，应当支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，刘某与某开发公司所签订的合同为无效合同，某开发公司应当返还刘某已交的购房款及利息。现购房款446688元已经返还，刘某要求某开发公司支付购房款利息之诉求，应当支持。利息以购房款为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率自交款之日计算至退款之日。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，某开发公司以商品房的名义向社会公开销售其开发建设的房屋，涉诉房屋不同于一般房地产开发企业开发销售的纯正商品房。从法院查证的某开发公司开发建设涉案项目的背景来看，某开发公司虽具备合理期待公租房配建商品房相关审批手续能够办理成功的基础，但由于盲目乐观及过于自信，最终未能完成相关审批事宜。在此情况下，某开发公司即对外销售房屋，对合同无效应承担相应的责任，应根据其责任赔偿刘某因合同无效受到的相应损失。刘某作为一个完全民事行为能力人，对于诸如房产买卖等大宗商品交易，应尽到谨慎的审查义务，对合同无效也应承担相应的责任。
关于某开发公司向刘某承担损失赔偿责任的具体数额。刘某主张在销售房屋时，某开发公司存在欺诈、隐瞒的情形，要求以商品房的标准对涉诉房屋进行价值评估，某开发公司按评估结论赔偿购房损失;如不能评估，则按已付房款的一倍即446688元承担赔偿责任，包括房屋增值损失、被告对原告欺诈的赔偿、筹款利息损失等。一则涉诉房屋的性质为人才公租房而非商品房，二则双方签订的购房合同已被确认为无效合同，故刘某主张以商品房的标准对涉诉房屋进行价值评估，无事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;……。首先，某开发公司从未表明其取得过商品房预售许可证明。其次，根据双方提交的证据及当庭陈述，结合双方签订合同的过程及合同中关于价格的约定，不能认定某开发公司在售房过程中存在欺诈或故意隐瞒的情形。再次，刘某主张的损失中包含房屋增值损失，该损失主张的基础为有效合同。在双方签订的购房合同被确认为无效合同的情况下，刘某的该主张亦缺乏法律依据;且该损失某开发公司在签订合同时难以预见。故，刘某的上述诉求不应支持。根据双方在签订合同过程中各自的过错程度，酌定由某开发公司以已付购房款为基数、根据资金占用的时间按中国人民银行同期贷款利率的一倍赔偿刘某的相应损失。
刘某以购房款直接汇入关某的账户为由，要求关某就购房损失和某开发公司承担连带责任。首先，购房合同系某开发公司与刘某签订;其次，认购金及房款收据系某开发公司出具;再次，某开发公司已将购房款全部退还刘某并与其签订了退款协议书。综上，关某作为某开发公司的法定代表人通过个人账户收取购房款的行为应认定为职务行为而非个人行为。故，刘某的上述诉求不应支持。