北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告郑某共同诉称：2010年3月12日，郑某到某地产公司欲购买位于北京市朝阳区涉案房屋，郑某填写了“认购申请书”后向某地产公司交纳认购金5万元整。2010年3月15日，我们二人与某地产公司签订《XXX签约申请单》，约定某地产公司以每平方米25500元的价格，将涉案房屋以总价5080875元的价格出售给我们。2010年5月23日，郑某在售楼处签署《北京市商品房预售合同》，共签署了三份合同书，某地产公司工作人员以盖章为名将郑某签署的合同原件全部拿走。就这样，在没有取得正式房屋买卖合同的情况下，2010年5月24日我们如约履行了支付房款的义务，共支付房款5086392元。2010年5月27日，某地产公司向我们下发入住通知书并要求郑某在其准备好的入住申请书上签字。郑某在签署上述文件及办理相关入住手续后即被通知可以进入涉案房屋居住。入住涉案房屋后，我们多次找某地产公司要求拿回房屋买卖合同盖章原件及办理房屋所有权证书，某地产公司接待人员李利芬告知我们因开发商老板李某被拘押，合同章被封以及限购等原因暂时不能办理房屋所有权证书。2012年6月，我们再次要求某地产公司办理《房屋所有权证》，某地产公司称，此房屋是“管理用房”不能销售。无奈之下，我们将某地产公司诉至法院要求办理房屋所有权证，经法院审理查明，该涉案房屋属于该公司管理性用房，不能预售和销售，因此根本无法办理产权证。我们认为，某地产公司违反了《合同法》第五十二条的规定，存在严重的欺诈行为，双方的房屋买卖合同行为应予解除。因此，现依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，主张出卖人在订立商品房买卖合同时，具有“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。要求：1、解除我们与某地产公司所签订的房屋买卖合同;2、某地产公司返还购房款5086392元;3、某地产公司支付2010年6月11日起至返还上述购房款之日止的已付购房款利息，按中国人民银行同期贷款三至五年的利率标准(百分之六点四)计算;4、某地产公司赔偿房屋升值可得的利益损失3879858元;5、某地产公司承担已付购房款一倍的赔偿5086392元。

　　二、被告辩称

　　被告某地产公司辩称：首先，我公司同意郑某要求解除房屋买卖合同的请求。其次，我公司同意返还购房款，但郑某相应的也应当返还涉案房屋。第三，不同意支付购房款利息的请求，因为既然是合同解除，双方互负返还的义务，如果郑某向我公司主张利息，我公司可以向其主张对应的市场租金，租金和利息损失大致相当，可以一并折抵。第四，郑某主张的可得利益损失可以赔偿，但应当根据诉讼中委托评估的房屋市场价值计算差价。第五，不同意关于已付购房款一倍赔偿的诉讼请求，本案情形不构成欺诈。

　　被告某地产公司反诉称：郑某已经诉请解除双方所签《北京市商品房预售合同》，我公司也同意解除合同，及退房。因此，合同解除后郑某无权继续占有、使用涉案房屋。此外，涉案房屋自2010年5月27日交付之日起，至今一直由郑某占有、使用，合同解除后，郑某应当向我公司支付这段时间的占有使用费，我公司主张按每月15000元的标准计算占有使用费数额。综上，我公司反诉请求法院判决：1、郑某返还涉案房屋;2、郑某按每月15000元的标准向我公司支付自2010年5月27日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(计算至2014年10月27日为795000元)。

　　三、审理查明

　　涉案房屋系某地产公司开发建设的房产，其规划用途为管理用房。该房屋建筑面积为199.36平方米。2010年3月12日，郑某填写了“认购申请书”，并向某地产公司支付认购金5万元整。2010年3月15日，郑某与某地产公司签写《XXX签约申请单》，约定某地产公司以每平方米25500元的价格，将涉案房屋以总价5080875元的价格出售给郑某。

　　2010年5月23日，郑某在《北京市商品房预售合同》上签字后交给某地产公司。随后，郑某按照《XXX签约申请单》上的约定付清涉案房屋价款，2010年6月1日，某地产公司向郑某出具了购房款发票，金额为5086392元。2010年5月27日，某地产公司向郑某下发《入住通知书》，郑某于当日收房并办理了入住手续。

　　诉讼中，经郑某申请，本院委托某地产评估公司对涉案房屋的市场价值进行评估。某地产评估公司于2014年6月22日出具仁达房估字【2014】第XXXXX号房地产估价报告，估价结果为涉案房屋单位面积房地产价值38071元/平方米，房地产价值总额758.56万元。

　　郑某对估价结果提出异议，认为估价结果偏低，申请估价师出庭质证。2014年7月17日，估价师齐某出庭接受质询。在庭审过程中，郑某提出，评估机构应当就涉案房屋的评估提供技术报告。后某地产评估公司将技术报告提交本院。郑某对于技术报告亦不予认可。某地产公司对于评估报告、技术报告也不予认可，认为估价结果偏高。

