北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告某部队诉称，为了解决原告部队干部住房问题，原被告双方于2012年2月15日签订了《拟退所的已购房改房人员经济适用住房协议书》，该协议书约定被告在挑号后30天内将自有房改房过户给原告单位指定的其他购房干部。如因被告个人或单位原因无法按时办理完过户手续的，无条件退出已挑选所经济适用住房，接受无息退还其交纳的购房款，并从购房款中扣除罚金10万元，由此造成的一切经济损失由被告承担。后被告选号挑房确定购买该住宅项目601号房屋，原告也将该房屋交付被告入住，但被告不讲信用，没有按照协议约定将自有房改房过户给原告单位指定的其他购房人员，故诉至法院，请求：1、判令被告将该房屋交还给原告;2、判令被告给付原告违约金10万元;3、判令被告向原告给付601号房屋的房屋使用费448000元(按照每月8000元标准，期间从2012年7月1日开始起算，至实际交还房屋之日止)。

　　2、被告辩称

　　被告范某辩称：一、原告并未在《拟退所的已购房改房人员经济适用住房协议书》上盖章，故该协议书自始未成立，双方均不负有任何履行协议的义务。上述协议书要求乙方将已购房改房直接过户给“挑选乙方所购房改房人员”不符合国家和军队的相关政策规定，根据原告指定的售房方案规定，本人或配偶购买过房改房的人员，将所购房改房退回原单位，即乙方应将房改房退回原售房单位，而不是直接过户给第三人。同时，原告为本单位人员安置的房屋具有福利分房性质，即应为房改房、集资房或经济适用房，其出售应受到一定限制。而被告配偶名下的房改房因办理过一次私人产权过户而变成了商品房，如果将该房屋直接过户给原告的职工，则相当于原告为该职工安置了一处商品房，该职工所获福利分房的待遇明显高于了其它职工，这明显与现行政策不符。被告有资格购买601号房屋，被告为军队退休干部，属于售房方案确定的售房对象。售房方案中关于家庭仅能购买一套房改房的规定，应仅限于在军队系统内仅能购买一套房改房，不应包括家庭成员在地方购房的情况。家庭已购买房改房的情况下，只要满足原所购房屋面积低于60平方米、将已购房改房退还给原售房单位或在未退回原购房单位的情况下，已购房改房面积不超过本次应享有安置住房面积的50%的三条标准中任何一条，即有权购买此套经济适用住房。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。

　　二、法院查明

　　1996年，范某从某部队退休。2011年12月22日，范某(申请人)签署《申请购买经济适用住房承诺书》一份，承诺：“1、申请人严格遵守售房方案的相关规定，一个家庭只购买一套房改房(包括现有住房、安居房、经济适用住房和集资房);……5、申请人保证按规定时间退出原所内公寓住房……”2012年2月15日，某部队(甲方)与范某(乙方)签订《拟退所的已购房改房人员经济适用住房协议书》一份，约定乙方保证在挑号后30天内与挑选乙方所退房改房人员办理完毕过户手续，如因乙方个人或单位原因无法按时办理完成过户手续的，无条件退出已挑选所经济适用住房，接受无息退还其交纳的购房款，并从购房款中扣除罚金10万元，由此造成的一切经济损失由申请人承担。范某并于同日取得601号房屋的入住批准单。11月14日，范某将某部队分配的一套公寓房退回单位。2013年1月7日，范某向某部队交纳601号房屋的公共维修基金12308.8元。1月9日，范某向某部队交纳601号房屋的购房款、尾款共计653897.6元(其中，480006.8元为住房补贴)。另，601号房屋目前未发放所有权证书。

　　庭审中，某部队称其一直向范某主张本案房屋事宜，并曾于2014年3月将范某起诉至军事法院，但军事法院不予受理，并就此提交电话记录单(2014年3月20日10时20分)及相应的民事起诉状。

　　三、法院判决

　　1、范某将房屋腾空并交还给某部队;

　　2、范某给付某部队违约金100000元;

　　3、某部队返还范某购房款766206.4元;

　　4、驳回某部队的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为，某部队与范某签订的《拟退所的已购房改房人员经济适用住房协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按该协议书的约定履行自己的义务。范某辩称的该协议自始未成立、内容不符合相关政策规定而不应履行等的意见，缺乏依据，法院不予采信。本案系合同纠纷，双方的权利义务应按照合同约定。本案争议焦点应为，《拟退所的已购房改房人员经济适用住房协议书》中约定的范某应退的房改房为哪套房屋，某部队主张为14号房屋，范某主张为其已交还单位的公寓房。虽上述协议书未明确写明房屋地址，但根据协议中使用“房改房”、“过户”的字样，且某部队多次调查范某配偶名下房改房的事实以及范某出具保证书的用语等情况，法院对某部队的意见予以采信。范某未按约定将14号房屋过户给相关人员，违反了其与某部队签订的协议，构成违约，故范某应承担协议约定的违约责任。关于范某主张的本案已超过诉讼时效期间的意见，因上述协议书中未明确约定退出已挑选所经济适用住房的时间限制，且某部队曾向范某主张权利的事实，法院对此不予采信。综上，范某应将601号房屋腾退给某部队，并支付违约金10万元。某部队表示同意退还范某相应的购房款，法院对此不持异议。关于某部队主张的房屋使用费，缺乏依据，法院不予支持。