北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告杜某诉称：2009年4月14日，杜某与白某签订《购房协议书》。该协议约定，白某将北京市东城区涉诉房屋以4000000元的价格出售给杜某，购房款包含该房屋存在的1946000元的在某银行北京分行(以下简称某银行北京分行)的住房贷款。当日，白某将该房屋交付给杜某，杜某向白某支付购房款1500000元。此后，杜某自2009年5月开始代白某偿还其在某银行北京分行的住房贷款。杜某接收房屋后，花费上百万元进行装修后入住至今。2013年5月，因办理房屋过户事宜，双方发生纠纷并诉至法院。2015年5月29日，北京市第二中级人民法院经终审认为，“涉诉房屋虽登记于白某名下，但实为白某与其妻李某的夫妻共同财产。白某与杜某签订房屋买卖合同将夫妻共同财产单方出售，在并无充分证据表明其妻李某对该买卖知情同意的情况下，应认定白某构成无权处分。李某作为涉诉房屋的共有权人，不同意出卖涉诉房屋，导致涉诉房屋履行不能，该房屋买卖合同应以白某无权处分为由予以解除，并由白某承担相当于根本违约的违约责任”。因杜某未变更诉讼请求，坚持要求履行合同，原审法院驳回了杜某要求继续履行合同的诉讼请求，同时释明杜某可另案诉讼解决。据此，北京市第二中级人民法院根据白某的反诉请求判决解除双方签订的《购房协议书》。因此提起本案诉讼。1、请求法院判令被告白某补偿杜某房屋装修损失367795元;2、请求法院判令被告白某赔偿杜某房屋差价款9947300元;3、被告白某赔偿杜某房屋评估费26737元、装修评估费10380元、担保费90000元;4、本案诉讼费用由被告白某承担。

　　二、被告辩称

　　被告白某辩称：白某与杜某之间的房屋买卖合同因杜某的违约行为而解除。根据生效民事判决书认定的事实，杜某在合同履行中仅向白某支付部分首付款1500000元，并且在代为偿还银行借款期间多次逾期还款持续时间超过三个月，该行为构成违约。因此，法院判决因杜某的违约行为而解除双方的房屋买卖合同。因此，白某根本不存在杜某所称的任何违约行为，更不应承担任何违约责任。杜某系违约方，应对自己的违约行为负责，其无权主张房屋差价损失。根据生效民事判决书认定的事实，因杜某存在严重的违约行为，已给白某造成严重的损害后果。白某作为守约方，依法行使约定的合同解除权，解除了双方之间的房屋买卖合同。根据我国合同法的相关规定，杜某作为违约方，无权向作为守约方的白某主张房屋差价损失，该后果系杜某的自身违约行为所造成，白某无任何过错，故不承担任何责任。杜某因其违约行为给白某造成了严重损失，杜某应依法向白某承担相应的赔偿责任。综上，白某请求法院驳回杜某的诉讼请求。

　　三、审理查明

　　杜某与宋晋宏系夫妻关系。程凯枫、程凯楠系杜某和宋晋宏之子。白某与李某系夫妻关系，二人于1986年2月登记结婚。

　　2006年10月29日，白某与某地产公司签订《北京市商品房预售合同》。该合同主要约定：白某购买涉诉房屋，购房总价款为2982063元;白某首期支付购房总价款的30%，其余价款向某银行北京知春路支行借款支付。

　　上述合同签订后，白某与某银行北京分行签订《个人购房借款(综合)合同》及相应的补充协议。白某以涉诉房屋为抵押，向某银行北京分行借款2080000元，贷款期限为19年。李某作为抵押物共有人，亦在该借款合同上签字确认。

　　2009年4月14日，杜某(乙方，购买方)与白某(甲方，出售方)签订了《购房协议书》。该协议主要约定：甲方出售涉诉房屋，出售价格为4000000元整;此价格为甲方净得房价。此房产交易过程中所产生的一切费用由乙方承担。乙方向甲方交付定金200000元，乙方在此协议签订后三十个工作日内补齐首期购房款2056000元;甲方剩余房款在某银行北京分行住房贷款1946000元，从2009年5月开始，甲方月还款由乙方承担，如因乙方原因导致甲方连续三个月无法正常还款属于乙方违约，乙方应赔偿甲方违约金400000元整，甲方有权单方解除此协议。甲方不得拒售、转售或高价出售给除乙方以外的第三方，否则属甲方违约，甲方赔偿乙方违约金400000元;如因甲方原因导致此房屋无法正常交易，属于甲方违约;如因乙方原因导致此房屋无法正常交易，属于乙方违约;待乙方还清银行贷款之后，甲方应无条件配合乙方办理房屋过户手续。

　　上述《购房协议书》签订后，杜某给付白某购房首付款1500000元，并自2009年5月起代替白某向某银行北京分行偿还住房贷款。还款期间，杜某曾多次逾期还款，其中2010年4月及8月、2011年8月、2012年10月逾期持续时间超过3个月。但杜某已将逾期款项及相应罚息予以偿还。此后，涉诉房屋的住房贷款仍由杜某继续偿还，其代白某偿还贷款本息共计735901元。

