北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告唐某2、戴某1、唐某3诉称：1.宋某和唐顺是夫妻关系。二人对外以夫妻名义共同生活居住，亦出示过结婚证。唐顺雇有护工，是护工在照顾唐顺。宋某不是保姆，是唐顺用其工资养了宋某二十年。2.宋某2017年春节后离开唐顺属于家庭矛盾，且带走了银行卡、存折，并非一审认定的我方认可此后宋某并未照顾唐顺。3.宋某陈述以保姆费折价房价纯属撒谎，根本不符合常理。4.唐顺在2005年身患重病，2007年签订的买卖合同不是其真实意思表示。我方提供的房屋成交信息表亦显示当时房屋的交易价格明显不是合理市场价。5.涉案房屋属于夫妻共同财产，唐顺未经同意处理房屋构成无权处分，但却对合同的效力予以认定是错误的。无权处分的合同应无效。本案宋某并非善意第三人，不构成善意取得。宋某与唐顺共同生活，对家庭状况清楚。买卖合同的价值低于市场价值的64%，且宋某并未支付相应对价。6.本案中介机构只收取4000元中介费不符合常理，比其他交易少很多。说明并未提供中介服务，房屋价值显著低于市场价，宋某具有明显恶意，在明知房屋含有其他继承人财产份额的情况下仍交易过户，且未支付对价，双方属于恶意串通损害其他继承人利益，合同应属无效。

　　1、确认唐顺将涉诉房屋转让给宋某的合同无效;2、判决唐顺、宋某将涉诉房屋的所有权人恢复到唐顺名下。

　　二、被告辩称

　　被告宋某辩称：我与唐顺签订的房屋买卖合同合法有效，不同意唐某2、戴某1、唐某3、的诉讼请求

　　三、审理查明

　　1980年4月26日，唐顺与唐某1登记结婚，双方均系再婚。唐顺与齐某系原配夫妻，二人育有二女，分别是唐某2，唐某3。齐某1974年9月30日的户口登记显示，其因病死亡户口注销。唐顺于2018年8月17日被北京市朝阳区人民法院认定为无民事行为能力人。唐某1与前夫育有三子，分别是长子戴燕平，次子戴燕京，三子戴某1。唐某1于1999年1月5日死亡。

　　北京市朝阳区不动产登记中心保存的涉案房屋的购房资料中包括两份《出售直管公有住宅楼房职工工龄调查表》，分别是唐某1工作单位于1998年6月15日出具，显示唐某1工龄32年;唐顺工作单位于1998年6月19日出具，显示唐顺工龄44年。涉案房屋的《单位出售公有住房房价计算表》的评估日期是1998年5月27日，显示折算男方工龄44年，折算女方工龄32年，实际房价29959元。1999年9月2日，涉案房屋登记于唐顺名下。1999年10月16日，唐顺作为乙方与北京市朝阳区房屋土地管理局作为甲方签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，实际售价为29959元，乙方应交纳公共维修基金1475.25元，根据相关政策和乙方条件，按乙方夫妇双方建立住房公积金前的工龄给予工龄折扣，年工龄折扣率为0.9%。

　　庭审中，唐某2、戴某1、唐某3、提交北京市朝阳区房屋土地管理局八里庄管理所出具的三份收据，收据显示该所于1998年6月16日收到涉案房屋购房定金1000元，于1998年8月20日收到唐顺交纳房价款28959元，于1998年10月16日收到唐顺交来住房公积金500元。唐顺对上述证据的真实性予以认可，宋某不予认可。

　　2007年7月23日，唐顺、宋某与中介公司签订《北京市存量房买卖居间服务合同》，三方确认在中介公司的居间服务下，唐顺与宋某于2007年7月23日就涉案房屋签订编号为M70407××的《北京市存量房屋买卖合同》，房产成交价格为49万元，居间服务佣金为4000元。同日，宋某交纳服务佣金4000元。2007年8月13日，唐顺与宋某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定唐顺将涉案房屋以49万元卖与宋某，买受人以自行交割方式付款。同日，涉案房屋登记至宋某名下。

　　关于唐顺与宋某的关系。庭审中，经询，唐某2、戴某1、唐某3、和唐顺称唐某1去世后不久，宋某和唐顺通过婚姻介绍所介绍认识并结婚，宋某遂搬到涉案房屋居住。宋某对此不予认可，称其从1999年10月份左右到唐顺处从事保姆工作，一直照料唐顺到2017年春节，前后照顾了唐顺近二十年，双方并未登记结婚。唐某2、戴某1、唐某3、认可宋某2017年春节左右不再照顾唐顺。唐某2、戴某1、唐某3、申请本院调查宋某与唐顺的婚姻登记状况。经查，在唐顺和宋某的户籍所在地未查到二人曾经登记结婚。

