北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　邓某诉称：邓某因购买房屋，经朋友介绍与吴某、张某、林某、杨某认识。吴某与张某是夫妻关系，林某与杨某为夫妻关系。林某系诉争房屋的所有权人，该房屋系央产房。2005年7月25日，林某、杨某与吴某签订《二手房买卖合同》，约定林某将其所有的上述房屋出售给吴某，出售价格40万元。2006年3月14日，杨某与吴某签订《补充协议》，约定因国家政策原因，诉争房屋目前无法办理过户，吴某先行将40万元结清，待政策明确后再办理过户手续。2006年3月初，邓某与吴某协商一致，吴某以35万元的价格向邓某转让诉争房屋，邓某先行支付30万元，剩余5万元于房屋办理产权过户时支付。2006年3月8日，邓某向吴某的妻子张某支付购房款25万元，2006年3月17日邓某又向张某支付购房款5万元，张某对此均出具了收条。之后，林某及吴某共同将诉争房屋交付邓某使用，林某将诉争房屋的所有权证交给邓某，吴某将与林某的房屋买卖合同等原件交付邓某，林某还与邓某一起变更了有线电视的账户名。邓某和家人自2006年3月起一直在诉争房屋居住至今。因房屋价格不断上涨，2008年初，吴某、张某及杨某、林某不断要求邓某加钱。2008年8月8日，吴某来到诉争房屋将电线掐断，邓某无奈拨打110报警，110出警后将吴某带至海淀区八宝庄派出所，吴某在笔录中承认将诉争房屋卖给邓某，是因觉得卖便宜了要我加钱遭到拒绝才掐断电源。因当时过户条件尚不具备，邓某无法提起诉讼。2014年初，国家工商总局已经允许诉争房屋上市，过户条件已经具备，但吴某、张某及杨某、林某均明确表示拒绝办理过户手续。现诉至法院，要求：1、吴某、张某及杨某、林某配合邓某办理诉争房屋的产权转移登记手续，将上述房屋过户至邓某名下。

　　2、被告辩称

　　吴某、张某在原审法院辩称，邓某虽然与张某口头协商过房屋买卖事宜，但未达成一致意见。鉴于双方并无书面合同，与吴某、张某更是没有达成书面的房屋买卖合同，故邓某要求吴某、张某协助办理过户手续没有法律依据，同时也造成邓某的主体不适格。邓某仅是与张某一个人进行过协商，吴某并不知情。当吴某知道诉争房屋交付给邓某后，就表示反对，要求返还房产，并与邓某发生纠纷，即邓某起诉书所述的掐断电线。报警后，警方认定是民事纠纷，没有再介入，也不存在警察将吴某带到派出所做笔录一说。即使诉争房屋的所有权归吴某、张某，由于张某是单方处分，属于无效处分，房屋买卖合同也不成立。诉争房屋的所有权尚在第三人处，吴某、张某不享有该房屋的所有权，无法转移所有权给邓某，故邓某所提请求是法律上无法履行的请求。

　　3、第三人述称

　　林某、杨某述称： 林某、杨某虽然与吴某签订过房屋买卖合同，但由于诉争房屋系央产房，应当按照《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》的相关规定进行出售，其中第六条规定出售人应填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。由于林某、杨某对该规定不熟悉，因而没有按照该规定执行，导致林某、杨某与吴某之间签订的二手房买卖合同无效。因此诉争房屋的所有权仍然归林某、杨某。根据合同的相对性原理，林某、杨某与邓某不存在任何的合同法律关系，不应将林某、杨某列为第三人。

　　二、法院查明

　　杨某与林某系夫妻关系。吴某与张某系夫妻关系。林某系诉争房屋的所有权人。2005年7月25日，林某(甲方、卖方)与吴某(乙方、买方)签订《二手房买卖合同》，约定：“第一条、乙方同意购买甲方拥有的诉争房产，建筑面积为74.61平方米。第二条、上述房产的交易价格为：总价人民币40万元整……第四条、在房屋产权交割完毕前，甲乙双方不得以任何理由更改房屋交易价格;不得以任何理由取消房屋交易。”2006年3月14日，杨某(甲方)与吴某(乙方)签订《补充协议》，约定：“因国家政策原因诉争户主林某所持房出售后暂不能过户。经甲乙双方协商先将房款全额40万元整全部结清，待政策明确后再办理过户手续。”审理中，吴某、张某与林某、杨某均表示吴某、张某已给付40万元房款。

　　另查，2006年3月8日，张某出具收条，内容为：“今收到邓某房款25万元正。张某2006.3.8”。2006年3月17日，张某出具收条，内容为：“今收到邓某房款5万元正。张某2006.3.17”。同日，张某再次出具收条，内容为：“今收到邓某诉争购房款30万元整。说明：该房款总额为35万元整。收款人：张某;2006年3月17日。”2006年3月，张某将诉争房屋交付邓某居住使用至今，亦将编号××号房屋所有权证原件交付邓某。审理中，张某认可上述收条均系其签署，亦收到邓某支付的30万元，但表示双方并未签署房屋买卖合同。审理中，邓某表示双方未签订房屋买卖合同，并提交编号××号房屋所有权证原件。吴某、张某、杨某、林某表示该产权证已经作废，并提交林某2010年通过挂失取得的现诉争房屋编号为 ××1号的房屋所有权证原件，邓某对此予以认可。关于尚未支付的5万元，邓某表示双方曾口头协商在过户时支付剩余款项，现其表示可以随时支付该笔款项。吴某、张某表示张某并未与邓某约定5万元何时支付及何时过户。

