北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告张某诉称：张某在权利被侵害后一直都在以函件及面对面主张的方式主张权利，诉讼时效发生中断。项目经办人卢某认可每年张某都找某地产公司就赔偿事宜谈判。关于毛坯收房问题，某地产公司于2010年1月8日交付的房屋防水没有完成，墙体存在大量问题，无法居住使用，房屋存在问题50多条。

　　请法院判令：1.某地产公司支付张某逾期交房违约金，以5136084元为基数，自2010年12月1日计算至2012年6月16日，按日万分之一计算为289675.14元;2.某地产公司赔偿张某仓储费5780元;3.某地产公司赔偿张某房屋不符合装修标准损失5万元;4.某地产公司对张某二层露台进行防水处理，修复至不再漏水;5.某地产公司负担案件受理费。

　　二、被告辩称

　　被告某地产公司辩称：根据双方签订的《商品房预售合同》约定，违约金应在商品房实际交付之日起90日内向买受人支付，商品房交付之日为2012年5月16日，故某地产公司应在2012年8月14日前将违约金支付给张某。在某地产公司未按时支付违约金情形下，张某应在2014年8月14日之前主张其合法权益，本案中张某提交的证据无法证实诉讼时效存在中断或中止情形，故某地产公司关于张某主张违约金已经超过诉讼时效。我公司已经履行了交房义务，不同意张某的诉讼请求。

　　二、审理查明

　　张某与某地产公司于2009年1月13日签订的《商品房预售合同》，出卖人为某地产公司，买受人为张某。合同约定张某购买北京市马坡镇×2住宅楼，该商品房建筑层数4层，其中地上3层，地下1层。该商品房有2个阳台，预测建筑面积377.71平方米，总价款500万元。出卖人应当在2009年11月29日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理(1)和(2)不作累加。(1)逾期在60日之内(该时限应当不小于第十条第1项中的时限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人有权继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同还对交接手续、住宅保修责任、商品房质量、装饰、设备标准、争议解决方式等内容进行了约定。当日，张某与某地产公司签订了《北京市商品房预售合同补充协议》，甲方为某地产公司，乙方为张某，协议约定：一、乙方知晓其所购房屋为毛坯状态交房，现委托甲方代为装修(装修标准见补充协议附件一);二、甲方同意在乙方收房后八个月内完成装修并达到本协议附件一约定的交房标准和条件，如遇冬施期(11月15日至3月15日)将顺延三个月，此延期不视为甲方逾期交房。三、乙方同意，《北京市商品房预售合同》约定及本协议之规定，乙方不另行向甲方提出要求或经济补偿。合同签订后，张某支付房款500万元。

　　张某称虽然针对买卖房屋和装修签订了两份合同，但精装修并未另行收费，而是计算在房款总额中，故应视为某地产公司与张某签订的是精装修房屋的预售合同，商品房预售合同中各条款应均适用于补充协议。关于精装修具体费用不清楚，其要求某地产公司按照样板间进行装修，当时如购买毛坯房同户型总价在420万元左右，其购房价款在513万余元，包括了精装修费用。关于房屋交接情况，张某表示在2010年初其接到某地产公司电话通知交房，其在2010年1月7日到某地产公司准备收房。但其进入房屋后发现很多问题，不具备毛坯房的收房标准和装修条件，故其提出了七、八十条意见，在当天并未办理收房手续，只是交纳了房屋尾款136084元。到了2010年3月24日，某地产公司又通知其已经修复完毕，其再次到场验收，发现房屋仍不具备收房条件，但某地产公司人员承诺剩余部分在装修时一并解决，故其在2010年3月24日办理了房屋交接手续并在当天将房屋交付给某地产公司进行精装修。在装修过程中其多次到装修现场查看进度及情况，发现装修与其标准严重不符，其多次和某地产公司沟通，某地产公司同意进行整改，因漏水、防水不合格、排污泵未关闭等诸多原因造成多次重做，一直到2012年5月份，装修基本完成，但还存在很多问题。经物业同意，其在2012年5月16日找到第三方公司对房屋进行检测，提出整改方案，但之后某地产公司并未整改。就此张某提交了《收楼手续书》，该证据显示张某在2010年1月7日到某地产公司处办理收房手续，但只办理了验证身份、收取资料和交费①三项内容。张某提交了房屋维修单2页，时间为2010年3月28日，显示C区22号，业主张某。需要维修的内容包括门有多处划伤、要求换门等28项。张某称上述房屋维修单均是某地产公司工作人员李某填写的。张某提交了交付使用通知书一份，通知张某自2009年11月29日起办理相关手续。该通知书下方显示“房屋余款已收，吴某，2010年1月7日。”张某另提交了2018年1月17日其与卢某的电话录音、2010年3月18日宋某书写的情况说明，表示验房单剩余部分维修工作需同精装修同做，故现部分维修工作同精装修一并施工。某地产公司称，出售房屋时有按照毛坯房出售，也有部分房屋会赠送精装修，根据不同销售人员不同销售策略而不同，按照业主要求分别处理，有的业主要求精装修，有的业主要求打折，价格会有差异，不认可张某所述毛坯房和精装修房屋价格差异在100万元左右，《商品房预售合同》中明确价格为毛坯房价格，精装修系赠送，张某不能以合同总价款主张精装修逾期交付违约金。关于房屋交付问题，其在2009年12月22日向张某寄送了收房通知书，张某在11月23日签收后并未按时收房。2010年1月7日张某到某地产公司交付面积补偿款，并未办理收房手续。其在2010年3月24日实际收房签署《房屋交接单》是张某的自行选择。某地产公司在2011年4月1日前已经完成了装修施工并交付，2012年5月15日是张某自行委托第三方验房的时间，并非是精装修交房时间。

