北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　王某诉称：902与赵某曾系夫妻关系，2014年1月22日，二人通过石景山法院调解离婚，协议约定，902房屋归902所有，该房屋属于两限房，在夫妻关系存续期间购买，并用我的账户偿还银行贷款，2011年1月28日，赵某在902不知道的情况下，私自与刘某签订了房屋买卖合同，侵害了902的合法权益，房屋买卖合同应属于无效合同。我为了维护合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、确认刘某与赵某于2011年1月28日签订的902号房屋的买卖合同无效;2、判令刘某将902号房屋腾退交付给902;3、本案诉讼费由被告承担。

　　2、被告辩称

　　刘某辩称：不同意902的诉讼请求。2011年1月28日赵某与刘某签订了房屋买卖合同后，房屋一直由刘某实际占有使用，当时赵某与902并未离婚，902完全知道赵某与刘某双方签订的房屋买卖合同。由于当时不能办理过户手续，合同约定在可以办理产权过户时，赵某要无条件配合刘某办理过户手续，而在房屋可以过户时，赵某与902通过法院调解离婚将房屋过户至902名下，赵某、902采用欺骗的手段，没有如实向法院陈述事实，侵害了刘某的合法权，刘某于2014年3月在法院起诉赵某要求赵某办理相关房屋过户手续，该案件还没有审理完毕。

　　赵某辩称：同意902的诉讼请求。赵某因从刘某处借钱后还不上，刘某说要清理房子内租房的人，在这种情况下，赵某与刘某协商将房屋出卖给刘某，并且签订了房屋买卖合同，合同价款为128万元，但合同写为210万元，刘某向赵某支付第一笔款时，将赵某所借的5万元扣除，后刘某陆续支付给赵某90万元。赵某在将房子出卖给刘某时，902并不知情，赵某当时和刘某说过902不知道卖房子的事情，要求瞒着902。赵某曾给刘某打了张收条，在白纸上签字，但白纸并没有内容，后刘某在白纸上书写了内容，赵某并不知情。对于另一张内容为今收到刘某购房房屋定金102万元整的收条，赵某签字按手印了，但并未收到102万元。

　　二、法院查明

　　房屋902号，房屋性质为限价商品住房。

　　2009年3月7日，赵某与房地产公司签订了商品房预售合同，购买房屋，建筑面积88.22平方米，单价每建筑平方米6135元，买受人首期支付购房总价款的18%，其余价款采取公积金贷款方式支付。

　　902提供2009年3月7日银行交易明细，主张房屋首付款101230元由902支付。2009年8月24日，赵某以个人名义申请住房公积金贷款。

　　2009年9月9日，赵某与902登记结婚。房屋的按揭贷款由902、赵某共同偿还。2011年4月11日，房屋交纳契税。2011年11月9日，房屋所有权登记至赵某名下。

　　赵某陈述，2009年11月，房地产公司将房屋交付赵某，赵某将房屋出租。

　　赵某陈述，2010年底，因无力偿还信用卡欠费，向刘某借款大约五万元，借款期限约一两个月。后赵某未按期向刘某偿还借款，刘某提出要将房屋的租户清走，赵某因担心租户被清走后，家人知道其借款之事，因此，与刘某签订了买卖合同。

　　2011年1月28日，卖方(甲方)赵某与买方(乙方)刘某签订买卖合同，约定，赵某将902号房产出售给刘某，房款价格为210万元，此价格包括银行欠款40万元，甲、乙双方商定于2011年1月28日付给甲方购房定金和首付102万元，定于2011年6月1日之前付给甲方30万元，定于2011年12月1日前付给甲方20万元，所欠银行40万元由乙方按月还给银行，直到房产符合上市过户日止，剩下尾款18万元待到房产符合国家法规准许上市交易时全部付清，甲方须无条件配合乙方过户给乙方所指人为交易对象。交房日期为2011年2月28日之前，甲方保证此房产为一个人所有，没有任何法律纠纷，如出现问题由甲方全部付责任。

