北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告康某诉称，二被告系父子关系，被告李某某系被告李某之子。2015年拆迁，二被告获得置换楼5号楼903房产(面积：77.62平方米，拆迁协议登记为李某某)。2018年6月25日，经房地产经纪有限公司居间服务，双方签订上述房产的买卖协议，约定：房屋价款640000元整，乙方(原告)于2018年6月25日付给甲方定金20000元;甲方承诺于2018年7月3日前办理更名手续，将房产变更至乙方(原告)名下。原告按照协议于当日向被告交付定金20000元，被告李某给原告出具了收条。后因被告原因，导致房产无法变更至原告名下，双方协商解除了上述房屋买卖协议，互不追究违约责任，由被告退还原告已付的购房定金20000元。2018年7月5日，被告李某退给原告10000元，尚欠10000元定金被告一直以无钱为由推脱不退。经原告多次催要，被告李某于2018年7月31日给原告出具欠条，承诺2018年8月3日退款，但至今未按欠条约定履行退款义务。故向法院提出诉讼请求：1、判令二被告共同返还原告交付的购房定金10000元;2、诉讼费由二被告承担。

　　2、被告辩称

　　被告李某、李某某未作答辩。

　　二、法院查明

　　被告李某某系被告李某之子。2015年拆迁，被告李某某获得拆迁安置楼5号楼903房产。2018年6月25日，经房地产经纪有限公司居间服务，被告李某与原告康某签订买卖协议，内容为：“经协商,双方一致同意:该房屋系还迁楼,还没有下发房产证,目前双方交易的依据为房屋置换协议书，建筑面积77.62平方米。双方协商成交价为陆拾肆万元整，乙方于2018年6月25日付给甲方定金贰万元。买卖双方明确并认可目前的状况，并有以下条款：一：甲方承诺该房屋产权无争议、无纠纷、无抵押，家庭成员知晓并同意出售该房屋，售价为陆拾肆万元整，并委托甲方父亲李某为代理人代为签署买卖协议。承诺于2018年7月3日前办理更名手续至乙方名下。二：乙方于2018年6月25日付给甲方贰万元定金;于2018年7月3日前双方办理更名手续时付给甲方陆拾贰万元部分购房款。三：若甲方在指定期限内不能办理更名手续，则甲方全额退还乙方所交定金贰万元，双方不承担违约责任;甲方：李某，乙方：康某，中介：房地产经纪有限公司”。康某按照协议约定于当日向李某交付购房定金20000元，李某给康某出具了收条。后该房产未能变更至康某名下，双方依买卖协议约定解除了上述房屋买卖协议，双方互不追究违约责任。2018年7月5日，李某退还康某购房定金10000元，后李某于2018年7月31日给康某出具欠条一张，内容为：“原收购房定金款贰万元整，已还壹万元整，下欠壹万元，保证于2018年8月3号中午送到中介。欠款人：李某。2018年7月31日。”李某在欠款数额及签名上均捺印。为证明以上事实，康某提交了李某与康某签订的买卖协议、收条、欠条、房屋置换协议书等证据。

　　三、法院判决

　　1、被告李某返还原告康某购房定金10000元。

　　2、驳回原告康某其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中李某与康某签订房屋买卖协议，转让登记在李某某名下的拆迁安置房产，李某不是涉案房屋的所有权人，对涉案房屋无处分权。庭审中，康某未能提交李某某授权李某出售涉案房屋的委托书，也未能提交李某某事后追认该买卖协议的证据。故法院确认李某与康某签订的《买卖协议》无效。因康某所交付的购房定金是李某收取，且李某为康某出具了收条、欠条，能够证明李某收取了康某购房定金款20000元，后返还康某购房定金10000元，尚欠10000元一直未还的事实。故李某应返还康某购房定金10000元;康某要求李某某返还购房定金款的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。被告李某、李某某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。