北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　刘某诉称：我与孙某系夫妻关系，孙某与孙某1系兄妹关系。我与孙某于2005年购买202号的拆迁安置房。同年底孙某1一家原住处面临拆迁，因此请求孙某协助其求购他人转让的房屋，并先后预交39万元购房款给孙某，但孙某一直未能寻得合适房源。我对此并不知情。孙某称后来曾多次提出将预交的房款退还孙某1，而孙某1一直不愿接受，并让孙某继续寻房。后因孙某1住处拆迁，其向我及孙某提出暂时借住本案房屋，我与孙某鉴于亲情，同意其暂住。

　　在孙某1自己因拆迁购买的回迁安置房交房后，我要求孙某1搬出房屋，但孙某1一直拒绝搬出。孙某于2012年5月向北京市海淀区人民法院提起诉讼，请求法院判令孙某1腾退借住的房屋，但法院以房屋存在交易关系、孙某1系基于合同关系居住房屋为由，驳回了孙某诉请。

　　我认为，孙某兄妹二人之间被推定的合同关系应属无效。理由如下：双方并未签订任何书面合同;被认定的双方交易行为违反了法律法规的强制性规定;孙某无权处分房屋，合同效力未得到追认。房屋为我与孙某夫妻的共同财产，房屋产权证也明确房屋由二人共同共有，因此，在未经我同意的情况下，孙某无权单独擅自处分。由于争议房屋性质为“按照经济适用房管理”，该回迁安置房属于政策性住房，在购房人取得产权后的5年内，购房人只拥有有限产权，孙某根本无权处分该房产。故诉至法院，请求判决：确认孙某与孙某1二人关于202号房屋的买卖行为无效;诉讼费用由孙某及孙某1承担。

　　二、被告辩称

　　孙某辩称：拆迁时我方户口本是三人，刘某、我及我儿子。2005年3月份我们开始订房，订房每套要交2万元定金，12月21日我们拿到拆迁款并于当日将三套房屋定金扣除。12月22日孙某1听说房子下来了，他们家也要拆迁，没地方住，让我在小区帮助寻找房源。从2005年12月22日-2006年7月23日孙某1共向我支付了39万元，让我帮着购买房屋。2006年5月份我方正式搬入房屋居住，2006年6月底孙某1家拆迁，因202号房屋一直闲置，遂我允许其一家搬入居住。孙某1户口不在这，买这种指标房不好买，没有找到房源。当时孙某1搬入202号房屋居住时，双方约定好是以借住的名义。202号房屋是我们一家三口的，我不可能把房屋卖给孙某1，因此我认为买卖行为无效。故同意刘某的诉讼请求。

　　孙某1辩称：我不是借住，是买卖。刘某所述不符合事实，2005年刘某家拆迁，其定了三套房。后刘某及孙某到我家找我，说当时三套房屋需要购房款70多万元，孙某一家拿不出这么多钱，但是有3个购房指标，并且已经交了6万元定金，他家怕定金拿不回来，就让我花钱买一套。因当时我家刚刚盖了二层楼，没有钱，拿不出20多万来。但孙某说他帮我，我们双方都凑钱。2006年4月份我家也有消息说要拆迁，我方找工人将202号房屋进行装修，在上一案件开庭时我方找了证人对我方房屋装修情况作证。2006年7月初我一家便搬进了诉争的202号房屋。当时我家拆迁我定了2套房屋，但孙某说我家已经有一套了，如果再定两套房屋太多，因此我就退了一套。事实上我们双方之间存在房屋买卖合同关系。故不同意刘某的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　刘某与孙某系夫妻关系，孙某与孙某1系兄妹关系。2005年12月，刘某与孙某以320348元全款共同购买了202号房屋。庭审中，刘某提交民事判决书及一中院民事判决书，用于证明法院已经认定孙某与孙某1之间存在房屋交易关系。2005年12月22日至2006年7月23日之间，孙某向孙某1出具买楼款39万元收条共计四张。2006年7月，孙某1实际入住房屋。2011年5月3日，202室取得房屋产权证，房屋所有权人为孙某，共有情况为单独所有，房屋性质为按经济适用住房管理。2012年11月27日，房屋所有权证发生变更，房屋所有权人为刘某、孙某，共有情况为共同共有，房屋性质为按经济适用住房管理。庭审中，刘某及孙某均主张孙某1系以借住名义入住房屋，双方并非买卖，但就此未提交充分证据予以证明。另查明，孙某1实际入住房屋时刘某与孙某均知情。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　驳回刘某的全部诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　根据以上查明的事实可以证实，孙某与孙某1之间存在房屋交易关系。庭审中，刘某主张，孙某无权处分房屋，合同效力未得到其追认，其只是基于亲情关系同意将房屋借给孙某1暂住，自始至终不同意出售房屋，刘某对孙某1借住房屋的事实，未向法院提供充分的证据予以证实，法院不予采信。

　　庭审中，刘某表示房屋性质为“按照经济适用房管理”住房，经济适用房原购房人在购房后5年内不得上市交易，本案房屋在交易时尚未取得房屋产权证书，依法也不得转让。根据相关法律规定，对以将来可能取得所有权的房屋(包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用房管理的房屋等)为标的的买卖合同，不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。故刘某主张房屋不得转让，于法无据，法院不予采信。

　　基于孙某与孙某1之间存在现实的房屋交易关系，孙某1向孙某先后分四次支付了购房款39万元，且2006年7月孙某1已实际入住房屋，刘某、孙某夫妇均知情，孙某1属于善意购买，孙某1有理由相信孙某处分房屋系夫妻双方共同意思表示，作为夫妻另一方的刘某不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。故刘某主张孙某无权处分房屋，合同效力未得到其追认，法院不予认可。