　　关于涉案房屋买卖合同的签订和履行情况。庭审中，经询，唐某2、戴某1、唐某3、和唐顺均称唐顺出卖涉案房屋时并未告知儿女，未征得儿女同意，唐顺没有收到宋某支付的购房款。宋某认可未实际支付购房款，称其从1999年10月份搬到唐顺处从事保姆工作，最初的时候唐顺曾经给过宋某大约6个月的保姆费，每月300元;涉案房屋是2007年过户给宋某，当时双方约定唐顺将涉案房屋通过合理价格卖给宋某，唐顺应该给宋某的保姆费折抵购房款;涉案房屋过户至唐顺名下后，宋某又照顾唐顺十年，现在宋某身体不好，患有右侧小脑脚梗塞，需要经常到医院看病，生活甚至完全不能自理，实在没有能力继续照顾唐顺。

　　关于涉案房屋买卖时的市场价值。庭审中，经询，唐某2、戴某1、唐某3、称涉案房屋当时的市场价是1.1万元每平方米，唐顺与宋某签订的房屋买卖合同约定的价格明显低于市场价。宋某称无法核实当时房屋的市场价。

　　庭审中，经询，唐某2、戴某1、唐某3、称要求将涉案房屋过户回唐顺名下的法律依据是唐顺与宋某签订的房屋买卖合同无效，应当恢复原状。

　　庭审中，经询，唐顺的法定代理人唐春华称唐顺与唐某1再婚时，唐春华已经成年，其明确表示不作为当事人参加诉讼。

　　四、法院判决

　　北京市朝阳区人民法院经审理判决如下：

　　驳回原告唐某3、唐某2、戴某1的全部诉讼请求。

　　五、房产律师靳双权点评

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。根据庭审查明的事实，涉案房屋是以唐顺的名义购买的公有住房，虽然购房协议书签订于唐某1去世后，房屋产权证取得于唐某1去世后，但根据唐某2、戴某1、唐某3、提供的购房款收据，可以认定唐顺在其与唐某1婚姻关系存续期间已经交纳了购房款，且涉案房屋折抵了唐某132年的工龄，故应当认为涉案房屋应为唐顺、唐某1的夫妻共同财产。根据我国继承法和物权法的相关规定，唐某1去世后，涉案房屋中属于唐某1遗产的份额应其法定继承人共同共有。

　　《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。所谓恶意串通损害第三人利益的合同，是指合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害第三人利益的合同。构成恶意串通损害第三人利益，需要符合三个条件，一是双方具有损害第三人利益的恶意。所谓损害第三人利益的恶意，不仅要求双方当事人意识到其行为将对第三人利益造成损害，还要求双方当事人积极追求、希望损害之发生。二是双方须有串通，均为故意，且有意思联络。三是客观上损害了第三人的利益。具体到本案中，唐某1去世后，涉案房屋中属于唐某1的遗产尚未实际进行析产分割，故涉案房屋应当属于唐顺和唐某1法定继承人共同共有的财产。唐顺未经其他共有权人同意，擅自将涉案房屋卖给宋某，构成无权处分，客观上确实损害了唐某1法定继承人的利益。但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条已经明确规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权并不当然影响房屋买卖合同的效力，故本案仍需审查唐顺与宋某在签订房屋买卖合同时是否具有积极追求损害他人利益的恶意，且有故意串通的意思联络。对此，应当认为，涉案房屋的购房款虽然交纳于唐顺与唐某1婚姻关系存续期间，但是购房协议书毕竟是唐顺在唐某1去世后以个人名义所签，房屋登记于唐顺个人名下，而且宋某与唐顺就涉案房屋的交易经过了中介公司的居间介绍，双方约定的购房款数额并未非常显著的低于市场价，此外，宋某与唐顺年龄相差较大，在与唐顺不存在婚姻关系的情况下，照顾唐顺多年。综合考虑上述情况，依据现有证据，可以认为宋某与唐顺就涉案房屋签订房屋买卖合同时，尚不足以认定宋某具有追求或希望损害唐某1法定继承人利益的主观恶意，且与唐顺具有意思联络。故对唐某2、戴某1、唐某3、要求确认合同无效及据此提出的恢复原状的诉讼请求应当支持。唐某2、戴某1、唐某3、如果坚持认为利益受损，可另行主张相关权利。唐某3、唐某2、戴某1对唐顺在合同中签字的真实性提出异议，仅以该证据尚不足以证明涉案合同并非唐顺本人所签的事实，且其于庭审中明确表示不申请笔迹鉴定，对此其应当承担相应的法律后果。