北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　郭某诉称：2008年11月2日，我与王某签订关于朝阳区某涉诉房屋的产权及资产说明协议，约定我以王某的名义实际出资购买该套房屋。早在签订协议之前，我已经支付了购房款，并对房屋进行了装修，一直居住至今。2011年我女儿与王某的儿子离婚。2012年王某起诉我要求返还原物。为维护我的合法权益，故我诉至法院要求：1、确认双方达成的关于购买北京市朝阳区该涉诉房屋的协议无效;2、王某返还购房款及相关税费178686.64元;3、王某返还装修费36112.62元;4、王某赔偿购房损失补偿款1020480.35元;5、王某赔偿我因购买诉争房屋所产生的福利损失64180元;6、王某支付评估费9880元。

　　2、被告辩称

　　王某辩称：我与郭某之间不存在购房协议，更不存在协议无效的问题。郭某所指的协议仅是一份说明，没有任何协议的意思，而且内容上根本没有设立、变更、终止民事权利义务的意思表示。在有书面文件的前提下，郭某提供的电话录音不应作为判断双方是否存在借名买房合同关系的依据。郭某不具备购房需求，没有借名买房的必要。我一直认为双方不存在借名买房关系，并基于这种认识在双方儿女离婚分割财产时做出了巨大让步。双方儿女离婚后，我已经将郭某在海淀房屋的出资返还，还给付郭某女儿郭某乙111万元折价款，但我对该房屋的出资却没有得到体现。如果本案按照借名买房处理，将不符合合同法规定，并导致巨大的不公平。我同意返还郭某的购房出资款和装修款。

　　二、法院查明

　　郭某与王某原系姻亲关系。2005年1月28日，郭某的女儿郭某乙与王某的儿子王某乙登记结婚。2011年7月1日，二人离婚。

　　2007年11月21日，王某与北京某房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：王某购买的房屋坐落于朝阳区该涉诉房屋;购房款为167731元;付款方式为一次性付款。

　　2008年11月2日，王某与郭某签署的关于朝阳区某涉诉房屋的产权及资产说明，内容为：房屋属性为经济适用房;房屋购买指标为王某单位以抽号方式产生，由郭某乙抽号获取;房屋按套内面积计算，该商品房单价每平方米4005.04元，总价款167731元;房屋出资人为郭某，已付清全款;在取得该房的购买权时，王某乙、郭某乙及家长王某、吴某(王某之妻)曾找到王某丙(王某之长子)、郑某(王某之大儿媳)商议此事，征求意见后，由于王某丙及郑某自身原因放弃该房购买权;因王某财力有限，同意该房购买款由郭某出资。

　　关于购房款的支付情况，郭某提交2007年5月28日分两笔向王某汇款48000元和120000元的汇款凭证及开发商出具的购房款171372元发票。郭某另交纳专项维修资金3427元，契税1713.72元、产权代办费700元、房屋登记费40元、印制费10元、测绘费60元。

　　庭审中，郭某称2009年开发商交付诉争房屋后对房屋进行了装修并居住至今。为此，郭某提交装修合同，支付装修款及购买装修材料的票据，支付物业费、水、电、燃气费等票据佐证。

　　2010年2月20日，诉争房屋取得房屋产权证，登记于王某名下，房屋性质为经济适用房。

　　审理中，郭某申请对诉争房屋的装修及现价值进行评估。经北京市高级人民法院随机摇号确定，本院委托北京某价格评估有限公司对上述鉴定事项进行评估。2012年11月25日，该评估机构出具价格评估报告书，评估结论为：假定房屋已具备上市交易条件的市场价格为1212000元，装修(含空调)价格为23279.61元。郭某交纳评估费9880元。2013年10月24日，郭某于重新审理过程中以房屋市场价格增长过高为由申请法院对诉争房屋现价值进行重新评估;王某认为重新评估缺乏依据，故不同意对房屋价值重新进行评估。本院认为原评估报告的有效期至2013年11月24日，现尚未超过该评估报告的有效期，虽现房屋价格波动较大，但考虑诉争房屋的性质为经济适用住房，且现尚不符合上市交易的条件，故郭某申请重新评估缺乏相应的依据，本院告知不予准许。

