北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告杜某诉称，2016年8月31日，杜某与胡某签订了的《房产交易合同》，签订合同后不仅交付给胡某定金还为其付清了房屋贷款，但胡某以各种理由推脱，至今仍未履行房屋买卖合同，故起诉至法院：1.解除杜某、胡某及某公司签订的《房产交易合同》;2.胡某向杜某双倍返还定金760000元;3.胡某向杜某返还购房款144000元;4.胡某赔偿杜某居间服务费19000元;5.胡某赔偿杜某装修损失12800元;6.胡某返还杜某垫付的物业费3847元;7.胡某赔偿杜某房屋差价损失300000元。

　　2、被告辩称

　　被告胡某辩称，不同意杜某的诉讼请求，想继续履行合同，因为另案的诉讼尚未终结。对杜某要求赔偿的款项均不知情也不同意赔偿，对房屋是否涨价亦不清楚。杜某是在知道房屋现有情况下签订的合同，当时房屋约定价款过低。

　　某公司述称，同意解除合同。其他的没有意见。

　　二、法院查明

　　经某公司居间介绍，杜某购买胡某房屋。

　　2016年8月31日，出售方(甲方)胡某与买受方(乙方)杜某在某公司居间下签订了《房产交易合同》，约定胡某将房屋出售给杜某，房地产成交价为1900000元乙方于签订本合同之时向甲方支付定金250000元，该笔定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。双方须于2016年11月10日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续。双方合同第六条第一款约定：乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金;甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方。双方合同第六条第二款约定：甲方保证本合同第一条所述各项情况与事实完全相符，并保证对该房地产享有完整所有权或使用权，能完全支配及处分。如该房地产在本次转让之前存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，应由甲方负责解决，并承担乙方、丙方或其他任意第四方由此所造成的一切损失。双方特别约定：乙方同意给甲方清贷款，所交定金归甲方清贷款用，甲乙双方知晓并认可。

　　同日，杜某交付胡某定金100000元，胡某向杜某出具《业主收据》，杜某交付某公司居间服务费39500元，某公司向杜某出具收据。本案中杜某向胡某主张赔偿居间服务费19000元，另案中杜某向胡某主张赔偿居间服务费主张20500元。

　　2016年9月8日，出售方(甲方)胡某与买受方(乙方)杜某及居间方(丙方)某公司签订《房款收条》，双方签订补充条款，载明：甲乙双方经丙方友好协商并同意对原合同进行一下补充和修改，乙方于2016年8月31日已支付甲方房款定金100000元，乙方承诺在甲方还贷款当日内向卖方再支付定金374000元，此定金甲方只能用于偿还银行贷款。

　　同日，杜某转账给胡某定金374000元。

　　2016年9月14日杜某又向胡某支付涉案房屋定金50000元，胡某向杜某开具《卖方接收购房定金凭证》，标注收取定金50000元。

　　案外人马某与胡某曾于2016年1月30日就涉案房屋签订《房屋买卖居间合同》，随后双方因房屋买卖合同产生纠纷，马某于2017年3月30日起诉胡某，要求继续履行合同，法院于2017年10月26日作出民事判决书，判决：胡某继续履行与马某签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。胡某协助马某办理房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权变更登记于马某名下，并将该房屋交付给马某。

　　房地产土地资产评估有限公司于2018年7月20日出具《房地产估价报告》,载明房屋在2016年11月10日的市场价值为2660000元，单价为28053元每平方米。杜某支付房屋评估费9150元。

　　另查，房屋的《不动产登记薄查询证明》，载明涉案房屋的权利人为马某，登记日期为2018年6月7日。

　　三、法院判决

　　1、解除杜某、胡某与某公司签订的《房产交易合同》;

　　2、胡某向杜某双倍返还定金760000元、购房款144000元和物业费3417.84元，并赔偿杜某房屋差价损失300000元、居间服务费19000元(共计1226417.84元);

　　3、驳回杜某的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为，杜某与胡某及某公司之间签订的《房产交易合同》,系各方真实意思的表示,内容不违反法律的强制性规定,合法有效,各方均应依约履行各自的义务。

　　本案中，胡某在与案外人马某签订《房屋买卖居间合同》的情况下，又与杜某签订《房产交易合同》，现涉案房屋的所有权已经变更登记于马某名下，胡某违反与杜某之间的合同约定，导致双方之间的《房产交易合同》已经无法履行，合同目的不能实现，被告应承担相应的违约责任，现杜某作为守约方要求解除杜某、胡某及某公司之间《房产交易合同》的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。

　　本案双方在合同中约定涉案房屋的成交价格为1900000元，虽然各方均认可就涉案房屋杜某共计交付胡某524000元定金，但依据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，按照双方提交的证据及庭审陈述，故双方就涉案房屋的定金数额应认定为380000元。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，现因被告原因导致合同无法履行，被告应返还原告双倍定金。因此，对于原告要求双倍返还定金的诉讼请求，法院予以支持。被告应双倍返还原告定金380000元(共计760000元)。

　　鉴于双方合同无法继续履行，胡某应将杜某交付的剩余144000元购房款(524000元-380000元)返还杜某，故杜某要求胡某返还144000元购房款的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。

　　关于杜某要求胡某赔偿房屋差价损失的诉讼请求。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。同时依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院应予支持。本案胡某违约且发生房屋价格涨跌情形(被告违约时的市场价值为2660000元，合同约定成交价格为1900000元，差价760000元)，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，而适用定金罚则由胡某赔付的380000元不足弥补原告损失。根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑原、被告双方实际履约行为、被告订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、双方当事人的过错程度等因素，胡某应赔偿杜某房屋差价损失的50%，现杜某只主张300000元，属于对自己权利的处分，符合法律规定，法院予以支持。

　　关于杜某要求胡某赔偿居间服务费19000元的诉讼请求，依据双方合同约定“如该房地产在本次转让之前存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，应由甲方负责解决，并承担乙方、丙方或其他任意第四方由此所造成的一切损失”，本案中因胡某原因导致双方合同无法履行，而杜某支付的居间服务费为其直接经济损失，故杜某的该项诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。

　　关于杜某要求胡某返还垫付的物业费3847元的诉讼请求。虽然杜某主张转账了3847元物业费，但物业公司就涉案房屋开具了自2016年2月至2017年1月3417.84元物业费的收据，故杜某缴纳涉案房屋物业费数额应认定为3417.84元，本案中因胡某原因导致双方合同无法履行，故胡某应将杜某为其垫付的物业费返还杜某，杜某的该项诉讼请求中的合理部分，法院予以支持。

　　关于杜某要求胡某赔偿装修损失的诉讼请求。杜某提交了装饰装修的收款收据，但其证据不能证实杜某对涉案房屋进行了装修，亦不能证实杜某实际支付了装修款项，故杜某的该项诉讼请求，证据不足，法院不予支持。