北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　白某诉称： 2009年12月17日，原告与案外人刘某签订《房屋买卖合同》，原告购买刘某所有的涉案房屋，该房屋165.24平方米，成交价格103万元，房屋性质为商品房，2009年12月17日，原告将该房屋过户至自己名下。原告购房后委托某公司将房屋出租。2014年4月起，因房屋漏水严重，某公司告知原告无法继续出租。原告随后对房屋进行重新装修，在装修过程中发现，房屋严重漏水是因为多处产生严重的墙体裂痕造成。原告多次找被告协商解决此事，但被告一直推诿，至今仍未解决。基于此，为维护原告的合法权益，特诉至法院请求：1)判令被告对原告的涉案房屋主体结构质量问题按照建筑工程研究院咨询中心司法鉴定意见书及修复方案，立即委托有相应资质的机构按照修复方案进行修复并出具质量保证书;

　　2)判令被告赔偿上述房屋的贬值损失991140元(最终数额以鉴定结论为准);

　　3)判令被告赔偿原告自2014年4月1日至被告实际修复涉案房屋后三个月内无法使用涉案房屋的房屋使用费损失，暂计算到2017年12月31日为314008.44元;

　　4)判令被告赔偿原告自2014年4月5日至实际修复完成之日后三个月的物业费损失，每年1680.9元，暂计算到2017年12月31日为6289.43元，自2014年至2018年共计四个供暖季的供暖费损失为15621.60元，自2014年4月5日至被告实际修复涉案房屋后三个月内无法使用涉案房屋的停车费损失，暂计算到2017年12月31日是5968.52元，交通费损失3000元，误工费5000元，共计1341345.99元。

　　2、被告辩称

　　某总公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1)原告与被告之间不存在房屋买卖合同法律关系，原告无权以房屋买卖合同纠纷的案由提起本次诉讼。2000年5月9日，被告与案外人方某签订《商品房预售契约》，方某购买了本案涉案房屋。根据原告提交的证据，原告是从刘某处购买的本案涉案房屋。可见，涉案房屋存在多次买卖交易，原、被告之间并不存在房屋买卖合同法律关系。因此，原告无权以房屋买卖合同纠纷案由起诉被告。

　　2)被告交付涉案房屋已逾15年，除主体结构质量问题外，该房屋其他质量问题的保修期已过法定保修期限。根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等有关规定，除房屋主体结构质量问题外，其他房屋的质量问题保修期为2年或5年。上述房屋销售后，2000年6月23日，被告向方某出具了《商品房入住通知单》，将房屋交付给了购房人方某，至今已15年有余，远远超出了除主体结构质量外的其他质量问题的法定保修期。对于非主体结构之外的质量问题，被告不再承担保修责任。

　　3)导致涉案房屋出现裂问题的原因已无法查明。涉案房屋从被告首次出售给方某，到原告从刘某处购买该房屋，期间至少易手了三次(具体交易情况被告无法掌握)。现该房屋出现漏水、裂缝等问题，无法查明是各买受人在装修或使用房屋过程中造成的，还是房屋本身固有的质量问题。此种情况下，原告无权要求被告承担修复、赔偿等责任。本案在进行司法鉴定后，根据司法鉴定意见书的鉴定内容及结论，可以看出涉案房屋无论在涉及施工用料等方面，均合法合规，并不存在任何质量问题。房屋之所以开裂原因是因为温度导致，而且本案的涉案房屋是复式结构房屋，其中属于主体结构开裂的部分只在房屋六层，涉案房屋七层和门窗部门都不属于主体结构，早已过了法定的保修期。根据房屋建筑工程质量保修办法第三条规定，在保修期内房屋出现质量缺陷的应当予以修复。此处质量缺陷有明确定义，指工程建设强制性的标准和合同约定，同时该法十七条规定，不可抗力造成的质量缺陷不属于本办法规定的保修范围，而且商品房的销售管理办法也有相同的类似规定，所以被告不需承担相应的保修责任。如果原告主张修复的话，也只能要求六层部位的裂缝，其他部位已经过了保修期，无权主张。原告主张贬值损失的诉讼请求，没有相关依据，无权进行主张。而且该项诉讼请求与要求修复的诉讼请求实际上是冲突的，如果房屋进行修复则不存在贬值问题，原告既然要求修复就无权要求贬值损失，房屋贬值原告曾申请过鉴定，但鉴定机构都表示无法鉴定，不能证明贬值损失是多少，所以原告的该项主张不应获得支持。关于原告主张的房屋使用费的诉讼请求，首先原告没有证据证明无法使用房屋的起始时间，而且原告没有证据证明房屋出现裂缝已经影响了居住安全，无法居住。司法鉴定意见书对此没有任何涉及，鉴定报告中认定房屋六层卧室西墙发现明显裂缝外，房屋在使用安全上没有任何问题。同时，在房屋出现裂缝后，原告并没有及时告知被告，也没有及时采取司法维权措施，由此拖延的时间必然造成损失的扩大，且该房屋没有家具、家电，评估报告却认定家具家电齐全，并出具了鉴定结果，原告以此评估报告来主张房屋使用费，明显要求过高。原告的其他诉讼请求亦没有任何合法根据，均不应获得支持。综上，原告的诉讼请求不应获得人民法院的支持。

　　二、法院查明

　　涉案房屋(建筑面积165.24平方米)系某总公司开发建设的房屋。2000年5月9日，某总公司与案外人方某签订《商品房预售契约》，约定某总公司将上述房屋卖予方某;售房款为764731元。2009年11月30日，白某与案外人刘某签订《房屋买卖合同》。约定，刘某将涉案房屋卖予白某;约定的购房款为103万元。2009年12月17日，白某取得该房屋的房屋所有权证。随后，白某委托某公司将涉案房屋出租。后该房屋出现漏水情况，白某找到物业部门予以维修，但经检测，涉案房屋出现主体结构裂缝，物业部门无法进行维修。白某遂找到某总公司进行沟通协商维修及赔偿事宜，但未果。现白某持诉称理由诉至一审法院。