　　另查，2011年7月1日，双方子女郭某乙和王某乙在北京市海淀区人民法院调解离婚，确认：双方共同承担债务30万元;位于北京市海淀区某房屋归二人共有，双方于调解书生效后三十日内共同委托房屋中介机关将房屋出售，出售所得款在扣除应承担的债务后，所剩余款由双方均分。

　　2012年3月19日，郭某乙与王某乙在北京市海淀区人民法院就共有物分割纠纷一案达成调解协议，确认：位于北京市海淀区某房屋归王某乙所有，王某乙于2012年5月20日之前支付郭某乙房屋折价款111万元，郭某乙于收到该笔款项后一个月之内搬出该房屋;该房尚欠银行贷款由王某乙负责偿还;王某乙出售该房屋时由王某乙垫付的营业税由王某乙、郭某乙二人平均分担;双方尚欠郭某乙之父郭某借款13万元由王某乙于2012年5月20日前负责还清。经询，王某乙已给付郭某乙111万元、郭某13万元。

　　另查，2008年2月22日，郭某与王某就双方对上述海淀区房屋和诉争房屋的出资进行核算，确定王某出资金额为239247.56元，郭某出资金额为255433.9元(含诉争房屋房款167731元);郭某出资部分不参加王某乙、郭某乙以及王某的财产分配。王某认为此核算明细可以表明双方非借名买房关系。郭某则认为此核算明细郭某的出资系其个人财产，与双方儿女财产无关。

　　庭审中，郭某称为筹集购房款，其与原工作单位提前解除劳动关系，无法享受单位福利，而造成自行负担物业费和供暖费的福利损失。

　　再查，王某已向本院起诉郭某、杨战英及郭某乙返还原物一案。

　　三、法院判决

　　1.确认原告郭某与被告王某关于北京市朝阳区该涉诉房屋达成的房屋买卖协议无效;

　　2.被告王某于本判决生效后十五日内返还原告郭某购房款及相关税费十七万七千三百二十二元七角二分;

　　3.被告王某于本判决生效后十五日内赔偿原告郭某装修费二万三千二百七十九元六角一分;

　　4.被告王某于本判决生效后十五内赔偿原告郭某购房损失六十万元;

　　5.驳回原告郭某的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。虽然郭某与王某未针对诉争房屋签订正式的书面房屋买卖协议，但结合双方签订的关于朝阳区该涉诉房屋的产权及资产说明可以看出，郭某在诉争房屋交付后对房屋装修并入住至今，以及诉争房屋的原购房合同、购房款发票、房屋产权证的原件均由郭某持有的情况，可以认为双方实际就郭某使用王某的购房指标购买诉争房屋达成一致意见，双方之间形成了借名买房关系。因诉争房屋系经济适用房，郭某借名买房行为违反了相关政策、法规的规定，应属无效。双方基于无效协议取得的财产应予返还，王某应返还郭某已支付的购房款和相关税费。同时，郭某应返还王某诉争房屋。鉴于王某已另案起诉，故本案对此不予处理。关于装修费，合同无效后郭某要求赔偿装修损失系合理请求，根据评估结论对装修损失的数额予以确定。基于诉争房屋价值提升和郭某已在该房中居住的实际情况，房屋买卖协议无效对郭某产生一定信赖利益损失，但考虑到双方在借名买房时明知诉争房屋属限制上市交易的房屋，双方对协议无效的后果均负有过错，以及郭某与王某原系姻亲关系，双方形成借名买房交易并非单纯以获利为目的，因此可以根据评估结论，在扣除郭某已付购房款的前提下，结合本案实际情况和双方过错程度，对郭某的损失予以酌定。关于郭某主张的福利损失，因与本案并无必然关联性，且无充分法律依据，故对该项请求不予支持。关于评估费，根据双方过错程度予以确定。