　　赵某表示，买卖合同与刘某协商签订，合同签订时，刘某表示卖房的事情应让902知道，赵某提出先隐瞒，不让902知道。刘某表示，买卖合同签订时询问了刘某房屋的权属情况，并看了商品房买卖合同，结婚证，赵某承诺房屋系其婚前财产。

　　赵某陈述，签订合同后，刘某向其转账14万元，赵某用其中的49000元向刘某支付了借款和利息。

　　2011年7月29日，赵某向刘某出具收到购房款11万元的收条，赵某表示未收到该购房款;2011年8月10日，刘某向赵某支付购房款4万元;2012年8月28日，刘某向赵某支付购房款25200元;2012年9月30日，刘某向赵某支付购房款16800元;2011年12月31日，赵某向刘某出具收到购房款15万元的收条，赵某表示实际收款数额为5万元;2011年12月31日，刘某向赵某支付购房款8400元。

　　刘某提交2011年11月28日的收条，该收条载明：今收到刘某交来房屋定金和首付款102万元。刘某主张该收条是按照刘某所述而写，实际并未收到102万元。

　　刘某提交2013年2月4日收条一张，内容为：今收到、刘某购房余款1万元，此房屋全款已全部付清，刘某表示，对于“此房屋全款已全部付清”不认可，收条内容系刘某所写。

　　刘某主张购房款已经全部付清，赵某表示共收到刘某80多万元购房款。

　　刘某提交2011年8月10日赵某签字的声明一份，内容为：本人赵某购买的902号房产为个人自己购买，与前妻白×和现在妻子902无任何关系，本人愿承担任何法律责任。刘某表示，因担心房屋权属问题，故提出让赵某写了该声明，赵某保证该房屋为其一人所有，房屋并不是夫妻共同财产。赵某表示，该声明系其签字，但内容是刘某所书写，在签订合同时已告知刘某诉争房屋是902购买。

　　902主张，该买卖合同是在自己不知情的情况下，赵某私自与刘某签订，而房屋是夫妻共同财产，合同中没有902的签字，房屋为限价房，购房人取得房产后5年内不能转让所购买住房，合同应是无效的。

　　另查，2014年1月22日，赵某与902在石景山法院调解离婚，关于房屋的调解内容为：902房屋一套归902所有，该房屋剩余贷款由902负责偿还，赵某于本调解书生效后三十日内负有协助902办理房屋产权变更登记手续之义务。赵某表示，902在与赵某离婚前已得知房屋已经卖给别人。

　　2014年4月21日，房屋所有权转移登记至902名下。902表示，办理所有权转移登记时已经得知赵某将房屋出卖。房屋现由刘某占有、使用。

　　此外，对于房屋签订买卖合同时的房价，赵某表示，约定的房屋价款是128万元，并非210万元，购房价款128万元是按照当时房屋价格确定的，刘某表示房屋的价格为210万元。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)确认赵某与刘某于2011年1月28日签订的关于902号房屋的买卖合同无效2)刘某将902房屋腾退并交付给902。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　损害社会公共利益的合同无效。本案双方所签订的房屋买卖协议涉及的房屋性质为限价商品住房，限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。相对于商品房而言，限价商品住房的购买必须符合相应的规定，取得相应资格，同时在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法(试行)》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。由上述规定可以看出，转让限价商品住房是受条件限制的，对于未满5年的限价商品住房，其转让对象上是特定的，即向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购。

　　就本案而言，赵某与刘某就房屋签订买卖协议时，尚未办理房屋所有权证，属于转让受限的房屋。因而房屋买卖协议违反了北京市政府关于限价商品住房的相关规定，如果按此协议履行，将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的人无法按正常价格和渠道购买，也违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，直接导致社会公共利益受损，因而房屋买卖协议损害了社会公共利益，法院确认为无效合同是正确的。

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在房屋买卖协议被确认无效的情况下，902作为房屋所有权人，有权要求刘某返还房屋。因此，法院对于902请求刘某腾退并返还房屋的诉讼请求予以支持并无不当。

　　刘某所支付的购房款以及损失赔偿等问题，经法院释明，刘某表示通过另诉方式主张，且刘某与赵某关于购房款支付数额存在异议。因此，法院不在本案中一并解决。