北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告唐某诉称，2016年8月11日，在第三人某公司居间服务下，原、被告签订《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称为《合同》)及《补充协议》，约定原告购买被告所有的涉诉房屋，房屋总价款1000万元，双方应当最晚于合同签订之日起90日内办理产权转移登记手续。上述合同签订当日，原告按约定向被告支付定金10万元。由于涉案房屋属于央产房，需要被告取得《在京中央单位已购公房变更通知单》后再进行交易流程，但被告迟迟不予配合办理相关手续。经原告及第三人某公司多次催促，被告一直拒绝，导致过户手续至今未能办理。原告的行为已构成违约，故原告提起本案诉讼，请求：1、被告继续履行《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，为原告办理产权登记手续，并将涉案房屋交付原告;2、被告支付违约金50万。

　　2、被告辩称

　　被告沈某辩称：原告所述《合同》及《补充协议》均系第三人杜某代沈某所签订，但被告一直在国外，事务繁忙，从未委托杜某出售涉诉房屋，故上述《合同》及《补充协议》对被告不发生法律效力。被告没有出售涉诉房屋的意思表示，现在对杜某的行为亦不予追认，不同意原告的诉讼请求。

　　第三人杜某述称：在签订《合同》及《补充协议》时，杜某已经明确告知原告及某公司杜某并未取得被告的授权。但某公司为了促成交易，最终促成三方签订相关协议。同时，原告及某公司也要求第三人提供被告的授权。事后，第三人将此事告知被告，遭到被告的明确反对及拒绝。因此，三方签订的相关协议不具有法律效力。第三人已将收取原告的定金退还。

　　第三人章某述称：同意被告的答辩意见，不同意继续履行合同。

　　第三人某公司述称：第三人同意协助原、被告继续履行合同并办理交易后续手续，对其余诉讼请求不发表意见。

　　二、法院查明

　　2016年8月11日，第三人杜某以被告名义与原告签订《合同》，约定被告将其名下的涉诉房屋出售给原告，成交价为1000万元。双方应当最晚于合同签订之日起90日内办理产权转移登记手续。除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务。如合同可继续履行的，双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。同日，杜某以被告名义(甲方)与原告(乙方)、某公司(丙方)签订《补充协议》，约定由于国家政策或涉诉房屋原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致涉诉房屋暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方协商，同意按照如下方式解决，甲乙双方于2016年8月11日签订的《合同》及甲乙丙三方签订的《履约服务合同》长期有效，直至交易房产转移完毕。由于甲方无法到场签署出售涉诉房屋的相关文件，现甲方委托杜某代为签署上述标的房屋的一切相关文件。因存在双方签署的《合同》无法履行的风险。故代理人保证已经获得了甲方本人的上述授权，并代理人保证会在本协议签署后30日内完成上述标的房屋的出售委托公证手续。如由于代理人没有获得上述授权或者代理人在约定时间内没有完成出售委托公证手续，则代理人应向乙方承担《合同》标的额20%的违约金及相应法律责任。经甲乙双方友好协商同意，在甲方办理完央产房上市后45个工作日内办理完过户手续，如因乙方自身问题拖延时间按照未付房款的每年6%的利息支付给甲方。同日，杜某以被告名义(甲方)与原告(乙方)及某公司(丙方)还签订《居间服务合同》，约定，甲方已对乙方的身份信息和购房情况进行了必要的审核确认，接受乙方作为房屋的买受方。乙方对房屋进行了实际查验，对房屋本身现状及权属情况均已经了解并认可，乙方已对甲方提供的房屋产权证明(产权人身份信息、产权人的委托授权书处未勾选)资料进行了审核。甲乙双方确认丙方已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲乙双方订立了房屋地址为涉诉房屋的《合同》。上述协议签订后，原告向杜某支付定金10万元。由于杜某未能取得被告的公证授权委托，故上述合同未能继续履行。2017年4月，杜某将定金10万元退还原告。

　　庭审中，被告表示其从未授权杜某与原告及某公司就出售涉诉房屋一事签订合同杜某对此予以认可，并表示在签订合同时，已将沈某不在国内一事告知原告及某公司，且杜某并未获得沈某授权。在居间合同中，也显示杜某并未提供产权人委托手续。就此问题，某公司表示杜某确曾表示沈某本人在国外，但在签订合同时，杜某提供了沈某的身份证原件及委托书，委托书主要内容为，本房屋产权人由于长期居住国外，特委托杜某代为办理上述房屋出售事宜。杜某表示，其并未提供沈某身份证原件，仅提供了复印件，而委托书系某公司在现场打印，杜某在委托书上签字形成，委托书载明的时间即签订合同时间。原告则表示并不清楚沈某人在国外，在签订合同时，杜某提供了委托书，且在签订合同过程中，杜某曾与沈某采用打电话的方式进行沟通并最终确定交易价格。

　　三、法院判决

　　驳回原告唐某的全部诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，根据已查明的事实，在第三人杜某以被告名义与原告及某公司就涉诉房屋的买卖签订《合同》及《补充协议》时，原告及某公司对于被告居住于国外一事是明知的，虽然某公司档案中保存有委托书，但对于该委托书如何形成某公司无法确认。同时，该委托书的落款时间与签订合同时间为同一天，且通过肉眼分辨，委托书上“杜某、沈某”签名与当日形成的《合同》、《补充协议》、《居间服务合同》等合同中“杜某、沈某”签名样式一致。《居间服务合同》亦未勾选原告曾审查产权人身份信息、产权人的委托授权书。在此情况下，法院认定杜某在以沈某名义与原告、某公司签订《合同》、《补充协议》、《居间服务合同》等协议时，并未获得沈某的授权。关于杜某的行为是否构成表见代理一节，因原告、某公司对于被告身处国外一事是明知的，基于上述委托书的相关情形，可认定在签订合同过程中，原告对于委托书的审查存在瑕疵，故杜某的行为亦不构成表见代理。而原告提出的杜某在签订合同过程中曾拨打电话以及事后沈某曾为章某办理公证手续等情况均不能证明沈某知晓杜某签订合同一事或证明沈某事后追认杜某所签合同。基于上述情况，杜某以沈某签订的《合同》、《补充协议》对沈某不发生效力。同时，本案涉诉房屋系央产房，现未办理央产房上市手续。而第三人章某作为涉诉房屋的共有人，亦表示不同意继续履行合同。在此情况下，原告要求继续履行《合同》及《补充协议》，并要求被告支付继续履行合同违约金，无相关合同及法律依据，法院对此不予支持。