北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　王某诉称：2016年7月17日，王某和李某就位于北京市大兴区涉诉房屋签订了定金协议。当天王某和李某又签订了书面的买卖合同和补充协议。双方选定的合同居间方为北京某房地产经纪有限公司。根据双方之间的合同约定，房屋总价款是315万元。合同第九条写明，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。刘某为李某的委托代理人，代为处理全部的交易事宜，同时刘某是本次房屋交易的实际收款方。现房屋已经于2016年10月27日依法办理了房屋过户手续，但近日，王某联系李某协助办理户口问题，李某拒绝办理。李某这种行为严重侵害了王某的合法权益，故王某为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请，维护合法权益。

　　2、被告辩称

　　被告李某辩称：不同意支付违约金，并没有给王某造成实际损失。王某提交的合同及其他材料都不是李某本人签的，故当事人本人也不清楚。违约金约定过高，王某并没有实际损失。

　　被告刘某辩称：不同意支付违约金，刘某不应该是本案被告。刘某是李某的代理人，不应承担合同的义务。王某的诉讼请求违约金超过法律规定，亦没有证据证明损失。迁户口是李某的合同义务，是属于行政机关管辖，故是否迁户口与刘某无关，故要求刘某承担违约责任没有法律依据。李某、张某向孙某借款，并不是向刘某借款，他们之间的借款与刘某无关，刘某也提交了授权委托书，该委托书经过了公证机关的公证。

　　二、法院查明

　　2016年5月30日，李某(委托人)、张某(委托人)与刘某(受托人)签订委托书，内容为：“委托人名下有位于北京市大兴区涉诉房屋一处，因我工作繁忙，不能亲自办理，故委托受托人为我的代理人，代为办理上述房产如下手续：1、签订房屋买卖合同(含网签合同及注销);2、办理产权过户登记手续……10、其他与上述房产出售相关的一切事宜。受托人在其权限范围内及委托期限内签署的一切有关合法文件及行为，我们均予以承认，并由我们承担一切法律责任。受托人有权转委托，委托期限为2016年6月30日起一年为止”。

　　2016年7月17日，刘某作为李某(出卖人，甲方)的代理人以其名义与王某(买受人，乙方)在北京某房地产经纪有限公司的居间介绍下签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：出卖人所售房屋为涉案房屋，产权证所载面积为137.14平方米。经出卖人和买受人协商一致，买受人向出卖人支付定金3万元。买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为198万元。合同第九条约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋坐在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，双方签订《补充协议》约定：甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为315万元。补充协议还对房屋交易的其他事项进行了约定。

　　买卖合同及补充协议签订后，王某按合同约定支付了全部购房款。涉案房屋已交付给王某，且于2016年10月31日变更登记至王某名下。

　　另查， 韩某诉李某、王某、刘某确认合同无效一案，提出要求确认王某与李某于2016年10月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求。我院经公开开庭审理，作出民事判决书，判决驳回韩某的诉讼请求。该判决已于2018年5月30日生效。

　　庭审中，经询问，李某认可其户口尚未从涉案房屋迁出。王某明确本案违约金计算至2018年7月18日止。

　　三、法院判决

　　1、李某于本判决生效后10日内向王某支付违约金10万元(计算至2018年7月18日止);

　　2、驳回王某其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

　　经法院生效判决书认定，王某与李某于2016年7月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，属于合法、有效的合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，故双方当事人应及时、全面地履行合同约定的内容。按照合同第九条约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。涉案房屋于2016年10月31日已办理完毕过户手续，现李某的户口仍在涉案房屋下，故李某系违约一方，应当承担违约责任。本案中，王某要求李某支付至2018年7月18日止的违约金共计30万元，虽不违反合同约定，但其未就实际损失提供相关证据，且因李某在案件审理过程中提出违约金过高，要求法院予以调整，故根据相关法律规定，结合本案的具体情况、王某因此受到的实际经济损失、以及李某的过错程度等因素综合考虑，应对违约金数额酌情调整。刘某系李某的委托代理人，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，其法律后果亦应由被代理人承担，故关于王某要求刘某承担赔偿责任的诉讼请求，应不予支持。