　　原审法院审理中，邓某提交林某书写的收取邓某诉争房屋2010年至2011年度以及2014年11月至2015年3月供暖费的收条。林某对上述收条的真实性认可。邓某提交落款为林某的收到邓某2006年至2010年度供暖费收条复印件，林某对此不予认可，提出上述期间的供暖费由其交纳，但未提交相应证据。邓某还提交用户名为其的有线电视用户回执、交纳有线电视费的存折、收看维护费发票、用户名为林某的歌华有线数字电视试点社区受理登记表、客户通知单以及电费、燃气费、自来水费、邮政报刊费、卫生费的相关缴费凭证。吴某、张某、林某、杨某对上述证据的真实性予以认可，但认为上述证据与本案无关。

　　法院审理中，张某、吴某表示吴某在张某收取房款后才知晓其将诉争房屋出售给邓某，吴某不同意张某出售房屋，且吴某曾向邓某主张过腾退房屋，亦掐断过诉争房屋的电线。邓某表示吴某参与了诉争房屋的买卖交易过程，2008年8月吴某曾将诉争房屋的电线掐断，后其报警，但没有笔录等相关证据。邓某提交2005年9月12日张某代吴某签署的租房合同原件、吴某签署的物品清单原件及吴某的身份证复印件，证明吴某2005年11月至2007年10月租赁了104号房屋，并实际参与交易诉争房屋的全部过程。吴某、张某对上述证据的真实性认可，但提出吴某承租房屋并不代表其参与了卖房。邓某提交人口查询表，证明吴某与张某房产经纪有限公司，并自2006年9月派出所进行了暂住登记，且2007年10月再次进行登记。吴某、张某对人口查询表的真实性认可，但认为该证据不能证明吴某经营公司。原审法院审理中，证人李×1出庭作证，表示其与邓某、张某系朋友关系，2005年或2006年邓某想在京购买二手房，当时张某是房屋中介人员，其便给张某打电话说明情况，张某亦带其与邓某看了几处房屋，其印象中吴某也在场，吴某、张某、杨某、林某表示证人出庭陈述的情况与其书写的情况说明相矛盾，对证人证言不予认可。邓某表示证人证言证明了吴某对张某出售诉争房屋知情并同意。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)林某、杨某于本判决生效后七日内协助吴某将诉争房屋过户至吴某名下。

　　2)吴某、张某在取得上述房屋产权证后七日内协助邓某将诉争房屋过户至邓某名下，同时邓某将剩余房款五万元给付吴某、张某。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案争议焦点为合同是否成立的问题。

　　1、杨某、林某与吴某就买卖诉争房屋签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。法院庭审中，吴某、张某、林某、杨某均表示吴某、张某已付清房款40万元，且双方的房屋交易行为发生在相关房屋限购政策颁布实施之前，现办理产权过户手续的条件已经具备，林某作为诉争房屋的所有权人，应协助吴某办理产权过户手续。林某、杨某提出其与吴某的房屋买卖合同无效，于法无据，法院不予支持。

　　2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二条规定：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。2006年3月，吴某之配偶张某将诉争房屋出售邓某，邓某于当月向张某给付购房款30万元并持有诉争房屋所有权证原件，张某亦向邓某出具了收条并注明总房款金额，且诉争房屋由邓某居住使用至今，期间该房屋产生的相关费用亦由邓某承担，故张某与邓某已经形成了事实上的房屋买卖合同关系。

　　3、本案中，吴某在购买诉争房屋后，一直未居住使用，还另行租赁了该楼的另一套房屋，且在该租赁房屋内居住。吴某在二审中仍称其对张某出卖诉争房屋不知情的说法不能成立。法院认为：1)吴某对其购买的房屋长期“漠不关心”不符合常理;2)吴某在明知诉争房屋是由邓某居住的情况下，不提出诉讼，只能证明其原本就与张某一同出售诉争房屋，或对张某出卖诉争房屋的合同予以追认。无论属于上述的哪种情况，诉争房屋的买卖合同均是成立的。

　　4、诉争房屋的买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。至于上诉人提出本案的处理应当以另案处理结果为依据的说法，因与法律规定不符，法院不予支持。由于诉争房屋已经转让给邓某，第三人主张解除与上诉人的买卖合同没有意义。即使解除了合同，亦是由张某作为无权处分人与邓某形成事实合同关系，仍是本案的处理结果，因此，本案不必等待第三人主张解除合同案件的处理结果。

　　5、按照房屋买卖合同的一般规定，买受人有支付价款的义务，出卖人有交付房屋并协助办理过户的义务。因为房屋是不动产，不动产的交付不同于动产交付的方式，而是要用物权登记的方式完成交付。因此，邓某起诉要求第三人及上诉人协助办理过户手续符合法律规定，法院予以支持。