北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2013年9月，张某诉称：我系怀柔区桥梓镇某村村民，1987年6月3日我取得《村民宅院地使用许可证》，取得批示后建了北房4间、耳房1间和西厢房5间，形成了现在的怀柔区901号院。1994年刘某提出购买我的294号院，我同意将房产出卖给刘某。刘某提出自己是城镇户口，建议不签署房屋买卖协议，签署换段协议，还编造了刘某有楼房一处，三居室76平方米，坐落于怀柔县901号楼的内容。实际上刘某根本没有协议说的楼房。

　　1994年10月3日我与刘某签订了换段协议，刘某一次性支付了购房款36000元，我将房子交付，刘某占用至今。刘某不符合购买农村房屋的主体条件，双方在1994年10月3日签的换段协议无效，故诉至法院。诉讼请求：1、依法确认我与刘某于1994年10月3日签订的换段协议书为无效合同;2、判令刘某将坐落于北京市怀柔区901号院房屋和院落腾退给我，并按800元每月标准支付自我起诉之日起至实际腾退之日的房屋使用费;3、返还集体土地使用证原件和87年建房批示原件;4、诉讼费由刘某负担。

　　2、被告辩称

　　刘某辩称：我们认为现在拆迁，受利益驱使才起诉，违背了诚实信用的原则，1994年36000元可以在县城买楼房，当时作为张某一方为了在县城买房，才出售房屋，经过村委会，我们买的这套房。当时买房，经过村委会成员同意，这种情况下我们购买的。集体土地使用证已经更改为刘某。1994年买房至今，张某与我没有交涉过房子问题，这所房子是我家里唯一住房，现在家里生活困难。张某农转非所以卖的这个房子，在当时规定农村房屋居民可以买卖。适用新的土地管理法对本案没有溯及力，当时还有很多这样买卖的。确认换段协议无效与本案无关，使用费数目不明确。现在集体土地使用证使用者是我，全家户口都迁到了争议房屋内，房屋所有和使用者是我。我们认为张某没有民事主体诉讼资格，对张某的诉讼请求不同意。

　　二、法院查明

　　1994年朱桂京、刘某签订换段协议书，内容为：朱桂京有房座落村中南路西，北房五间，西厢房五间。刘某有楼房一所，三居室76平米，座落怀柔县901号楼。经双方申请，后桥梓村委会同意，双方换段申请，同意此协议，换段后手续各自办理，一九九四年十月三日生效。现张某起诉要求确认此协议无效，刘某腾退房屋并支付使用费。双方均认可不存在位于901号楼的楼房。

　　另，刘某所持填发机关处加盖“怀柔县土地管理局”印章及所载日期为1994年12月31日的《集体土地建设用地使用证》载明的土地使用者一栏的使用者姓名为刘某，该处加盖有马某的名章。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　驳回张某全部诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　张某与刘某双方的争议在于房屋买卖合同关系问题。本案案由为农村房屋买卖合同纠纷，张某与刘某1994年10月3日签订《换段协议书》，双方均认可某村294号院房屋为刘某自张某处购买。

　　张某据《换段协议书》提出刘某为居民户籍不具备购买农村房屋的条件等，所称内容尚难以否定1994年双方意思表示的真实性，亦不足以否定多年来已形成历史事实的真实性、客观性，且无相应证据能够表明刘某所持《集体土地建设用地使用证》使用者姓名处所载内容为刘某个人行为所致，难以表明张某据所称内容提出的相应主张成立。法院依据所查明的事实所作判决并无不当。