　　一审审理中，白某申请对涉案房屋是否存在倾斜、地基沉降、墙体开裂等主体结构质量问题及形成原因进行司法鉴定，并明确修复方案。2016年4月，一审法院委托建设工程质量司法鉴定中心进行鉴定。2017年1月20日，建设工程质量司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，结论为：(1)涉案房屋6层卧室2西墙及上部混凝土圈梁开裂、6层卧室1东墙及上部混凝土圈梁开裂为主体结构开裂。(2)涉案房屋开裂女儿墙设置素混凝土压顶，在温度作用下导致女儿墙的开裂。(3)7层开敞式露台2西侧女儿墙的开裂及开敞式屋面受到的温度作用是导致6层卧室2西墙及上部混凝土圈梁开裂的主要原因。(4)7层开敞式露台1东侧女儿墙的开裂及开敞式屋面受到的温度作用是导致6层卧室1东墙及上部混凝土圈梁开裂的主要原因。

　　鉴定结论出具后，建设工程质量司法鉴定中心亦对上述情况出具修复方案：一、墙体及圈梁建议修复方案为(1)采用填充密封法封闭处理混凝土圈梁裂缝。(2)采用压力灌浆法封闭砖墙裂缝。(3)裂缝处理完毕后，采用钢筋网水泥砂浆面层加固法加固墙体;二、女儿墙建议修复方案为：将女儿墙拆除重建，并采用压力灌浆法封闭其余女儿墙裂缝，并拆除上述修复范围内女儿墙素混凝土压顶;待上述措施实完毕后，在女儿墙顶部重新设置钢筋混凝土压顶，钢筋混凝土压顶应与构造柱整浇在一起。女儿墙修复过程中，如破坏原有防水措施，应按原设计要求进行恢复。注：1、上述方案为根据本工程现场勘验情况及鉴定意见所出具的建议性修复方案，方案的实施应当由有资质的专业队伍进行施工，施工前应出具详细的施工方案，施工过程必须严格施工相关技术规程操作;2、我中心所提出的方案为从工程技术角度出发，解决相应的问题。3、我中心所提出的方案为建议性方案之一、因此修复方案不局限于本方案，但应综合考虑各方案的经济效益，采用安全与经济适用的修复方案。

　　同时，白某申请对涉案房屋自2014年4月1日至2017年4月30日期间的租金价格进行评估。2017年5月，一审法院委托某房地产评估有限公司进行评估。2017年8月30日，某房地产评估有限公司出具《评估报告书》，结论：涉案房屋自2014年4月1日至2017年4月30日期间的市场租金价格为258952元。上述《司法鉴定意见书》及《评估报告书》出具后，白某对《司法鉴定意见书》提出异议，某总公司对《评估报告书》提出异议。建设工程质量司法鉴定中心对白某的异议进行了书面答复，某房地产评估有限公司对某总公司的异议进行了书面答复。另，白某在诉讼中已申请对涉案房屋因质量问题所造成的贬值损失进行评估。法院先后委托两家公司进行评估鉴定，但均未进行评估并予以退案。

　　诉讼中，某总公司表示白某与某总公司之间并未签订过房屋买卖合同，白某现以房屋买卖合同纠纷案由起诉某总公司，法律关系有误。对此，白某表示根据合同相对性原则，合同的权利义务关系已经转移、一并转让，白某承继了前手对某总公司的权利义务关系。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　驳回原告白某的全部诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　应当指出，被告作为涉案房屋的开发商(建设单位)，其对该房屋的质量存在保修的义务。但因被告并未直接将涉案房屋卖予原告，原告系从案外人刘某处购买的涉案房屋，原、被告之间并不存在房屋买卖合同关系。如原告要以房屋买卖合同关系为由主张权利，其应向刘某主张。原告所持涉案房屋合同的权利义务关系已经转移，其承继前手权利义务关系的主张，于法无据，法院不予采信。

　　白某于一审中自身所选择的案由为“房屋买卖合同纠纷”，其诉讼理由所基于的法律依据为《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。须说明的是，在当事人于案件审理中自身所列案由错误的情况下，为便于当事人行使诉权，法院可于结案时依职权纠正当事人所列错误案由。但本案中涉及的实质问题并非单纯案由确定问题，而系当事人对合同之债与侵权之债请求权的基础法律关系进行选择。根据我国《合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”。由此可见，在加害给付行为导致的请求权竞合发生时，对于当事人请求权基础的选择与确定，属当事人意思自治与诉权处分的范畴，而违约责任与侵权责任在构成要件、过错因素的考量、责任确定等法律适用方面，均有本质区别，法院无权在当事人已作出选择的情况下直接予以变更。现白某与某总公司之间无合同法律关系，根据合同相对性原则，白某基于合同之债向与其不存在合同关系的某总公司主张权利，请求权基础存在错误。白某关于其承继了前手对某总公司的权利义务关系、合同项下的权利义务关系已经转移的诉讼理由，混淆了合同相对性与权利义务概括转移的基本法理，现原告于二审中仍坚持要求以合同之债处理本案纠纷，缺乏事实依据，法院对此难以支持。

　　但同时需要指出的是，某总公司虽对白某不负有合同义务，但作为涉案房屋的房地产开发企业，根据相关法律、法规的规定，其在设计文件规定的工程合理使用年限内，对涉案房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程负有法定保修义务。如某总公司怠于履行该项义务，对白某的合法权益造成损害的，白某可依据正确的法律关系与某总公司另诉解决。