　　关于阳台漏水一节，张某称自2013年开始，其找到物业公司贾某和卢某，后找到某地产公司，某地产公司称找人看看，但一直没有人来看，后以其不交物业费为由就不再管漏水一事。关于延期交房、损失、违约金、漏水等问题张某称多次与某地产公司交涉、协商并主张权利，就此提交了快递单底联、2011年4月1日、2012年6月30日致函、2014年4月11日通知函、2015年8月29日通知函、2017年8月23日通知函予以证实。某地产公司称经查询张某提交的快递单底联，邮件并未寄出，某地产公司也没有签收。张某所谓的2013年开始漏水无法核实。

　　四、法院判决

　　北京市顺义区人民法院经审理判决如下：

　　一、某地产公司将涉诉房屋-1至3层全部中的二层露台防水进行修复至符合国家相关标准要求，于判决生效之日起十五日内执行;

　　二、驳回张某的其他诉讼请求。

　　五、房产律师靳双权点评

　　张某与某地产公司于2009年1月13日签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定全面履行合同义务。

　　现主要争议焦点为双方签订的预售合同性质如何确定。双方签订《商品房预售合同》时约定交付的房屋为毛坯状态，交房时间为2009年11月29日前，在签订《商品房预售合同》当日双方即对房屋由某地产公司进行精装修达成一致意见并签订补充协议，明确约定精装修的时间为收房后八个月。从《商品房预售合同》和补充协议签订的时间、关联性及双方陈述情况可以看出，双方对于某地产公司最终应向张某交付精装修房屋并无异议。因涉诉房屋面积较大，装修标准较高，必然产生较大数额的装修费用，即使如某地产公司所述属于赠送精装修，在签订《商品房预售合同》时某地产公司必然会考虑到装修成本，故房屋单价及总价确定时必然包含了装修的相应费用，与直接购买毛坯房价格肯定存在一定差异，故双方当事人真实意思表示应为张某购买精装修房屋，某地产公司应向张某完成两次房屋交付，而某地产公司未能按照合同约定的标准和条件交付房屋，均应视为逾期交房，某地产公司应承担相应的法律后果。

　　关于张某的各项损失如何确定。根据张某提交的证据可以看出其在2010年1月7日到涉诉房屋处收房并进行了查验，但因张某认为房屋存在较多质量问题而并未办理收房手续，从张某提交的房屋维修单等证据不能证实涉诉房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用，张某应在正常办理收房手续后要求某地产公司对房屋质量瑕疵承担保修义务，而不是拒绝办理收房手续，故张某以此为由主张某地产公司承担逾期交房违约责任，不应支持。张某在2010年3月24日办理收房手续后即将房屋交付某地产公司进行装修，按照双方合同约定，某地产公司应在2011年2月24日前将房屋装修完毕交付给张某，否则应视为逾期交房。现某地产公司并未提交其向张某交付精装修房屋的相关手续，张某自认房屋交付时间为2012年5月16日。某地产公司确存在逾期交付房屋情形。根据双方签订的《商品房预售合同》约定，违约金应在商品房实际交付之日起90日内向买受人支付，商品房交付之日为2012年5月16日，故某地产公司应在2012年8月14日前将违约金支付给张某。在某地产公司未按时支付违约金情形下，张某应在2014年8月14日之前主张其合法权益，本案中张某提交的证据无法证实诉讼时效存在中断或中止情形，故某地产公司关于张某主张违约金已经超过诉讼时效的辩解意见，应当支持。

　　关于张某主张的仓储费用，无法证实产生的必要性，也超出了某地产公司与张某签订合同时可以预见的损失，不应支持。关于张某所称的装修不符合标准一节，其仅提供了案外第三方的检测报告，但并未提交证据证实损失的具体数额，故该损失在本案中难以确定，宜待损失数额确定后另行解决。张某要求某地产公司对二层露台进行防水处理并修复至不再漏水的主张，根据其提交的与卢某的录音材料可以看出某地产公司的工作人员表示向领导汇报过漏水情况，让物业和工程再查一下问题，某地产公司对于张某房屋存在漏水需要修复一事系明知，故某地产公司应承担修复责任。