　　案件审理过程中，某地产公司认可与郑某就涉案房屋签订了《北京市商品房预售合同》，并同意郑某关于解除合同、返还购房款的诉讼请求，但某地产公司并未提供双方签署的书面合同。对于郑某要求赔偿房屋差价的请求，某地产公司亦表示同意，但认为郑某主张的差价损失过高，应当按照估价结果计算差价损失。关于已支付房款一倍赔偿的诉讼请求，郑某主张，某地产公司在出售涉案房屋时，违反了法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋在出售前并未取得商品房预售许可证，构成欺诈;涉案房屋系管理用房，属于全体业主共有，某地产公司已将涉案房屋公摊在其他出售房屋的面积之中出售给了全体业主，现在又卖给郑某的行为等于一房二卖，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(二)项的规定，某地产公司应当承担已付购房款一倍的赔偿责任。某地产公司认为，郑某在购买涉案房屋时对于房屋的性质是明知的，其对于一房二卖的阐述是对司法解释的扩大理解，不能成立，某地产公司的行为不构成欺诈。

　　某地产公司反诉要求郑某返还涉案房屋，郑某表示同意。某地产公司主张按照每月15000元的标准计算房屋占有使用费，并提供了同小区其他房屋的租赁合同为证，郑某不予认可。经询，某地产公司表示不申请对房屋占有使用费的计算标准进行评估。

　　四、法院判决

　　北京市朝阳区人民法院经审理判决如下：1、解除原告郑某与被告(反诉原告)某地产置业公司就涉诉房屋签订的商品房买卖合同(包括《XXX签约申请单》、《XXX网上认购申请书》)。

　　2、被告某地产置业公司于本判决生效后七日内退还原告郑某购房款五百零八万六千三百九十二元。

　　3、被告某地产置业公司于本判决生效后七日内向原告郑某支付上述购房款自2010年7月12日起至实际返还上述购房款之日止的利息(按中国人民银行同期贷款利率的标准计算)。

　　4、被告(反诉原告)某地产置业公司于本判决生效后七日内向原告郑某赔偿房屋差价损失二百四十九万九千二百零八元。

　　5、原告郑某于本判决生效后七日内涉诉房屋腾空并交还给被告某地产置业公司。

　　6、原告郑某于实际腾空并交还房屋后七日内按每月六千一百四十三元的标准向被告某地产置业公司支付自2010年6月28日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。

　　7、驳回原告郑某的其他诉讼请求。

　　8、驳回被告某地产置业公司其他反诉请求。

　　五、房产律师靳双权点评

　　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。郑某与某地产公司之间就涉案房屋的买卖达成一致意思表示，郑某向某地产公司支付了全部购房款，某地产公司向郑某交付了涉案房屋。因此，郑某提交的关于涉案房屋的《XXX签约申请单》、《认购申请书》应当视为双方就涉案房屋签订的商品房买卖合同。转移房屋所有权并办理产权证书应当是商品房买卖合同的重要内容之一。由于涉案房屋的性质为管理用房，无法办理房屋产权转移手续，故郑某购买涉案房屋的合同目的无法实现，因此，郑某要求解除房屋买卖合同的诉讼请求应予支持。诉讼中，某地产公司对于郑某要求解除合同的诉讼请求表示同意，应当支持。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，某地产公司应当向郑某返还购房款5086392元，郑某应当向某地产公司返还涉案房屋，双方就此亦无争议。

　　某地产公司作为涉案房屋的开发建设单位，应当明知涉案房屋的管理用房性质，因此，某地产公司对于合同目的无法实现存在过错，应当承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。郑某向某地产公司主张购房款利息，并且自房款发票出具之日起开始计算利息，应当支持。至于购房款利息的标准，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。郑某主张的房屋差价损失，系双方订立合同时应当预见到的可得利益损失，某地产公司应当进行赔偿。对于本院于诉讼中委托评估机构得出的评估结果，双方当事人虽然均提出异议，但都并未提供充分证据推翻现有评估结果，故应当采信评估结果并据此计算涉案房屋差价损失。

　　审理中，郑某主张某地产公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，已经具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(三)项的适用条件，买受人可以主张出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。对此，应当认为，某地产公司虽然对于合同目的不能实现存在过错，但并不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人等事实，因此，郑某要求某地产公司承担已付购房款一倍的赔偿，依据不足，不应支持。

　　此外，某地产公司反诉要求郑某支付房屋占有使用费，郑某亦表示同意，但双方对于房屋占有使用费的标准存在分歧。鉴于某地产公司未充分举证证明涉案房屋在交付郑某使用期间的费用标准，故郑某主张按照购买价格除以房屋使用年限的标准计算，可以支持。郑某应当自签署《收楼手续书》即2010年5月27日之日起向某地产公司支付房屋占有使用费，至实际返还房屋之日止。房屋占有使用费的标准为每月6143元(5086392元÷69年÷12个月)。