　　2009年4月14日，白某将涉诉房屋交付杜某。杜某对涉诉房屋装修后入住。此后，涉诉房屋由杜某及秦某居住使用。

　　2010年4月16日，白某取得涉诉房屋所有权证。该房屋性质为商品房，规划用途为住宅，建筑面积为214.37平方米，共有情况为单独所有。

　　2013年4月21日，本院受理杜某与白某及第三人李某、某银行北京分行、秦某房屋买卖合同纠纷一案。杜某要求：1、请求判令杜某代替白某一次性清偿白某与某银行北京分行签订的《个人购房借款(综合)合同》项下的剩余贷款，消灭涉诉房屋上的抵押权;2、判令白某协助办理涉诉房屋所有权的转移登记手续，将涉诉房屋登记至杜某名下;3、本案诉讼费由白某承担。白某不同意杜某的诉讼请求，并提出反诉，请求判令：1、解除《购房协议书》;2、杜某给付违约金400000元;3、杜某返还涉诉房屋;4、杜某承担本案诉讼费。

　　在该案审理中，关于购房首付款一节，杜某称其与白某达成了口头协议，将购房首付款变更为1500000元，剩余556000元办理涉诉房屋所有权转移登记手续后支付。就此，白某予以否认，杜某亦未提供相关证据予以证明。

　　关于签订《购房协议书》时，李某是否知情一节，李某称其长期在吉林省九台市居住，仅知道白某在北京购买了一套房屋，但房屋的具体位置、购房款数额并不知情，从未看过房屋，不清楚房屋的使用情况，也不清楚白某贷款购房的情况;后经白某通知，李某才知道白某出售涉诉房屋事宜，现李某不同意白某出售涉诉房屋。杜某则称，白某于签订协议时声称其配偶已经去世，故由双方签订了《购房协议书》。杜某提供了证人孙某、王某、李某出庭作证。其中，孙某称曾听同事说，白某称其配偶已经去世;王某及李某称签订《购房协议书》时其在场，听白某说过其配偶去世的情况。白某称签订协议时李某知情，但是知情并不代表李某同意出售涉诉房屋。对杜某提供的证人证言，白某均不予认可。

　　关于白某主张的违约金一节，杜某称其不存在逾期偿还贷款的违约行为，并且《购房协议书》中约定的违约金标准过高，申请法院调整至200000元。就贷款偿还问题，杜某偿还贷款至2013年11月，余额4065.92元作为12月份的部分贷款予以扣除，此后的贷款由白某偿还。

　　因涉诉房屋虽登记于白某名下，但实为白某与其妻李某的夫妻共同财产。白某与杜某签订房屋买卖合同将夫妻共同财产单方出售，在并无充分证据表明其妻李某对该买卖知情同意的情况下，应认定白某构成无权处分。根据相关规定，白某与杜某签订的房屋买卖合同有效，但属履行不能，应以白某无权处分为由予以解除，并由白某向杜某承担相当于根本违约的违约责任。故本院多次释明杜某，是否变更诉讼请求为解除合同，并要求白某承担根本违约责任，但杜某仍坚持要求履行合同，拒绝变更诉讼请求。

　　四、法院判决

　　北京市怀柔区人民法院经审理判决如下：

　　1、解除杜某与白某签订的《购房协议书》;

　　2、杜某于判决生效后十日内给付白某违约金人民币二十万元;

　　3、杜某于判决生效后六个月内将涉诉房屋返还白某，第三人秦某承担协助返还义务;

　　4、驳回杜某的全部诉讼请求;

　　5、驳回白某的其他反诉请求。

　　五、房产律师靳双权点评

　　杜某与白某之间的《购房协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。根据已查明的事实，本案涉诉房屋虽登记于白某名下，但实为白某与其妻李某的夫妻共同财产。白某与杜某签订房屋买卖合同将夫妻共同财产单方出售，在并无充分证据表明其妻李某对该买卖知情同意的情况下，应认定白某构成无权处分。根据相关规定，白某与杜某签订的房屋买卖合同有效，但属履行不能，应以白某无权处分为由予以解除，并由白某向杜某承担相当于根本违约的违约责任。经法院多次释明，杜某仍坚持要求继续履行合同，要求代白某偿还贷款并办理房屋过户登记手续，无相关法律依据，不能支持。就上述问题，杜某可另行解决。同时，根据《购房协议书》约定，杜某应给付白某首期购房款205.6万元;自2009年6月开始，涉诉房屋剩余银行贷款由杜某偿还;如因杜某原因导致连续三个月无法正常还款，杜某应赔偿白某违约金40万元，白某有权单方解除此协议。协议履行中，杜某仅向白某给付购房首付款150万元，并在代为偿还银行借款期间多次逾期还款持续时间超过三个月，该行为系违约，杜某亦应承担相应的违约责任。现白某以杜某未足额支付购房首付款、连续三个月逾期偿还银行贷款为由，要求解除《购房协议书》，有合同依据，对其反诉请求，应当支持。关于白某要求杜某给付违约金40万元一节，因杜某逾期偿还银行贷款超过三个月的行为违反了《购房协议书》的约定，杜某应当承担相应的违约责任。因此，白某要求杜某给付违约金的反诉请求，有合同依据，应当支持。因杜某主张《购房协议书》中约定的违约金标准过高，并申请法院予以调整，而白某亦未提供翔实、有效的证据证明其实际损失，故违约金数额由法院依据当事人过错程度、合同的履行情况等因素酌定。关于白某要求杜某返还涉诉房屋一节，在《购房协议书》解除后，杜某因《购房协议书》而取得的涉诉房屋应当返还白某。秦某作为杜某的亲属，亦应当承担协助返还的义务。因此，对白某的该项反诉请求，应当支持。